Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Покупка земельного участка

тема закрыта

Знакомства | вход | зарегистрироваться | поиск | реклама | картинки | календарь | поиск оружия, магазинов | фотоконкурсы | Аукцион
Автор
Тема: Покупка земельного участка
vks
16-12-2007 13:48 vks персональное сообщение vks
Может здесь кто поможет - уже всю голову сломал...
Давно хотел построить собственный дом и вот наконец появилась некоторая сумма денег для покупки участка. Посмотрел объявления, поездил и решил что хочу купить чистый участок без построек - не надо ни чего ломать, переделывать да и дешевле. Но как оказалось здесь полная "засада": все такие участки у нас находятся в аренде на 3 года под ИЖС, но арендатор не может его продать (юридически)- для этого ему необходимо сделать так называемый "недострой" (8% стройки или по простому фундамент), перевести его в собственность и потом можно продавать. Среди риэлтеров мне предлагают следующие варианты:
1) арендатор дает мне (или моему представителю) ген. доверенность и расписку в получении денег - на каком основании будет расписка, да и доверенность можно отозвать, не хочу
2) -//- только вместо расписки договор займа - чуть лучше, но тоже не страхует
3) переуступка аренды - как я понял это за "мат. помощь" рег палате и в администрации, что похоже на не законные действия со всеми вытекающими (как пример: прихожу через год продлевать аренду или вводить в собственность а мне - а на каком основании была переуступка? и пошлют меня далеко и надолго и участка могу лишиться)
Самое интересное все такие участки продаются по одной из этих схем и вроде бы не слышно было чтобы кого то "кинули". Но что то мне не хочется открывать счет по таким делам и быть первым "кинутым"
Консультировался со своими юристами, но точного и конкретного совета не смог получить - говорят как перестраховаться, но на таких условиях ни кто не продаст.
Что делать? Как правильно поступить?
Заранее благодарен!
Vovanoid
18-12-2007 14:02 Vovanoid персональное сообщение Vovanoid
переуступить аренду он может, но тока еслир это не запрещено его договором аренды (ГК РФ), и то не дольше, чем на оставшийся от его 3 лет срок. оптимально "сделать так называемый "недострой" (8% стройки или по простому фундамент), перевести его в собственность и потом можно продавать". Но при этом объектом продажи будет сам недострой, а не зем. участок. После заключения договора купли-продажи недостроя Вам право собственности на него в ФРС не зарегистрируют, т.к. нет правоустанавливающих документов на землю. Наличие договора купли-продажи - это основание обратиться в местную администрацию для предоставления участка Вам в аренду или собственность согласно п. 1 ст. 36 Земельнгго Кодекса без конкурса. После выхода распоряжения о предоставлении Вам участка Вы при необходимости уточняете сведения кадастра об участке и со всем этим добром идете в ФРС регить одновременно и право на недострой, и право на землю. Вуаля.
makarkharp
18-12-2007 14:28 makarkharp персональное сообщение makarkharp
вообще при приобретении земли по такой схеме,те. переуступка аренды,действительно проще выполнить нулевой цикл,те фундамент,ростверк,и сдать объект в эксплуатацию как незавершенку,потом приобрести землю в собстенность,в соответствии с земельным кодексом..
vks
18-12-2007 15:54 vks персональное сообщение vks
в договоре есть пункт 4.3.2., который гласит: "Сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и в залог только с согласия Арендодателя" - т.е. не запрещено, но вот со слов разных риэлтеров, поступает разнаю информация. При этом одни говорят о незаконности данной процедуры, а другие наоборот говорят что только так и нужно делать... в такой форме я могу после заключения договора спокойно строить фундамент, который в оставшийся год (остаточный срок аренды) я должен буду оформить в "недострой" и зарегестрировать его, а потом продлевать аренду и т.д.
makarkharp
18-12-2007 17:05 makarkharp персональное сообщение makarkharp
в любом случае необходим эксизный проект и разрешение на строительство
vks
18-12-2007 17:23 vks персональное сообщение vks
да это все понятно. у меня вопрос не в том как все это делать (уже в принципе знаю), а в том, как приобрести участок с минимальным риском - вариант сначала построить недострой, а потом его покупать не совсем безопасный - что помешает продавцу увеличить цену, или вообще потом не отказаться от продажи? А оформить все это законно и т.д. очень сложно и из всех изученных мной вариантов самый безопасный - это переуступка. Вот конкретно в этом вопрос. Ведь если мне память не изменяет в законе написано: "Сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и в залог только с уведомлением Арендодателя" - т.е. одно слово заменили другим и смысл сразу стал другим, появились лазейки для КУМИ. Вот я сейчас и занимаюсь вопросом переуступки. А после переуступки я смогу спокойно, без нервов, сделать проект и разрешение за зиму, по весне построить фундамент и зарегестрировать недострой, ввести его в собственность и продлить аренду на землю...
Vovanoid
20-12-2007 10:15 Vovanoid персональное сообщение Vovanoid
если в договоре написано, что субаренда тока с согласия администрации - то против этого не получится пойти , см. ГК РФ. Пускай продавец сначала недострой делает и регит...
vks
20-12-2007 10:56 vks персональное сообщение vks
тут цена совсем другая получится, да и какой он фундамент поставит? У нас сейчас участки (из самых дешевых) с фундаментами от 1,2 млн и выше, а без него от 350 т.р. При чем последних гораздо больше вот и цена на них подняться не может - предложений очень много. Сейчас хочу попробывать получить согласие КУМИ на переуступку, а там посмотрю...
makarkharp
20-12-2007 15:49 makarkharp персональное сообщение makarkharp
насколько я помню переуступка аренды земельного участка возможна без согласия муниципалитета.тоже в ГК. написано или в земельном-не помню врать не буду.
скорее в земельном.
vks
20-12-2007 15:53 vks персональное сообщение vks
вот об этом я и пишу, в договоре:
quote:
"Сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и в залог только с согласия Арендодателя"

а в законе:
quote:
Сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и в залог только с уведомлением Арендодателя"

makarkharp
20-12-2007 16:05 makarkharp персональное сообщение makarkharp
уведомление и согласие-это две большие разницы
фундамент тоже имеет место быть различной конструкции-под избушку со стенкой в 200 газосиликата и 1 этаж в 80 метров2 токмо идиет будет колотить 12-ти метровые сваи с шагом в метр
но они существуют-проверено..
vks
20-12-2007 16:12 vks персональное сообщение vks
так о чем пишу, гады
о фундаментах тоже в курсе - поэтому и хочу купить чистый участок и все сделать самому. и переплачивать не хочется
vks
20-12-2007 16:17 vks персональное сообщение vks
кстати, а кто знает - они имеют право вводить ограничения на переуступку? На сколько я понимаю это получается не совсем по закону. Хотя наверное не связываться лучше (имею ввиду оспаривать)?
makarkharp
21-12-2007 22:10 makarkharp персональное сообщение makarkharp
если договором не предусмотрено иное -то по закону ИМХО
Stlanikov
23-12-2007 09:38 Stlanikov персональное сообщение Stlanikov
+++если договором не предусмотрено иное -+++

Только если закон предусматривает возможность установления иного порядка разрешения вопроса договором, в противном случае пункт договора, противоречащий закону, ничтожен.

По русски:
Если в законе написано, что "переуступить аренду можно с уведомлением арендодателя" и больше ничего, то договором не может быть предусмотрен иной порядок, а если в договор внесли пункт, противоречащий этой норме, то он ничтожен. Если же в законе написано ровно то же самое, но к этому добавлено, "если договором не предусмотрено иное", то нужно следовать пункту договора.

Но там есть еще нюансы. Законом могут быть предусмотрены иные последствия нарушения. А тут очень высока вероятность, что они есть - земельные правоотношения, да еще и с участием о.м.с.

edit log

makarkharp
23-12-2007 12:46 makarkharp персональное сообщение makarkharp
в законе написано,что при переуступке права аренды земельного участка, уведомлять администрацию(муниципалитет) не обязательно...земельный кодекс,если не ошибаюсь,простите не юрист,просто по работе сталкиваюсь
vks
23-12-2007 13:21 vks персональное сообщение vks
так вот земельный кодекс и читал, может еще где почитать?
makarkharp
23-12-2007 18:55 makarkharp персональное сообщение makarkharp
гражданский почитайте,градостроительный,лишним не будет-это точно,во всяком случае порядок сдачи объекта в эксплуатацию ,его узаконивание прописано в градостроительном кодексе.
vks
27-1-2008 13:48 vks персональное сообщение vks
ну вот вроде все разрешилось, правда наверное повезло - оказалось знакомый работает в комитете - подошли к начальнику, написали заявление, он подписал, сдали в рег палату
Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Покупка земельного участка