Покупка недвижимости в Крыму

На что надо обратить внимание и примерный порядок действий.

Обычный порядок действий следующий:
- стороны собирают справки из НД и ПНД;
- продавец берет справку из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам (здесь в зависимости от способа управления домом справки могут давать разные организации);
- продавец берет выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц. Здесь самая большая проблема, поскольку, например, выписку можно взять так, что в ней окажется только продавец, а не вся его большая семья;
- продавец берет расширенную выписку из ЕГРН по объекту. Покупателю полезно на всякий пожарный запросить обычную выписку из ЕГРН;
- стороны подписывают ДКП;
- стороны закладывают деньги в ячейку банка, которая раскрывается под условие предоставления ДКП с отметкой о регистрации и выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя;
- стороны подают документы в Росреестр на регистрацию;
- стороны получают их обратно;
- продавец открывает ячейку.

Можно сделать через нотариуса, но это сильно дороже.
Ячейку можно заменить на эскроу-счет, но это также дороже.

Веселый могильщик:

Обычный порядок действий следующий:
- стороны собирают справки из НД и ПНД;
- продавец берет справку из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам (здесь в зависимости от способа управления домом справки могут давать разные организации);
- продавец берет выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц. Здесь самая большая проблема, поскольку, например, выписку можно взять так, что в ней окажется только продавец, а не вся его большая семья;
- продавец берет расширенную выписку из ЕГРН по объекту. Покупателю полезно на всякий пожарный запросить обычную выписку из ЕГРН;
- стороны подписывают ДКП;
- стороны закладывают деньги в ячейку банка, которая раскрывается под условие предоставления ДКП с отметкой о регистрации и выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя;
- стороны подают документы в Росреестр на регистрацию;
- стороны получают их обратно;
- продавец открывает ячейку.

Можно сделать через нотариуса, но это сильно дороже.
Ячейку можно заменить на эскроу-счет, но это также дороже.

Спасибо за информацию.
Есть некоторые неясности.
Что такое НД и ПНД, ЕГРН?
Домовая книга - какие у неё функции?

Есть ли опция чтобы все эти действия с аббревиатура выполнил риэлтор? И если да, то примерно сколько это может стоить?

НД - наркологический диспансер
ПНД - психоневрологический диспансер
ЕГРН - единый государственный реестр недвижимости.
Домовая книга - содержит сведения о зарегистрированных лицах На объекте недвижимости. Проще говоря, о проживающих.
Риэлтор по доверенности может. Но не все диспансеры выдают такие справки представителю по доверенности.
Цена - огромный разлет в зависимости от региона, наглости, цены объекта и т.п.
Справки из диспансеров берутся по месту жительства продавца и покупателя.

Originally posted by Веселый могильщик:

НД - наркологический диспансер
ПНД - психоневрологический диспансер

Ну это уже сугубо по желанию сторон, никакой обязанности предоставлять такие справки ни у кого нет. А то так можно далеко зайти - характеристики с работы, справки об отсутствии задолженности по кредитам, штрафам, о том, что продавец не болеет раком и не продает квартиру в силу тяжелых жизненных ситуаций и т.д. и т.п.

Originally posted by Веселый могильщик:

Домовая книга - содержит сведения о зарегистрированных лицах На объекте недвижимости. Проще говоря, о проживающих.

Ну это только для частных домовладений. В квартирах домовые книги не ведутся.
Сейчас вообще со справками о прописанных сложно - их официально отменили, и те справки, что могут выдавать паспортистки в ЖЭУ или как они там сейчас называются, не имеют юридической силы, так больше для успокоения

Ну это уже сугубо по желанию сторон, никакой обязанности предоставлять такие справки ни у кого нет

Само собой. Расписка в получении денег тоже на усмотрение) Кем нужно быть, чтобы пойти на сделку без этих документов.

Кредитной историей тоже полезно поинтересоваться и взять выписку из бюро кредитных историй. Это к вопросу о признаках будущего банкротства и развороту сделки. Особенно, если цена ниже рынка.

Все это, включая отсутствие тяжелой жизненной ситуации, полезно фиксировать в разделе "гарантии и заверения" договора.

те справки, что могут выдавать паспортистки в ЖЭУ или как они там сейчас называются, не имеют юридической силы, так больше для успокоения

Они и раньше были полным фуфлом - бумажка, которую давали с указанием полного списка зарегистрированных лиц ничем не отличалась визуально от бумажки, которую давали при получении нового паспорта взамен утерянного. Разница была только в одном - в последнем случае в документе был только один зарегистрированный.
Однако это также имеет отношение к разделу "гарантии и заверения" и потенциальным спорам в будущем

И конечно нужно проверить вторую сторону по открытым базам данных - суды по месту жительства и база данных службы судебных приставов. Большое количество долгов - повод отказаться от сделки

Веселый могильщик:

Обычный порядок действий следующий:

- стороны подписывают ДКП;

Производят расчет

- стороны подают документы в Росреестр на регистрацию;
- стороны получают их обратно;

Всё остальное опционально и зависит напрямую от степени обострения страха быть обманутым и паранойи. Вплоть до анализов, медкомиссии и прочего бреда.

Производят расчет

Уважаемый коллега, это Вы не у меня прочитали.

Что же в целом до порядка действий , я описал Алсеру наиболее распространенный на рынке и наиболее защищенный (при наименьших затратах, конечно же). Маловероятно, что добросовестный риэлтор, к которому Алсер обратится, будет работать по-другому.
К тому же покупатель заинтересован в чистоте сделки гораздо больше, чем продавец. Деньги очень легко отдать и очень трудно потом получить обратно. А вот объект недвижимости обычно никуда не девается

И раз уж мы заговорили о расчетах. Вы рекомендуете своим клиентам - покупателям отдавать деньги продавцу до регистрации перехода права собственности на предмет сделки?

2Алсер
Забыл сказать, что стороны подписывают еще передаточный акт (сдал-принял). Он на регистрацию на сдается.

Originally posted by Веселый могильщик:

Вы рекомендуете своим клиентам - покупателям отдавать деньги продавцу до регистрации перехода права собственности на предмет сделки?

Рекомендация конечно очень полезная, но с учетом двух сторон договора, мало у кого из продавцов есть желание продавать таким образом.
Я конечно не профильный юрист по недвижимости и сталкиваюсь с этими вопросами, когда уже "все плохо", но чаще всего встречаются договоры, где часть денег платят до регистрации, а часть после, особенно это актуально при ипотечном кредите

чаще всего встречаются договоры, где часть денег платят до регистрации, а часть после, особенно это актуально при ипотечном кредите

Очень интересно. Это в Ростове? Кредиты с ипотекой это отдельная категория, там своя специфика расчетов.
Но если говорить о сделках товар против денег, то это почти всегда ячейка.
Как Вы собираетесь доставать переданную часть денег обратно при срыве сделки?

Originally posted by Веселый могильщик:

Но если говорить о сделках товар против денег, то это почти всегда ячейка.
Как Вы собираетесь доставать переданную часть денег обратно при срыве сделки?

Я же говорю, что не знаю наработанных профильными специалистами-риэлторами и их юристами удобных схем, поэтому как работает "ячейка" в этой схеме даже не представляю)
Те дела с недвижимостью, в которых я, так скажем, участвую, это уже споры в суде - продали квартиру, не отдали часть денег (самый легкий вариант), не выселяются из квартиры, подписали договор купли-продажи, получили часть денег, а потом продали квартиру другому покупателю, а первый оспаривает эту сделку, думал, что не продаю квартиру, а сдаю в залог, а договор купли-продажи подписал случайно, квартиру продал по доверенности своей дочери муж умирающей бабки, выведя ее из наследственной массы, продал/завещал квартиру, но наверное был не в себе перед смертью и т.д. и т.п.

Кстати, как вариант, есть еще оплата через аккредитив, раскрываемый под аналогичные условия.
Но тут уже нужно учитывать расходы на сделку (тарифы банка), а также возможность работы с безналом.

Без услуг риэлтора лучше не рискуйте. Услуги риэлтора -100 тыс руб. в Крыму их много, могу дать контакты.
Оплата сделки самая надежная через банковскую ячейку.

100 тысяч риэлтору??? За что???
Давайте, начинайте рассказывать про проверку чистоты сделки.

Free Spirit:
Без услуг риэлтора лучше не рискуйте. Услуги риэлтора -100 тыс руб. в Крыму их много, могу дать контакты.
Оплата сделки самая надежная через банковскую ячейку.

Что входит в эту сумму?
Договор с описанием что обязуется сделать риэлтор тоже составляет?

Originally posted by Алсер:

Что входит в эту сумму?

Размер вознаграждение риэлтора это вопрос договоренности. Это как спрашивать "сколько стоят услуги врача или адвоката?". В одном случае надо прыщ выдавить, в другом пересадку печени сделать. Можете и за 20 тысяч договориться и за 200, как говорится на рынке два дурака, один продает (риэлтор) другой покупает (клиент) :-)
Набор услуг тоже по договоренности

Cazador:

Размер вознаграждение риэлтора это вопрос договоренности. Это как спрашивать "сколько стоят услуги врача или адвоката?". В одном случае надо прыщ выдавить, в другом пересадку печени сделать. Можете и за 20 тысяч договориться и за 200, как говорится на рынке два дурака, один продает (риэлтор) другой покупает (клиент) :-)
Набор услуг тоже по договоренности

Уважаемый, мне кажется что мы друг друга недопонимаем.
Выше мне предложили риэлтора за 100 круб под мою хотелку.
Я задал конкретные вопросы за что хотят от меня эту тысячу евро (надеюсь что в курсе валют я не ошибся)
При чём тут прыщи и печень?

Originally posted by Алсер:

Я задал конкретные вопросы за что хотят от меня эту тысячу евро (надеюсь что в курсе валют я не ошибся)

Вы указали, что хотите купить недвижимость, но не указали какую.
Предположим дом.
Задачи риэлтора:
-подобрать вам варианты под ваши "хотелки": подъездные дороги, удаленность от моря, зеленые насаждения, различная инфраструктура:
- затем идут "хотелки" по дому : не буду их перечислять.
Предположим, что с этим определились.
Далее риэлтор проверяет все документы на участок и дом:
- справки БТИ на дом
- проверка границ участка, может и вызов землемера
-разрешение на строительство
- акт принятия комиссией
- и тд
Далее риэлтор проверяет законность всех коммуникаций:
-если скважина, то разрешение и пр, если центральное, то акты, смотрит счетчики и документы на них
-электричество -то же самое + соответствие выделенным мощностям
- газ то же самое
-канализация - то же самое, если септик то там свой перечень документов.
Далее проверяет в соотвесттвующих конторах все долги по коммунальным и другим платежам.
Если чего то из коммуникаций не хватает, узнает, какие есть возможности к подключению.
И много еще чего.
В бизнесе вся эта работа называется Дью Дилидженс - отсутствие чего то из выше перечисленного существенно влияет на дисконт к стоимости объекта. О чем риэлтор тоже вас предупреждает.
Если этот этап пройден.
Риэлтор готовит договор купли продажи и знакомит с ним вас и продавцов или если продавцы настаивают на их варианте договора, то наоборот.
Далее проверяет все документы от продавца, если такое требуется, например кто и каким образом получил эту собственность: построил, купил, получил по наследству или при разводе или в подарок.
Это все еще раз проверяется именно в этом момент, перед сдачей на госрегистрацию.
Как обычно чудеса случаются в последний момент!))))
Далее риэлтор договаривается с госорганом о времени и месте сдачи документов.
В госоргане риэлтор проверяет составленные описи документов, готовых к сдаче, наличие документов и т.п.
Договаривается с банком о времени вашего посещения и открытия счета или аренды банковской ячейки.
Проверяет договора открытия счета или банковской ячейки и т.п.
В общем я описал %80 работы риэлтора.
Сам риэлтором не являюсь, нет отношения к бизнесу по недвижимости, но опыт по Крыму имею.

Free Spirit:

Вы указали, что хотите купить недвижимость, но не указали какую.
Предположим дом.
Задачи риэлтора:
-подобрать вам варианты под ваши "хотелки": подъездные дороги, удаленность от моря, зеленые насаждения, различная инфраструктура:
- затем идут "хотелки" по дому : не буду их перечислять.
Предположим, что с этим определились.
Далее риэлтор проверяет все документы на участок и дом:
- справки БТИ на дом
- проверка границ участка, может и вызов землемера
-разрешение на строительство
- акт принятия комиссией
- и тд
Далее риэлтор проверяет законность всех коммуникаций:
-если скважина, то разрешение и пр, если центральное, то акты, смотрит счетчики и документы на них
-электричество -то же самое + соответствие выделенным мощностям
- газ то же самое
-канализация - то же самое, если септик то там свой перечень документов.
Далее проверяет в соотвесттвующих конторах все долги по коммунальным и другим платежам.
Если чего то из коммуникаций не хватает, узнает, какие есть возможности к подключению.
И много еще чего.
В бизнесе вся эта работа называется Дью Дилидженс - отсутствие чего то из выше перечисленного существенно влияет на дисконт к стоимости объекта. О чем риэлтор тоже вас предупреждает.
Если этот этап пройден.
Риэлтор готовит договор купли продажи и знакомит с ним вас и продавцов или если продавцы настаивают на их варианте договора, то наоборот.
Далее проверяет все документы от продавца, если такое требуется, например кто и каким образом получил эту собственность: построил, купил, получил по наследству или при разводе или в подарок.
Это все еще раз проверяется именно в этом момент, перед сдачей на госрегистрацию.
Как обычно чудеса случаются в последний момент!))))
Далее риэлтор договаривается с госорганом о времени и месте сдачи документов.
В госоргане риэлтор проверяет составленные описи документов, готовых к сдаче, наличие документов и т.п.
Договаривается с банком о времени вашего посещения и открытия счета или аренды банковской ячейки.
Проверяет договора открытия счета или банковской ячейки и т.п.
В общем я описал %80 работы риэлтора.
Сам риэлтором не являюсь, нет отношения к бизнесу по недвижимости, но опыт по Крыму имею.

Вы приблизительно ответили на мой вопрос хоть он и был задан другому.
Тут +/- все понятно.
За весь этот объем работ 100 круг/ 1000 евро я готов заплатить.
Главное чтобы риэлтор был готов выполнить все эти дела за указанные деньги

странные риэлторы сколько недвиги покупали и продавали никогда риэлтор ничем таким не занимался как в списке чуть выше а только бабки брал себе

Веселый могильщик:

Обычный порядок действий следующий:
- стороны собирают справки из НД и ПНД;
- продавец берет справку из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам (здесь в зависимости от способа управления домом справки могут давать разные организации);
- продавец берет выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц. Здесь самая большая проблема, поскольку, например, выписку можно взять так, что в ней окажется только продавец, а не вся его большая семья;
- продавец берет расширенную выписку из ЕГРН по объекту. Покупателю полезно на всякий пожарный запросить обычную выписку из ЕГРН;
- стороны подписывают ДКП;
- стороны закладывают деньги в ячейку банка, которая раскрывается под условие предоставления ДКП с отметкой о регистрации и выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя;
- стороны подают документы в Росреестр на регистрацию;
- стороны получают их обратно;
- продавец открывает ячейку.

Можно сделать через нотариуса, но это сильно дороже.
Ячейку можно заменить на эскроу-счет, но это также дороже.

Я бы рекомендовал для начала проверить есть ли этот объект уже в российском реестре недвижимости (ЕГРН), если еще нет, далеко не все собственники переоформили, то все же сделку проводить через нотариуса, т.к. украинские чиновники в 2014 спи.. . ( утащили электронный реестр недвижимости), чтобы нотариус проверил правоустанавливающие документы и при необходимости удостоверил еще и их перевод.

Я бы рекомендовал воздержаться от покупки
По крайней мере на ближайшие 3-5 лет
Все причины описаны людьми на ютюбе

SDR:
Я бы рекомендовал воздержаться от покупки
По крайней мере на ближайшие 3-5 лет
Все причины описаны людьми на ютюбе

источник ОБС это не источник. В чем конкретно Вы видите риски? Придет к власти какой-нибудь клоун и отдаст Крым Турции?

SBZ:

источник ОБС это не источник. В чем конкретно Вы видите риски? Придет к власти какой-нибудь клоун и отдаст Крым Турции?

Нет
Все проще
Бытовуха, разруха, лень, жлобство
Строят плохо, дорого, некачественно
Полное отсутствие сервиса любого типа
От слова абсолютно
Еда в кафе кошмарная
И т д

SDR:

Нет
Все проще
Бытовуха, разруха, лень, жлобство
Строят плохо, дорого, некачественно
Полное отсутствие сервиса любого типа
От слова абсолютно
Еда в кафе кошмарная
И т д

У меня другие впечатления, наверное потому что я не на ролики в ютюбе смотрю, а своими глазами. Между тем, что было в 16 году, когда я ездил в командировку принимать и переоформлять санаторий в Форосе и что сейчас просто небо и земля, какими ударными темпами строятся дороги, инфраструктура, восстанавливаются и ремонтируются коммуникации.
Качество сервиса тоже выросло, (во многом за счет того, что налепленные ларьки и дешманские заведения посносили) и стали закручивать гайки, о чего местный мелкий бизнес застонал.
Что касается еды, то качество вполне нормальное, может я просто в явно сомнительные места не ходил.

SBZ:

У меня другие впечатления, наверное потому что я не на ролики в ютюбе смотрю, а своими глазами. Между тем, что было в 16 году, когда я ездил в командировку принимать и переоформлять санаторий в Форосе и что сейчас просто небо и земля, какими ударными темпами строятся дороги, инфраструктура, восстанавливаются и ремонтируются коммуникации.
Качество сервиса тоже выросло, (во многом за счет того, что налепленные ларьки и дешманские заведения посносили) и стали закручивать гайки, о чего местный мелкий бизнес застонал.
Что касается еды, то качество вполне нормальное, может я просто в явно сомнительные места не ходил.

Своими глазами я был как мост открыли, в Керчи
Там даже навигатор не работал
Отчет есть в транспортном

SDR:

Своими глазами я был как мост открыли, в Керчи
Там даже навигатор не работал
Отчет есть в транспортном

а сейчас работает навигатор? и что еще не работало на момент открытия и работает ли сейчас?

SBZ:

а сейчас работает навигатор? и что еще не работало на момент открытия и работает ли сейчас?

Изучайте
И я с ним полностью согласен
ОБС это не значит мнение живых людей
И кстати комментарии тоже доставляют

SDR:

Изучайте
И я с ним полностью согласен
ОБС это не значит мнение живых людей
И кстати комментарии тоже доставляют

Посмотрел, посмеялся, главная причина - маникюр в Крыму дешевле чем в Питере. и доходы подруги-маникюрши упали)) И его доходы тоже меньше ожидаемых.
ну так, если едешь из Питера, с региона с одним из самых высоких в России доходов в регион, где доходы весьма средние, то конечно доходы упадут, как это можно было не просчитывать?

SBZ:

Посмотрел, посмеялся, главная причина - маникюр в Крыму дешевле чем в Питере. и доходы подруги-маникюрши упали)) И его доходы тоже меньше ожидаемых.
ну так, если едешь из Питера, с региона с одним из самых высоких в России доходов в регион, где доходы весьма средние, то конечно доходы упадут, как это можно было не просчитывать?

Это все на что вы обратили внимание?

SDR:

Это все на что вы обратили внимание?

Это ключевое, но это будет так же справедливо при переезде из Питера в Самару, есть Волга, теплое лето, но уровень доходов ниже.
Плач по поводу банков совершенно несерьезный, ничто не мешает открыть на материке счета в любых банках, а пополнять и снимать через крымские банки, перекидывая деньги через СБП.
Что касается виз, то это для большинства россиян совершенно неактульно, а для остальных как часто их получить раз в 3 года? Так из Самары так же надо ехать в Москву или через турагентство оформлять

SBZ:

Это ключевое, но это будет так же справедливо при переезде из Питера в Самару, есть Волга, теплое лето, но уровень доходов ниже.
Плач по поводу банков совершенно несерьезный, ничто не мешает открыть на материке счета в любых банках, а пополнять и снимать через крымские банки, перекидывая деньги через СБП.
Что касается виз, то это для большинства россиян совершенно неактульно, а для остальных как часто их получить раз в 3 года? Так из Самары так же надо ехать в Москву или через турагентство оформлять

Вы опять суть не увидели

Я на югах бываю ежегодно
И на людей и дела насмотрелся

Короче говоря, я рекомендую автору сильно задуматься
И присмотреться

SDR:

Вы опять суть не увидели

Я на югах бываю ежегодно
И на людей и дела насмотрелся

Короче говоря, я рекомендую автору сильно задуматься
И присмотреться

Вы могли бы более внятно свои мысли формулировать, без растекания по древу игр в угадайку?

Искал в этом году себе дом в Анапе, выяснилось что найти безупречный по документам дом и участок не просто, так что отложил на время пока все узакониться.
На югах сейчас начинается большая компания по отъему незаконно занятых земель и сносу самостроя, при этом признают не действительными полученые ранее свидетельства о правах и т.п.
Докатится ли это до Крыма неизвестно, я бы тоже посоветовал лет пять воздержатся.

veteran-96:
Искал в этом году себе дом в Анапе, выяснилось что найти безупречный по документам дом и участок не просто, так что отложил на время пока все узакониться.
На югах сейчас начинается большая компания по отъему незаконно занятых земель и сносу самостроя, при этом признают не действительными полученые ранее свидетельства о правах и т.п.
Докатится ли это до Крыма неизвестно, я бы тоже посоветовал лет пять воздержатся.

Докатилось и до Крыма, а до Москвы и Мособласти докатилось еще лет 5 назад

Originally posted by veteran-96:

я бы тоже посоветовал лет пять воздержатся

Ага, когда там уже ничего не останется. Желающих много.