Уважаемые коллеги по форуму!
Нужна помощь. История длинная и долгая, постарался сократить как мог.
Ситуация следующая. Мой отец решил продать принадлежащую ему комнату в коммунальной квартире с целью помочь нашей молодой семье улучшить жилищную ситуацию.
Комната приватизирована (более 3-х лет назад). На данный момент комната свободна физически и в ней никто не зарегистрирован.
В коммуналке проживают две бабушки. Одна бабушка проживает в комнате, которая находится в равной долевой собственности у ее дочери и несовершеннолетней внучки (зарегистрированы в ней все трое). Вторая бабушка проживает (и зарегистрирована) в комнате, которой владеет первая бабушка на условиях пожизненной ренты.
По большому счету, между счастливой семьей (бабушка, дочка, внучка) и 3-комнатной квартирой (халявной) почти в центре Москвы стоит мой отец.
В связи с этим отношения плохие, очень.
Через риэлтора (изначально предполагалась сложная альтернативная сделка) предложили купить комнату соседям. Те согласились, однако в последний момент резко сбросили цену до несерьезного уровня. Сделка сорвалась.
Соседям, всем 3-м собственникам, были направлены через нотариуса уведомления о продаже.
Бабушка уведомление приняла, дочка и внучка - нет. Ответа получено не было ни от кого. О чем нотариусом были выданы свидетельства.
Нашли покупателя, вышли на сделку.
И тут началось непонятное.
В последний момент юрист риэлтора со стороны покупателя тормозит сделку на основании того, что якобы нет документа о том, что дочка и внучка получали уведомления. Документов о том, что им уведомления отправляли, по их мнению недостаточно. Якобы сделка может быть оспорена.
Нам предложили нам идти в суд с целью получить решение о том, что соседи уведомлены о продаже должным образом.
Консультировались у нескольких юристов. Все в один голос утверждают, что это бред, а также что все документы у нас в порядке и мы в своем праве.
Мы даже, по совету юристов, направляли через нотариуса два повторных уведомления о продаже. Без ответа само собой. Соответствующие свидетельства также получены. Что странно, на почте уведомления оба раза терялись. (Разгильдяйство почты? Кому-то на почте дали "на лапу"?)
И хотя теперь это уже не сложная альтернативная сделка, а простая продажа, риэлтор продавать на прежних условиях комнату не хочет. Почему-то вспомнил про "детский комитет" (каким боком он относится к описанной ситуации?). Утверждает, что сделка не получит "добро" от него (ранее об этом никто не упоминал). Предлагает вариант дарственной.
К слову, по нашему вопросу работает далеко не первый риэлтор, все безрезультатно.
Коллеги, помогите разобраться, кто и что правильно/неправильно сделал в данной ситуации и, самое главное, как ситуацию всё-таки разрешить. Длится это всё не первый год и порядком всех утомило, особенно тем, что дело с мертвой точки не сдвигается.
С уважением.

P.S. Если ошибся разделом, прошу модераторов перенести тему в соответствующий раздел.

edit log

Придите к соседям с двумя свидетелями и вручите им бумагу с описанием продажи и предложением купить за определённую сумму. Плюс словесно всё повторите. Никакой суд потом не придерётся.

Есть ещё вариант, не продавайте комнату, а подарите покупателю её. Соответственно деньги в момент полписания документов он Вам предоставит.

По отправлениям. Письма вернулись? Запросите почту России о судьбе отправлений. Если они были вручены, то получены официальный ответ.

edit log

По "детскому комитету" это Ваш местный орган опеки и попечительсва. Их согласие на совершение сделки купли-продажи ОБЯЗАТЕЛЬНО. Оформление договора дарения довольно дорогое удовольствие. Есть еще вариант залога. Т.е. у нотариуса оформляете договор, в котором указываете, что Вы взяли у покупатель некую сумму под залог комнаты. После чего не смогли вернуть долг (бывает) и комната отошла покупателю. Говорю так уверенно т.к. сам столкнулся с схожей ситуацией. Удачи.

Совсем забыл. Если несовершеннолетний только прописан на жилплощади, то согласие органов опеки не требуется. А вот если он является сособствеником жилья то да. По крайней мере в моей ситуации так было.

quote:

Originally posted by Sanek:

Придите к соседям с двумя свидетелями и вручите им бумагу с описанием продажи и предложением купить за определённую сумму. Плюс словесно всё повторите. Никакой суд потом не придерётся.

Упомянутые дочка и внучка только зарегистрированы в коммуналке. Фактически место проживания нам неизвестно.

quote:

По отправлениям. Письма вернулись? Запросите почту России о судьбе отправлений. Если они были вручены, то получены официальный ответ.

Не вернулись ни письма, ни уведомления, вообще глухо, как в болото. Отправкой занимался нотариус. На вопросы "как так" разводят руками и ничего больше не делают.

quote:

Originally posted by gunder1985:

По "детскому комитету" это Ваш местный орган опеки и попечительсва. Их согласие на совершение сделки купли-продажи ОБЯЗАТЕЛЬНО.

Никак не могу взять в толк, какое отношение к продаже комнаты моего отца имеет девочка, живущая, по сути, по соседству? Да к тому же "комитет" - при живой матери (как минимум). Я могу понять, если бы продавалась комната, в которой был бы зарегистрирован ребенок. А тут?
А если отношение всё же имеет, почему риэлторы молчали об этом до победного, точнее, провального конца, и вспомнили только теперь?

edit log

А вот хз, какое отношение имеет ребенок. Не забывайте в какой стране мы живем. И меня завернули на стадии госрегистрации.

хм.. в качестве апа, вопрос. Неужели на такую проблемную площадь есть покупатели?

quote:

Originally posted by Voices:
хм.. в качестве апа, вопрос. Неужели на такую проблемную площадь есть покупатели?

Это разве проблемная?
Просто голову морочат, а так всё нормально.

2Voices
Покупатели есть. По крайней мере были. При том, что ничего от людей не скрываем. Видимо, не все могут или хотят покупать целые квартиры.
Коммуналка - это коммуналка. К тому же это с нами отношения плохие. С новым владельцем - не факт.

Мнение органа опеки могло бы иметь значение, если бы затрагивались жилищные права ребёнка - при отчуждении жилья, ему принадлежащего на праве собственности или жилья, где он (ребёнок) зарегистрирован. При чём здесь эта организация вообще в данном случае???

При совершении сделки в простой письменной форме к заявлению о государственной регистрации необходимо прилагать документы, свидетельствующие об извещении продавцом в письменной форме других сособственников о намерении продать принадлежащую ему долю, цене и иных условиях продажи. Полагаю, что риелторы справедливо опасаются оспаривания сделки. Для того, чтобы уведомление считалось надлежащим, надо получить доказательства вручения уведомления.

Пошлите почтой телеграмму, в которой изложите все существенные условия сделки. От получения телеграмм ещё никто не отказывался.

quote:

Покупатели есть. По крайней мере были. При том, что ничего от людей не скрываем. Видимо, не все могут или хотят покупать целые квартиры.
Коммуналка - это коммуналка. К тому же это с нами отношения плохие. С новым владельцем - не факт.

предложите владельцам двух комнат альтернативу - либо они все подписывают, либо вы сдаете свою комнату чеченцам/азерам/дагам/цыганам.

Так и сдать низзя без согласия соседей.
Не, если устраивать войну с соседями, можно и проще.
Но оно надо?

quote:

Originally posted by Волга-Волга:

Для того, чтобы уведомление считалось надлежащим, надо получить доказательства вручения уведомления.

Скажите, в каком документе этот вопрос регулируется? Что нужно доказательство именно вручения. Важный для нас вопрос, но самостоятельно найти ответ не смог. Обращение с запросом в Росреестр также не помогло: пришла туманная отписка.

quote:

Originally posted by Волга-Волга:

Пошлите почтой телеграмму, в которой изложите все существенные условия сделки. От получения телеграмм ещё никто не отказывался.

Это принципиальный момент? Телеграмма вместо письма? Письма-то соседи успешно игнорируют.

quote:

Originally posted by Injener:

предложите владельцам двух комнат альтернативу

Это мы имеем озвученную дочкой альтернативу: либо мы продаем им (за бесценок, точнее, за сумму сильно ниже рыночной), либо мы не продаем комнату вообще никому.

quote:

Originally posted by капитошка 1967:

Так и сдать низзя без согласия соседей.

Совершенно верно.

quote:

Originally posted by капитошка 1967:

Не, если устраивать войну с соседями, можно и проще.
Но оно надо?

Нам надо продать нашу собственность, и только. Война никого не интересует.

quote:

Originally posted by gunder1985:
Есть еще вариант залога. Т.е. у нотариуса оформляете договор, в котором указываете, что Вы взяли у покупатель некую сумму под залог комнаты. После чего не смогли вернуть долг (бывает) и комната отошла покупателю. Говорю так уверенно т.к. сам столкнулся с схожей ситуацией.

Это невозможно.
Залог недвижимости подлежит гос. регистрации.
Внесудебное обращение взыскания на заложенную недвижимость запрещается.

Закон, ст. 250 ГК РФ говорит о НАДЛЕЖАЩЕМ уведомлении. Читаем внимательно:
- надлежащем
-уведомлении

Всё остальное - дело судебной практики и усмотрения суда. Из моей личной практики могу сказать, что в случае спора вам надлежит доказать, что Вы - довели до сведения соседей условия сделки, а не просто послали уведомление письмом. Поэтому придётся попотеть и таки довести до них нужную информацию, поскольку это в ваших интересах. Способ уведомления в законе не указан, поэтому можно, как тут предлагали - попытаться вручить со свидетелями либо отправить заверенную телеграмму (текст её пусть заверит нотариус). Обратитесь к старшей по подъезду, пусть поможет, купите ей конфет или дайте денег, в конце концов. Доказательством вручения будет уведомление о вручении либо соответствующая расписка либо акт об отказе о составлении расписки и принятии уведомления либо отметка почтальона об отказе в принятии телеграммы.

edit log

quote:

Originally posted by Волга-Волга:

Поэтому придётся попотеть и таки довести до них нужную информацию, поскольку это в ваших интересах.

Елена, я понимаю, что это в наших интересах, и очень хотел бы так и сделать. Соседи же понимают, что это не в их интересах, поэтому всячески избегают вручения.
К тому же дочка и внучка хоть и зарегистрированы в коммуналке, но фактически проживают в другом месте. Нам не известном. Само собой, это место нам не сообщается.
Мы же постараемся сделать всё возможное для надлежащего уведомления.
Елена, скажите, а если мы получим от нотариуса свидетельства по уведомлениям о продаже, содержащее только стандартный текст, что ответа в такой-то срок не поступило, и никаких дополнений о том, что письмо возвращено по причине невручения или что-то подобное? Это могло бы быть доказательством надлежащего уведомления, как считаете? Отец сегодня сообщил, что ходил к нотариусу за результатом очередного запроса и что текст "приписок" не содержит. Сам я эти свидетельства пока что не видел. Теряюсь в догадках, может, всё же вручили, наконец.

Я уже сказала, что данный вопрос относится к усмотрению суда в случае спора. Если вы знаете место фактического проживания соседей - известите их. Если нет (и они не смогут доказать, что вы - знали), то извещайте по адресу регистрации. Думаю, что при попытке вручения с соседями можно составить акт о непроживании и об отсутствии сведений о фактическом месте жительства.

Гоняться по всей России вы за ними, конечно, не обязаны. С другой стороны человек обязан жить там, где зарегистрирован по месту жительства.