Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Похоже на новую схему развода при продаже недвижимости?

тема закрыта

Знакомства | вход | зарегистрироваться | поиск | реклама | картинки | календарь | поиск оружия, магазинов | фотоконкурсы | Аукцион
Автор
Тема: Похоже на новую схему развода при продаже недвижимости?
тов.Берия
12-2-2012 15:45 тов.Берия
Ситуация: есть человек В., у него еще от родителей осталась в собственности квартира. У него есть законная жена П., у которой тоже есть своя квартира. Супруги решают, что для жилья им более подходит квартира П., а вторую квартиру можно продать, пустив полученные деньги на ремонт своей квартиры и на смену автомобиля.
Квартира В. выставляется на продажу через риэлтерское агентство, вскоре находится покупатель Х. Составляется типовой договор, Х. вносит задаток. Договор гласит, что Х. в течение определенного периода выкупает квартиру у В., иначе сделка считается несостоявшейся, а задаток остается у В.
Однако за несколько дней до истечения срока договора Х. звонит В. и, ссылаясь на проблемы, начинает уговаривать В. перезаключить договор уже между В. и новым гражданином Б., а задаток, мол, остается переходящим.
В. чуть было не клюнул на эту уловку, но вовремя догадался посоветоваться со своим более подкованным в плане сделок с жильем знакомым. Тот сказал, что это все чревато, поскольку договор между В. и Х. пока действует. В. приостановил активные действия, Х. пытался давить на жалость и применять прочие уловки. Но через несколько дней, когда обусловленные договором сроки прошли, и квартира оказалась непроданной из-за действий Х., В. обратился в другое агентство, где через пару недель благополучно нашел нового покупателя.

А теперь два вопроса:
1. Если бы В. согласился на предложение Х. перезаключить договор уже с Б., значит ли это, что В. пришлось бы выплачивать этому самому Х. двойную сумму задатка, согласно ГК (и договора)? Потому что это очень похоже на сговор Х. и Б., когда любой из них окажется в ситуации, что В. не сможет продать квартиру по своей вине, и соответственно, В. придется возвращать задаток в двойном размере.
2. Х. звонит каждый день В. и требует вернуть задаток, хотя договор (и ГК) такого не предусматривает. Беспокоят не сами звонки, а вероятность удачной попытки "отсудить" назад задаток Х.?

Anatoliy B
12-2-2012 16:01 Anatoliy B
quote:
Originally posted by тов.Берия:

Составляется типовой договор,

Договор задатка или купли-продажи? Вообще-то "типовые" договора от агенств такое порой фуфло.
"Переходящий" задаток это бред.Что бы без проблем-задаток под расписку возвращается Х. и оформляется с Б., а по-предложенному Х. варианту это похоже на развод.
Anatoliy B
12-2-2012 16:03 Anatoliy B
quote:
Originally posted by тов.Берия:

вероятность удачной попытки "отсудить" назад задаток Х.?

Оценить такую вероятность можно после ознакомления с договором, между вами и Х. подписанного, и никак иначе.
gelleal
12-2-2012 16:05 gelleal
Если задаток брался по предварительному договору - может и отсудить...
Волга-Волга
12-2-2012 16:29 Волга-Волга
Выложите сюда договор, посмотреть
тов.Берия
12-2-2012 17:30 тов.Берия
Выложить не могу, никаких бумаг у меня не было и нет. Это проблемы у знакомого одного моего родственника.
Единственное, что год назад мы продавали квартиру покойного дядьки, так что про договор могу сказать следующее: в нем оговаривается, что продается объект недвижимости, при этом покупатель вносит ЗАДАТОК и обязуется в течение отведенного срока довнести всю стоимость для совершения сделки. Если продавец передумал или у него возникли какие-то другие обстоятельства, он (вроде бы это и по ГК тоже) возвращает ЗАДАТОК в двухкратном размере. Если же отказ идет со стороны покупателя, то внесенный ЗАДАТОК остается у продавца. Договор подписывают обе стороны, и получают по своему экземпляру.

Вот нашел комментарии на одном из риэлторских сайтов:
Договор задатка за квартиру регулируется ст. 380-381 ГК РФ, из которых следует, что если Продавец нарушает условия договора, то обязан вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Сверх того, если Продавец не выполняет условий договора задатка, он обязан возместить Покупателю все понесенные расходы. Если Покупатель не выполняет условий, то сумма задатка полностью остается у Продавца и Продавец имеет право требовать от Покупателя возмещения всех убытков, понесенных Продавцом.

Так что В. никого не обманывал и никаких условий договора не нарушал.

quote:
Originally posted by Anatoliy B:

Что бы без проблем-задаток под расписку возвращается Х. и оформляется с Б.


Вот тут и засада. Х. по договору будет требовать (и будет прав) двойного размера возврата. Этот Х. будет утверждать, что В. отказался продавать ему квартиру, поскольку уже заключил новый договор с Б. А свою устную просьбу о перезаключении договора между В. и Б. этот самый Х. может отрицать - и никто не сможет ничего доказать.

Поэтому уточню главную мысль: есть ли судебные перспективы для Х. выиграть это дело и вернуть ЗАДАТОК?

Anatoliy B
12-2-2012 17:46 Anatoliy B
Здесь есть один весёлый момент,если это не ДЗ(договор задатка) а ПДКП(предварительный договор купли-продажи),то пункт о том что вносится задаток - сам по себе ничего не значит,кроме того что он прописан. Так как этот задаток, как факт уплаты, должен быть подтверждён финансовым документом - распиской.Потому как в ПДКП предмет договора не денежка а недвижимость.Если ПДКП есть, а расписки нет, то и денежек не было никаких.В любом случае не гадайте - только анализ текста договора даст ответ на Ваш вопрос.
Anatoliy B
12-2-2012 17:48 Anatoliy B
quote:
Originally posted by тов.Берия:

задаток под расписку возвращается Х.

Никаких засад, просто нужно правильно составлять документы.
тов.Берия
12-2-2012 17:49 тов.Берия
В предварительном договоре купли-продажи (что я видел на дядькину квартиру) в отдельный пункт выносится именно договор задатка, причем задаток не давался из рук в руки, а перечислялся на банковский счет. То есть задаток оформлен документально, и там же расписаны действия покупателя и продавца в случае расторжения договора.
gelleal
12-2-2012 21:02 gelleal
Речь идёт о достаточно сложной и дискуссионной проблеме - может ли задаток обеспечивать не денежное обязательство (коим является предварительный договор).
Судебная практика крайне противоречива и противоречит арбитражной.

Без детального анализа документов вообще ничего сказать нельзя, а с документами - хотя бы погадать можно...

Волга-Волга
12-2-2012 23:28 Волга-Волга
ну вот и я о том же
тов.Берия
13-2-2012 09:18 тов.Берия
Благодарю всех за участие.
Дальше пусть эти люди разбираются сами или нанимают "аблакатов".
Полимах
13-2-2012 11:58 Полимах
А чем Х обосновывает требование вернуть задаток?
тов.Берия
13-2-2012 12:21 тов.Берия
Да тем и основывает, что имеет трудности, потому и не стали покупать квартиру, а договор - это всего лишь бумажка, потому верните задаток.

Тут, если имелся заранее спланированный развод со стороны Х. и Б., получалось так - на внесенный задаток в размере W0 000 рублей они получают по договору (неважно, с кем из двоих В. не сумел бы исполнить условия купли-продажи) назад уже 2 х W0 000, то есть на рубль вложений получался возврат вложенного рубля + рубль "навара". Но, исходя из сложившихся обстоятельств, получилось, что Х. "пошел по шерсть, да вернулся обстриженный".
Почему выбрали В.? Он на вид, да и по поведению, производит вид недалекого простака. Не знали, что у него жена в семье многим заправляет. Да и друзья есть шустрые, типа моего родственника.

Полимах
13-2-2012 17:19 Полимах
Да в общем то, схема стара как мир.
Вот Х и Б могли бы заключить между собой договор, по которому права и обязанности Х по договору с В, перешли бы к Б.
И никаких проблем не возникло бы. А так ...
quote:
Originally posted by тов.Берия:

Однако за несколько дней до истечения срока договора Х. звонит В. и, ссылаясь на проблемы, начинает уговаривать В. перезаключить договор уже между В. и новым гражданином Б., а задаток, мол, остается переходящим.


Позволяет предположить знакомство между Х и Б, ну и т.д.

И вообще, как обычно:
1. Никаких разбирательств по телефону. Пусть Х представляет претензию в письменной форме, с законной мотивацией требований.
Хотя, если годика три покормить по телефону завтраками, глядишь и срок исковой давности выйдет.
2. Если Х будет продолжать надоедать по телефону, не представляя претензии в письменной форме. Можно, смеха ради, сказать ему - что подали в полицию заявление о вымогательстве. И мол Б уже явку с повинной написал.
3. После получения претензии в письменной форме, надо брать текст договора и текст претензии - садиться и анализировать.

Ну а дальше видно будет.

Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Похоже на новую схему развода при продаже недвижимости?