проблема с продажей комнаты

Всем большой привет!
Решили продать 10-ти метровую комнату в 4-х комнатной квартире. Комната - собственность жены, не доля, в Москве. Сособственники: её мать, сестра и брат. И всё бы хорошо, и давно бы уже продали, но сособственники имеют первоочередное право покупки. Соответственно, при продаже, наряду с необходимыми документами в Рег. Палату надо подать и надлежаще оформленные отказы сособственников от покупки. Иначе, как показывает практика, Рег. Палата вернёт документы, да ещё и по истечении 2-х месяцев. Т.к. дело имеем с близкими родственниками, то варианты с бутылкой водки, либо подкупом, либо силовые методы не подходят. А сами родственники, в силу разнообразных причин, почему-то считают, что в 4-х комнатной квартире жить лучше, чем в 3-х комнатной после продажи и разъезда, хотя реально они всё равно живут как бы в 3-х комнатной, потому как комнатой жены не пользуются. При том, что брат вообще тут не живёт. В результате всего сказанного сособственники пытаются нашу тему с продажей тихо спустить на тормозах, т.е. отказы не соглашаются оформить и покупать, знамо дело, не хотят, да, и не могут. Мы им послали заказные телеграммы, которые мать и сестра получили, а брат получать отказался, о чём и написано в уведомлении. Копии текста телеграмм, заверенные сотрудниками телеграфа, имеют место быть. С момента уведомления телеграммами прошло около 8-ми месяцев.
И вот вопрос: у нас появилась мысль попробовать установить факт пропуска сособственниками первоочередного права покупки в суде. Но вот не очень понятно - как бы это сделать без лишних проволочек. Если в порядке искового производства, то у сособственников будет возможность волынить дело и дальше, тем более, что мы живем в Тверской обл. и понапрасну в суд не наездишься, да ещё и с грудным младенцем. А вот в порядке особого производства было бы, наверно, попроще. Тогда, видимо, сособственников и в суд приглашать не надо, и за одно заседание решить вопрос можно. Ведь, наверно, для установления факта пропуска либо прекращения первоочередного права покупки вышеозначенных телеграмм будет вполне достаточно? Я юридическим наукам не обучался, поэтому прошу людей компетентных подсказать: возможно ли решение данного дела в рамках особого производства и, если да - то как сформулировать, чтобы дело было принято к рассмотрению? Ведь при наличии решения суда у Рег. Палаты не будет оснований не зарегистрировать сделку и всё остальное?

Originally posted by Димитрий П:

Копии текста телеграмм, заверенные сотрудниками телеграфа, имеют место быть. С момента уведомления телеграммами прошло около 8-ми месяцев.

Я что-то не пойму сути проблемы? Ваша задача была известить других сособственников о своем намерении продать долю с указанием условий продажи. Если в течении месяца они откажутся от приобретения этой доли или не приобретут ее на предложенных условиях, вы можете продавать ее кому захотите. Это по закону так.
Конкретного сложившегося порядка реализации этой нормы я точно не знаю. Как доказать в регистрационной службе, что сособственники извещены, но вроде бы можно предложить сособственникам купить долю через нотариуса.
Легче всего о конкретном порядке поинтересоваться в риэлторских фирмах, они с этим вопросом сталкиваются гораздо чаще других юристов.
Зачем здесь нужен суд?

Да, не всё так просто.
Продать эту комнату постороннему лицу практически не возможно, т.к., это нарушит права уже проживающих в квартире. В квартире есть места общего пользования (туалет, ванная, кухня, коридор), каждый должен сам платить за энергоресурсы (как решить, кто будет платить за свет в коридоре, за воду из одного крана), иметь свой холодильник, плиту и т.д.. В суде будет поставлен вопрос об оплате электричества, воды, газа и т.д..

Перед продажей собственность должна быть выделена в натуре , т.е., потенциальный новый собственник не должен создать проблем тем, кто там живёт (превращение квартиры в коммуналку проходит очень затруднительно ).

Идите к адвокату..

Originally posted by rapsan:

Перед продажей собственность должна быть выделена в натуре , т.е., потенциальный новый собственник не должен создать проблем тем, кто там живёт (превращение квартиры в коммуналку проходит очень затруднительно ).

Совсем не обязательно. Да и выделить комнату в натуре невозможно. Возможно определить порядок пользования квартирой, но можно и не определять, а продать просто принадлежащую долю, а потом новый собственник может это сделать. Другой вопрос захочет ли кто-нибудь купить комнату в квартире без определенного порядка пользования.

Originally posted by Димитрий П:

Комната - собственность жены, не доля

А вот это не понятно. У жены что имеется право собственности на конкретную комнату? Очень правда сомневаюсь в этом.

Мне тоже непонятно насчёт доли-не доли

Комната - собственность жены, не доля, в Москве

Т.е у Вашей жены есть свидетельство о собственности, непосредственно на эту комнату?Если не сложно, напишите какие именно документы у Вашей супруги.Если у неё действительно отдельные док-ты на комнату,то порядок действий таков:1.Телеграммы, которые Вы посылали, можете выбросить или на память оставить-это просто бумага!Уведомление о намерении продажи, с указанием цены, посылает нотариус.При этом нотариус, должен получить с почты сведения о том,что его письма сособственниками получены,после этого начинается отсчёт одного месяца,в течении которого сособственники должны подтвердить своё приоритетное право выкупа, по заявленой цене или отказаться.Если же, в течении месяца,от них не последовало вообще никакого ответа,то это приравнивается к отказу от первоочередного права выкупа о чём(по истечении месяца),Вам нотариус выдаст соответствующий документ,который,наряду с другими документами, необходимыми для совершения сделки будет сдан в регпалату.Ели кто-то из сособственников, не получит на почте нотариальное уведомление,таким образом препятствуя распоряжению собственностью,вот тогда Вам прямая дорога в суд.Можно сделать всё гораздо проще,быстрее и без суда.Но в этом случае есть свои подводные камни.На форуме всех тонкостей не опишешь.Если интересно,то напишите мне в личку.Найдём иной способ связаться.Я тогда смогу подробно Вам всё расказать,что и как нужно делать.Удачи.

Originally posted by rapsan:
Да, не всё так просто.
Продать эту комнату постороннему лицу практически не возможно, т.к., это нарушит права уже проживающих в квартире. В квартире есть места общего пользования (туалет, ванная, кухня, коридор), каждый должен сам платить за энергоресурсы (как решить, кто будет платить за свет в коридоре, за воду из одного крана), иметь свой холодильник, плиту и т.д.. В суде будет поставлен вопрос об оплате электричества, воды, газа и т.д..

Перед продажей собственность должна быть выделена в натуре , т.е., потенциальный новый собственник не должен создать проблем тем, кто там живёт (превращение квартиры в коммуналку проходит очень затруднительно ).

Идите к адвокату..

Как всё выше сказанное,связано с правом распоряжения своим имуществом(недвижимостью)?Вам проще было обойти эту тему стороной,чем писать подобную ерунду.

Другой вопрос захочет ли кто-нибудь купить комнату в квартире без определенного порядка пользования.

Порядок пользования устанавливается(судом), непосредственно для тех,кто является собственником на данный момент.При смене собственника,установленный порядок теряет свою силу.Новых собственников, проданой доли квартиры, может быть несколко и прежний порядок их может не устраивать,если например, бывшему собственнику(продавцу)для пользования была определена комната меньшего метража.Если возникает конфликт между новым собственником(тем кто купил долю) и тем собственником который владеет остальной долей(долями),порядок пользования устанавливается новый,опять же через суд.У ТС(у жены) я так понимаю в собственности не доля,а комната.Поэтому ни о каком определении порядка пользования, речи быть не может,он просто не нужен.

Originally posted by nikskar:

Порядок пользования устанавливается(судом), непосредственно для тех,кто является собственником на данный момент.При смене собственника,установленный порядок теряет свою силу.

С чего вы взяли? Порядок пользования общим имуществом между сособственниками, хоть установленный судом, хоть нотариальным соглашением сособственников, хоть фактически (исторически) сложившийся, обязателен для правопреемников этих сособственников. Приобретая долю в общем имуществе порядок пользования которым определен, лицо приобретает право пользования той частью общей собственности, которой пользовался его правопредшественник. И даже, в том случае, если его доля будет не соответствовать (будет больше или меньше) части имущества, которое перешло в его пользование. Представьте ситуацию, когда человек приобретает долю в праве собственности на домовладение размером допустим 1/3. Определен судом порядок пользования (или фактически сложился путем установления забором сто лет назад) и на его долю фактически приходится не 1/3, а 1/4 имущества. Что по вашему установленный порядок пользования теряет силу? Давайте определять новый порядок, передавать новому сособственнику еще часть имущества? Нет, все останется по старому - человек видел, что покупал. И это абсолютно однозначная судебная практика.

Originally posted by nikskar:

У ТС(у жены) я так понимаю в собственности не доля,а комната.Поэтому ни о каком определении порядка пользования, речи быть не может,он просто не нужен.

В таком случае и вся эта процедура с реализацией преимущественного права покупки тоже не нужна, если у имущества (комнаты) нет сособственников.

Установленный ранее порядок пользования между прежними собственниками имеет силу только для этих самых собственников. Новый сособственник может обратиться в суд за установлением иного порядка (при наличии оснований, конечно - иные стороны, иные осноания). Где-то было разъяснение.. .

таком случае и вся эта процедура с реализацией преимущественного права покупки тоже не нужна, если у имущества (комнаты) нет сособственников.

#9 IP
P.M. Ц

Собственником комнаты является жена ТС,то есть по факту квартира является коммунальной.Приоритетное право покупки в коммунальной квартире,есть только у соседей,являющихся собственниками остальных комнат.Если они собственниками не являются,то право выкупа за государством.Уведомляете депортамент,получаете от них отказ о выкупе и вперёд,продаёте кому хотите,но не дешевле указанной цены.Что касается долей и определения порядка пользования:в этом возникает нужда,только при наличии конфликта между собственниками.Конфликт может разрешить только суд.В решении суда конкретно указаны участники конфликта(ФИО),каким боком это касается,допустим меня, как нового собственника?Пример:Я,жена и двое детей купили 1/2 доли в 2-х комн.кв-ре.Старым порядком было определено,что продавец занимает комнату 10кв.м.А второй собственик(допустим бывшая жена)занимает комнату 20кв.м.и является собственником другой 1/2 доли.Т.е по вашим утверждениям она будет балдеть в 20 метрах,а мы четверо будем ютится в 10 метрах,несмотря на то что и у нас и у неё по 1/2 ?И зачем идти к нотариусу если и так уже договорились о порядке пользования.И даже если и заверили нотариально,то это касается только договорившихся сторон,которые этот порядок подписали.

Установленный ранее порядок пользования между прежними собственниками имеет силу только для этих самых собственников.

100%

А вот это не понятно. У жены что имеется право собственности на конкретную комнату? Очень правда сомневаюсь в этом.

Вам не известно о существовании коммунальных квартир и о том что, граждане имеют право на приватизацию(куплю-продажу,дарение,наследование)своих комнат?Вы счастливый человек,что не пришлось пожить в этом кошмаре под названием "коммуналка".:-)

Цитирую ст. 250 ГК РФ:

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Итого: известили, если через месяц долю не выкупили, продаём. Остальное нам не касается.

Итого: известили, если через месяц долю не выкупили, продаём. Остальное нам не касается.

Стесняюсь спросить... А в регпалату Вы что понесёте?Или они Вам на слово поверят,что преимущественное право сособственников не нарушено?

А Вы не стесняйтесь, это ни к чему (в Ваши годы то).
В регпалату мы понесём ДКП недвижимости и док-ты удостоверяющие извещение сособственников.
При отказе в регистрации, исковое в суд.

док-ты удостоверяющие извещение сособственников.

Как они выглядят,не поделитесь? :-)

Делюсь - держите карман шире.
Читайте правовые нормы. (ГК РФ, основы законодательства о нотариате, и т.п.)

Originally posted by Полимах:
Делюсь - держите карман шире.
Читайте правовые нормы. (ГК РФ, основы законодательства о нотариате, и т.п.)

На ганзе постов не читают Перечитайте мой пост #5 ! что там не так?О чём спорим то?

Да не перечитывайте Вы свои посты, кроме самоудовлетворения Вы ничего не получите.
Лучше читайте и перечитывайте нормативные акты.

Вот Вам ссылочка: to02.rosreestr.ru .
Почитайте (особенно пункт 10) и Вы поймёте, что надо читать не Ваши посты, а нечто другое.

Я не знаю как у Вас в Уфе сделки с недвижимостью проходят... Вероятно девочке регистратору, Вы нормативные акты, ГК РФ, основы законодательства о нотариате, и т.п.в уши втираете,пока она Вас н.. . не пошлёт.В Москве есть устоявшаяся практика и пакет документов необходимый для совершения сделок с недвижимостью.А нормативные акты перечитывать и изучать, Вы детей своих или внуков(если дети позволят) отправляйте.ТС помоч просил,а Вы ему статью цитируете.Он что,догадаться должен,каким образом в письменном виде он сособственников уведомить должен?Меня учить не надо,я людям доступным для них языком объясняю,что и как нужно делать,а не статьями в лицо тыкаю, как некоторые(вероятно для того,чтобы повысить чувство собственной значимости,в своих же глазах).

Ну каким образом уведомить в письменной форме, отнюдь не виде, обсуждалось в частности здесь: Гербовая бумага .
Кстати, ТС тоже не из Москау, а из Твери. По образцу, вполне сможет найти сайт тверской ГРП и выяснить какие документы требуются.
Что ещё требуется? Произвести сопровождение сделки? Так дешевле будет найти юриста в Твери.
А насчёт устоявшейся практики - голые словеса, без подтверждения.
В общем как говорил один литературный герой: "Гонор и моча".
Угадайте кто автор, и откуда цитата.

Кстати, ТС тоже не из Москау, а из Твери

Комната его жены,находится в Москве.Научитесь для начала,читать посты не только свои,а уж потом других учить беритесь!

Молодой человек, я в отличии от Вас, не учу а консультирую (в консультациях даю необходимые ссылки).
Москва, Тверь, Уфа и т.д. - необходимую ссылку на Росреестр найти несложно.
Ну а если Вас так одолевает зуд поспорить, так всё-таки скажите - кто автор и откуда цитата.

Originally posted by Полимах:
Молодой человек, я в отличии от Вас, не учу а консультирую (в консультациях даю необходимые ссылки).
Москва, Тверь, Уфа и т.д. - необходимую ссылку на Росреестр найти несложно.
Ну а если Вас так одолевает зуд поспорить, так всё-таки скажите - кто автор и откуда цитата.

Если всё так просто и необходимые ссылки, найти не сложно,то зачем люди, сюда за помощью и советом обращаются?А?Статьи законов и т.д.все и без Вашей помощи найти могут,вот только,что потом с этим делать не знают.А по поводу цитаты:видимо это у Вас зудит,очень хочется поднять самооценку,да не всегда получается. Наслаждайтесь-я не знаю. Говорить с Вами по данному вопросу далее,считаю занятием бессмысленным.Удачи!

Originally posted by Волга-Волга:
Установленный ранее порядок пользования между прежними собственниками имеет силу только для этих самых собственников. Новый сособственник может обратиться в суд за установлением иного порядка (при наличии оснований, конечно - иные стороны, иные основания). Где-то было разъяснение...

Не согласен. И мое несогласие основывается на однозначно сложившейся судебной практике. Установленный судом порядок пользования между сособственниками обязателен для их правопреемников, даже в случае изменения числа сособственников.
Например, были два сособственника домовладения, владеющие по 1/2 доли в праве собственности. Фактически у одного из них, назовем его "Иванов", в пользовании имущества было на 5 кв.м. больше, чем приходится на его идеальную долю, соответственно у второго, назовем его "Петров" - соответственно на 5 кв. м больше. И такой порядок установил суд. Первый вариант -Иванов продает свою долю Сидорову. Для Сидорова установленный порядок пользования является обязательным и не подлежащим пересмотру. Второй вариант - Иванов продает свою долю Сидорову, Козлову, каждому по 1/4. В этом случае они могут обратится в суд об изменении порядка пользования, но суд может изменить его только в части определения порядка пользования между Сидоворым и Козловым в рамках порядка пользования, установленного для Иванова. Петрова это касаться не может, хотя решение суда и будет указывать, что порядок пользования установлен и в отношении него, но фактически в его пользовании останется то же имущество.
В исключительных случаях, а точнее в исключительно исключительных случаях возможно изменить установленный судом порядок пользования, для новых сособственников, если он грубо нарушает их права.

Originally posted by nikskar:

Вам не известно о существовании коммунальных квартир и о том что, граждане имеют право на приватизацию(куплю-продажу,дарение,наследование)своих комнат?

Известно, но я не специалист в этом вопросе.

свидетельство о праве собственности на комнату конечно есть.

Originally posted by Полимах:

Что ещё требуется? Произвести сопровождение сделки? Так дешевле будет найти юриста

т.е. связываться с риэлторами - а это себя не уважать, хотя и к ним мы обращались. Компетентности у них в большинстве случаев маловато, а зато понту много, а, главная их задача - это денег совсем не смешных сорвать и при этом результат сделки их совсем не интересует.

Originally posted by Полимах:

В регпалату мы понесём ДКП недвижимости и док-ты удостоверяющие извещение сособственников.
При отказе в регистрации, исковое в суд.

Если бы жена мне продавала комнату, то конечно - в рег палату. А потом в суд. Но посторонний покупатель положил свои деньги в банковскую ячейку и посуточно её оплачивает, а рег палата около 2-х месяцев держит документы, затем их возвращает и : в суд. Какой нормальный покупатель согласиться на такое?

Originally posted by nikskar:

Уведомление о намерении продажи, с указанием цены, посылает нотариус.

Вариант с натариусом не прокатывает, потому как люди просто не получают письма, их, как будто, и дома-то нету. И в оконцовке натариус говорит, что письма вернулись, их никто не получил (дома нету) и поэтому бумагу о том, что сособственники надлежащим образом уведомлены я(натариус) дать вам не могу. При этом за три письма натариус возьмёт не хилую сумму.

Вся закавыка в таких делах в том, чтобы предоставить в рег палату документы, удовлетворяющие закону о праве первоочередной покупки. Если бы ни это, то давно бы продали уже. Прошло более 8-ми месяцев и не могу сказать, что мы всё это время ничего ни делали и ничего не изучали. Узнали и про продажу через дарение, и про продажу через дарение малой доли собственности с последующей продажей и, как мне кажется, уже и вариантов никаких не осталось.

Оформляйте продажу через дарение.
Там никаких уведомлений не требуется.
К риэлторам обращаться не стоит - Вы всё правильно поняли - гонору много, толку мало, денег давай много (в Питере - обычная ставка 8% (!)).

И не слушайте мнения некоторых тут про уведомления, хоть через нотариуса, хоть как. Такие варианты потом в суде оспариваются на раз-два, если будет желание у соседей.

И не слушайте мнения некоторых тут про уведомления, хоть через нотариуса, хоть как. Такие варианты потом в суде оспариваются на раз-два, если будет желание у соседей.

Сами то поняли,что сказали?Есть опыт?Может поделитесь! :-) только не надо вновь, приводить случай,описаный Вами в соседней ветке.Это Ваши фантазии.Если нет,то может выложите скан решения суда?

Оформляйте продажу через дарение.

В этом случае, поводов оспорить сделку в суде и шансов признать её ничтожной,ещё больше.Как вариант,продажа через дарение,безусловно практикуется.На момент продажи(дарения)гемороя значительно меньше,но будут ли последствия,зависит исключительно от сособственников,а точнее от их желания(или не желания)оспорить сделку в суде.

И вот вопрос: у нас появилась мысль попробовать установить факт пропуска сособственниками первоочередного права покупки в суде. Но вот не очень понятно - как бы это сделать без лишних проволочек. Если в порядке искового производства, то у сособственников будет возможность волынить дело и дальше, тем более, что мы живем в Тверской обл. и понапрасну в суд не наездишься, да ещё и с грудным младенцем. А вот в порядке особого производства было бы, наверно, попроще. Тогда, видимо, сособственников и в суд приглашать не надо, и за одно заседание решить вопрос можно. Ведь, наверно, для установления факта пропуска либо прекращения первоочередного права покупки вышеозначенных телеграмм будет вполне достаточно? Я юридическим наукам не обучался, поэтому прошу людей компетентных подсказать: возможно ли решение данного дела в рамках особого производства и, если да - то как сформулировать, чтобы дело было принято к рассмотрению? Ведь при наличии решения суда у Рег. Палаты не будет оснований не зарегистрировать сделку и всё остальное?

Давайте попробуем по порядку:
1. Обратиться в Росреестр по месту продажи доли ЖП (Москва?) и выяснить список необходимых документов для госрегистрации (обратить внимание на отказ сособственников от права первоочередного приобретения);
2. Уведомить в письменной форме сособственников о намерении продать долю ЖП, о цене и условиях продажи;
3. Если сособственники отказываются принять лично данные уведомления, отправить их телеграммой (заверенной в узле связи?) с уведомлением о вручении или ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
4. Если сособственники отказались от получения данных почтовых отправлений (не явились за ними), получить обратно эти отправления, с соблюдением всех необходимых формальностей (необходимые отметки на почтовом отправлении). Возвращённые конверты с письмами ни в коем случае не вскрывать, иначе не пройдут в качестве доказательства.
5. Если для горегистрации требуется письменный отказ от права первоочередного приобретения, а получить его не удаётся, то - заявление (только ни в коем случае не пишите "исковое заявление" - обоснованно вернут) об установлении факта, имеющего юридическое значение.

Пункт 3 можно (даже желательно) выполнять через нотариуса.
По поводу заявления в суд, снова повторю, лучше обратиться к местному практикующему адвокату (по гражданским отношениям). Ибо для составления заявления (и по необходимости сопровождения дела) требуется определённая информация, которую Вы не станете разбрасывать в общий доступ.

И снова, снова и, снова - не путайте риэлторов с юристами. Вы же не называете продавцов на рынке или в магазине юристами, хотя они, как и риэлторы - торговцы.

И ещё: вот как раз для решения всех вопросов при продаже недвижимости (сопровождения сделки) и нанимают риэлторов, и хороший риэлтор стоит тех денег, которые он берёт.

И ещё: вот как раз для решения всех вопросов при продаже недвижимости (сопровождения сделки) и нанимают риэлторов, и хороший риэлтор стоит тех денег, которые он берёт.

+100

Сперва ещё найдите хорошего риэлтора.
А когда он накосячит и вы попадёте на бабки - риэлтор то будет не при чём.

Originally posted by ДжонДоу:
Сперва ещё найдите хорошего риэлтора.
А когда он накосячит и вы попадёте на бабки - риэлтор то будет не при чём.

Ага.А ещё попадаются "умники"(вроде Вас),которые думают,что всё знают. И когда накосячат,начинают обивать пороги риэлторских агентств и юридических контор,с просбой помочь вернуть жилплощадь или деньги.

Originally posted by ДжонДоу:

Сперва ещё найдите хорошего риэлтора.
А когда он накосячит и вы попадёте на бабки - риэлтор то будет не при чём.

Ищите и обрящете.
А когда он накосячит, всё зависит от договора с риэлтором.
И САМОЕ ГЛАВНОЕ - ЕСТЬ, ЧТО ДОБАВИТЬ ИЛИ ПОПРАВИТЬ?
Или просто желание, затроллить?