Добрый день. Интересует процесс покупки недвижимости в Крыму. На что надо обратить внимание и примерный порядок действий. Как это делается в Латвии, я прекрасно знаю. Нашёл обьект, открыл в банке счёт сделки, к нотариусу с прежним владельцем, затем в земельный книгу. При получении свидетельства из земельной книги - прежний владелец получает деньги. Что делать в РФ - знаю очень приблизительно.
На что надо обратить внимание и примерный порядок действий.
Обычный порядок действий следующий: - стороны собирают справки из НД и ПНД; - продавец берет справку из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам (здесь в зависимости от способа управления домом справки могут давать разные организации); - продавец берет выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц. Здесь самая большая проблема, поскольку, например, выписку можно взять так, что в ней окажется только продавец, а не вся его большая семья; - продавец берет расширенную выписку из ЕГРН по объекту. Покупателю полезно на всякий пожарный запросить обычную выписку из ЕГРН; - стороны подписывают ДКП; - стороны закладывают деньги в ячейку банка, которая раскрывается под условие предоставления ДКП с отметкой о регистрации и выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя; - стороны подают документы в Росреестр на регистрацию; - стороны получают их обратно; - продавец открывает ячейку.
Можно сделать через нотариуса, но это сильно дороже. Ячейку можно заменить на эскроу-счет, но это также дороже.
Изначально написано Веселый могильщик: Обычный порядок действий следующий: - стороны собирают справки из НД и ПНД; - продавец берет справку из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам (здесь в зависимости от способа управления домом справки могут давать разные организации); - продавец берет выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц. Здесь самая большая проблема, поскольку, например, выписку можно взять так, что в ней окажется только продавец, а не вся его большая семья; - продавец берет расширенную выписку из ЕГРН по объекту. Покупателю полезно на всякий пожарный запросить обычную выписку из ЕГРН; - стороны подписывают ДКП; - стороны закладывают деньги в ячейку банка, которая раскрывается под условие предоставления ДКП с отметкой о регистрации и выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя; - стороны подают документы в Росреестр на регистрацию; - стороны получают их обратно; - продавец открывает ячейку.
Можно сделать через нотариуса, но это сильно дороже. Ячейку можно заменить на эскроу-счет, но это также дороже.
Спасибо за информацию. Есть некоторые неясности. Что такое НД и ПНД, ЕГРН? Домовая книга - какие у неё функции?
Есть ли опция чтобы все эти действия с аббревиатура выполнил риэлтор? И если да, то примерно сколько это может стоить?
НД - наркологический диспансер ПНД - психоневрологический диспансер ЕГРН - единый государственный реестр недвижимости. Домовая книга - содержит сведения о зарегистрированных лицах На объекте недвижимости. Проще говоря, о проживающих. Риэлтор по доверенности может. Но не все диспансеры выдают такие справки представителю по доверенности. Цена - огромный разлет в зависимости от региона, наглости, цены объекта и т.п. Справки из диспансеров берутся по месту жительства продавца и покупателя.
Originally posted by Веселый могильщик: НД - наркологический диспансер ПНД - психоневрологический диспансер
Ну это уже сугубо по желанию сторон, никакой обязанности предоставлять такие справки ни у кого нет. А то так можно далеко зайти - характеристики с работы, справки об отсутствии задолженности по кредитам, штрафам, о том, что продавец не болеет раком и не продает квартиру в силу тяжелых жизненных ситуаций и т.д. и т.п.
quote:
Originally posted by Веселый могильщик: Домовая книга - содержит сведения о зарегистрированных лицах На объекте недвижимости. Проще говоря, о проживающих.
Ну это только для частных домовладений. В квартирах домовые книги не ведутся. Сейчас вообще со справками о прописанных сложно - их официально отменили, и те справки, что могут выдавать паспортистки в ЖЭУ или как они там сейчас называются, не имеют юридической силы, так больше для успокоения
Ну это уже сугубо по желанию сторон, никакой обязанности предоставлять такие справки ни у кого нет
Само собой. Расписка в получении денег тоже на усмотрение) Кем нужно быть, чтобы пойти на сделку без этих документов.
Кредитной историей тоже полезно поинтересоваться и взять выписку из бюро кредитных историй. Это к вопросу о признаках будущего банкротства и развороту сделки. Особенно, если цена ниже рынка.
Все это, включая отсутствие тяжелой жизненной ситуации, полезно фиксировать в разделе "гарантии и заверения" договора.
те справки, что могут выдавать паспортистки в ЖЭУ или как они там сейчас называются, не имеют юридической силы, так больше для успокоения
Они и раньше были полным фуфлом - бумажка, которую давали с указанием полного списка зарегистрированных лиц ничем не отличалась визуально от бумажки, которую давали при получении нового паспорта взамен утерянного. Разница была только в одном - в последнем случае в документе был только один зарегистрированный. Однако это также имеет отношение к разделу "гарантии и заверения" и потенциальным спорам в будущем
И конечно нужно проверить вторую сторону по открытым базам данных - суды по месту жительства и база данных службы судебных приставов. Большое количество долгов - повод отказаться от сделки
Что же в целом до порядка действий , я описал Алсеру наиболее распространенный на рынке и наиболее защищенный (при наименьших затратах, конечно же). Маловероятно, что добросовестный риэлтор, к которому Алсер обратится, будет работать по-другому. К тому же покупатель заинтересован в чистоте сделки гораздо больше, чем продавец. Деньги очень легко отдать и очень трудно потом получить обратно. А вот объект недвижимости обычно никуда не девается
И раз уж мы заговорили о расчетах. Вы рекомендуете своим клиентам - покупателям отдавать деньги продавцу до регистрации перехода права собственности на предмет сделки?
Originally posted by Веселый могильщик: Вы рекомендуете своим клиентам - покупателям отдавать деньги продавцу до регистрации перехода права собственности на предмет сделки?
Рекомендация конечно очень полезная, но с учетом двух сторон договора, мало у кого из продавцов есть желание продавать таким образом. Я конечно не профильный юрист по недвижимости и сталкиваюсь с этими вопросами, когда уже "все плохо", но чаще всего встречаются договоры, где часть денег платят до регистрации, а часть после, особенно это актуально при ипотечном кредите
чаще всего встречаются договоры, где часть денег платят до регистрации, а часть после, особенно это актуально при ипотечном кредите
Очень интересно. Это в Ростове? Кредиты с ипотекой это отдельная категория, там своя специфика расчетов. Но если говорить о сделках товар против денег, то это почти всегда ячейка. Как Вы собираетесь доставать переданную часть денег обратно при срыве сделки?
Originally posted by Веселый могильщик: Но если говорить о сделках товар против денег, то это почти всегда ячейка. Как Вы собираетесь доставать переданную часть денег обратно при срыве сделки?
Я же говорю, что не знаю наработанных профильными специалистами-риэлторами и их юристами удобных схем, поэтому как работает "ячейка" в этой схеме даже не представляю) Те дела с недвижимостью, в которых я, так скажем, участвую, это уже споры в суде - продали квартиру, не отдали часть денег (самый легкий вариант), не выселяются из квартиры, подписали договор купли-продажи, получили часть денег, а потом продали квартиру другому покупателю, а первый оспаривает эту сделку, думал, что не продаю квартиру, а сдаю в залог, а договор купли-продажи подписал случайно, квартиру продал по доверенности своей дочери муж умирающей бабки, выведя ее из наследственной массы, продал/завещал квартиру, но наверное был не в себе перед смертью и т.д. и т.п.
Кстати, как вариант, есть еще оплата через аккредитив, раскрываемый под аналогичные условия. Но тут уже нужно учитывать расходы на сделку (тарифы банка), а также возможность работы с безналом.
Без услуг риэлтора лучше не рискуйте. Услуги риэлтора -100 тыс руб. в Крыму их много, могу дать контакты. Оплата сделки самая надежная через банковскую ячейку.
Изначально написано Free Spirit: Без услуг риэлтора лучше не рискуйте. Услуги риэлтора -100 тыс руб. в Крыму их много, могу дать контакты. Оплата сделки самая надежная через банковскую ячейку.
Что входит в эту сумму? Договор с описанием что обязуется сделать риэлтор тоже составляет?
Originally posted by Алсер: Что входит в эту сумму?
Размер вознаграждение риэлтора это вопрос договоренности. Это как спрашивать "сколько стоят услуги врача или адвоката?". В одном случае надо прыщ выдавить, в другом пересадку печени сделать. Можете и за 20 тысяч договориться и за 200, как говорится на рынке два дурака, один продает (риэлтор) другой покупает (клиент) :-) Набор услуг тоже по договоренности
Размер вознаграждение риэлтора это вопрос договоренности. Это как спрашивать "сколько стоят услуги врача или адвоката?". В одном случае надо прыщ выдавить, в другом пересадку печени сделать. Можете и за 20 тысяч договориться и за 200, как говорится на рынке два дурака, один продает (риэлтор) другой покупает (клиент) :-) Набор услуг тоже по договоренности
Уважаемый, мне кажется что мы друг друга недопонимаем. Выше мне предложили риэлтора за 100 круб под мою хотелку. Я задал конкретные вопросы за что хотят от меня эту тысячу евро (надеюсь что в курсе валют я не ошибся) При чём тут прыщи и печень?
Originally posted by Алсер: Я задал конкретные вопросы за что хотят от меня эту тысячу евро (надеюсь что в курсе валют я не ошибся)
Вы указали, что хотите купить недвижимость, но не указали какую. Предположим дом. Задачи риэлтора: -подобрать вам варианты под ваши "хотелки": подъездные дороги, удаленность от моря, зеленые насаждения, различная инфраструктура: - затем идут "хотелки" по дому : не буду их перечислять. Предположим, что с этим определились. Далее риэлтор проверяет все документы на участок и дом: - справки БТИ на дом - проверка границ участка, может и вызов землемера -разрешение на строительство - акт принятия комиссией - и тд Далее риэлтор проверяет законность всех коммуникаций: -если скважина, то разрешение и пр, если центральное, то акты, смотрит счетчики и документы на них -электричество -то же самое + соответствие выделенным мощностям - газ то же самое -канализация - то же самое, если септик то там свой перечень документов. Далее проверяет в соотвесттвующих конторах все долги по коммунальным и другим платежам. Если чего то из коммуникаций не хватает, узнает, какие есть возможности к подключению. И много еще чего. В бизнесе вся эта работа называется Дью Дилидженс - отсутствие чего то из выше перечисленного существенно влияет на дисконт к стоимости объекта. О чем риэлтор тоже вас предупреждает. Если этот этап пройден. Риэлтор готовит договор купли продажи и знакомит с ним вас и продавцов или если продавцы настаивают на их варианте договора, то наоборот. Далее проверяет все документы от продавца, если такое требуется, например кто и каким образом получил эту собственность: построил, купил, получил по наследству или при разводе или в подарок. Это все еще раз проверяется именно в этом момент, перед сдачей на госрегистрацию. Как обычно чудеса случаются в последний момент!)))) Далее риэлтор договаривается с госорганом о времени и месте сдачи документов. В госоргане риэлтор проверяет составленные описи документов, готовых к сдаче, наличие документов и т.п. Договаривается с банком о времени вашего посещения и открытия счета или аренды банковской ячейки. Проверяет договора открытия счета или банковской ячейки и т.п. В общем я описал %80 работы риэлтора. Сам риэлтором не являюсь, нет отношения к бизнесу по недвижимости, но опыт по Крыму имею.
Изначально написано Free Spirit: Вы указали, что хотите купить недвижимость, но не указали какую. Предположим дом. Задачи риэлтора: -подобрать вам варианты под ваши "хотелки": подъездные дороги, удаленность от моря, зеленые насаждения, различная инфраструктура: - затем идут "хотелки" по дому : не буду их перечислять. Предположим, что с этим определились. Далее риэлтор проверяет все документы на участок и дом: - справки БТИ на дом - проверка границ участка, может и вызов землемера -разрешение на строительство - акт принятия комиссией - и тд Далее риэлтор проверяет законность всех коммуникаций: -если скважина, то разрешение и пр, если центральное, то акты, смотрит счетчики и документы на них -электричество -то же самое + соответствие выделенным мощностям - газ то же самое -канализация - то же самое, если септик то там свой перечень документов. Далее проверяет в соотвесттвующих конторах все долги по коммунальным и другим платежам. Если чего то из коммуникаций не хватает, узнает, какие есть возможности к подключению. И много еще чего. В бизнесе вся эта работа называется Дью Дилидженс - отсутствие чего то из выше перечисленного существенно влияет на дисконт к стоимости объекта. О чем риэлтор тоже вас предупреждает. Если этот этап пройден. Риэлтор готовит договор купли продажи и знакомит с ним вас и продавцов или если продавцы настаивают на их варианте договора, то наоборот. Далее проверяет все документы от продавца, если такое требуется, например кто и каким образом получил эту собственность: построил, купил, получил по наследству или при разводе или в подарок. Это все еще раз проверяется именно в этом момент, перед сдачей на госрегистрацию. Как обычно чудеса случаются в последний момент!)))) Далее риэлтор договаривается с госорганом о времени и месте сдачи документов. В госоргане риэлтор проверяет составленные описи документов, готовых к сдаче, наличие документов и т.п. Договаривается с банком о времени вашего посещения и открытия счета или аренды банковской ячейки. Проверяет договора открытия счета или банковской ячейки и т.п. В общем я описал %80 работы риэлтора. Сам риэлтором не являюсь, нет отношения к бизнесу по недвижимости, но опыт по Крыму имею.
Вы приблизительно ответили на мой вопрос хоть он и был задан другому. Тут +/- все понятно. За весь этот объем работ 100 круг/ 1000 евро я готов заплатить. Главное чтобы риэлтор был готов выполнить все эти дела за указанные деньги
Изначально написано Веселый могильщик: Обычный порядок действий следующий: - стороны собирают справки из НД и ПНД; - продавец берет справку из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам (здесь в зависимости от способа управления домом справки могут давать разные организации); - продавец берет выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц. Здесь самая большая проблема, поскольку, например, выписку можно взять так, что в ней окажется только продавец, а не вся его большая семья; - продавец берет расширенную выписку из ЕГРН по объекту. Покупателю полезно на всякий пожарный запросить обычную выписку из ЕГРН; - стороны подписывают ДКП; - стороны закладывают деньги в ячейку банка, которая раскрывается под условие предоставления ДКП с отметкой о регистрации и выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя; - стороны подают документы в Росреестр на регистрацию; - стороны получают их обратно; - продавец открывает ячейку.
Можно сделать через нотариуса, но это сильно дороже. Ячейку можно заменить на эскроу-счет, но это также дороже.
Я бы рекомендовал для начала проверить есть ли этот объект уже в российском реестре недвижимости (ЕГРН), если еще нет, далеко не все собственники переоформили, то все же сделку проводить через нотариуса, т.к. украинские чиновники в 2014 спи... ( утащили электронный реестр недвижимости), чтобы нотариус проверил правоустанавливающие документы и при необходимости удостоверил еще и их перевод.
источник ОБС это не источник. В чем конкретно Вы видите риски? Придет к власти какой-нибудь клоун и отдаст Крым Турции?
Нет Все проще Бытовуха, разруха, лень, жлобство Строят плохо, дорого, некачественно Полное отсутствие сервиса любого типа От слова абсолютно Еда в кафе кошмарная И т д
Нет Все проще Бытовуха, разруха, лень, жлобство Строят плохо, дорого, некачественно Полное отсутствие сервиса любого типа От слова абсолютно Еда в кафе кошмарная И т д
У меня другие впечатления, наверное потому что я не на ролики в ютюбе смотрю, а своими глазами. Между тем, что было в 16 году, когда я ездил в командировку принимать и переоформлять санаторий в Форосе и что сейчас просто небо и земля, какими ударными темпами строятся дороги, инфраструктура, восстанавливаются и ремонтируются коммуникации. Качество сервиса тоже выросло, (во многом за счет того, что налепленные ларьки и дешманские заведения посносили) и стали закручивать гайки, о чего местный мелкий бизнес застонал. Что касается еды, то качество вполне нормальное, может я просто в явно сомнительные места не ходил.
У меня другие впечатления, наверное потому что я не на ролики в ютюбе смотрю, а своими глазами. Между тем, что было в 16 году, когда я ездил в командировку принимать и переоформлять санаторий в Форосе и что сейчас просто небо и земля, какими ударными темпами строятся дороги, инфраструктура, восстанавливаются и ремонтируются коммуникации. Качество сервиса тоже выросло, (во многом за счет того, что налепленные ларьки и дешманские заведения посносили) и стали закручивать гайки, о чего местный мелкий бизнес застонал. Что касается еды, то качество вполне нормальное, может я просто в явно сомнительные места не ходил.
Своими глазами я был как мост открыли, в Керчи Там даже навигатор не работал Отчет есть в транспортном
Изучайте И я с ним полностью согласен ОБС это не значит мнение живых людей И кстати комментарии тоже доставляют
Посмотрел, посмеялся, главная причина - маникюр в Крыму дешевле чем в Питере. и доходы подруги-маникюрши упали)) И его доходы тоже меньше ожидаемых. ну так, если едешь из Питера, с региона с одним из самых высоких в России доходов в регион, где доходы весьма средние, то конечно доходы упадут, как это можно было не просчитывать?
Изначально написано SBZ: Посмотрел, посмеялся, главная причина - маникюр в Крыму дешевле чем в Питере. и доходы подруги-маникюрши упали)) И его доходы тоже меньше ожидаемых. ну так, если едешь из Питера, с региона с одним из самых высоких в России доходов в регион, где доходы весьма средние, то конечно доходы упадут, как это можно было не просчитывать?
Это ключевое, но это будет так же справедливо при переезде из Питера в Самару, есть Волга, теплое лето, но уровень доходов ниже. Плач по поводу банков совершенно несерьезный, ничто не мешает открыть на материке счета в любых банках, а пополнять и снимать через крымские банки, перекидывая деньги через СБП. Что касается виз, то это для большинства россиян совершенно неактульно, а для остальных как часто их получить раз в 3 года? Так из Самары так же надо ехать в Москву или через турагентство оформлять
Это ключевое, но это будет так же справедливо при переезде из Питера в Самару, есть Волга, теплое лето, но уровень доходов ниже. Плач по поводу банков совершенно несерьезный, ничто не мешает открыть на материке счета в любых банках, а пополнять и снимать через крымские банки, перекидывая деньги через СБП. Что касается виз, то это для большинства россиян совершенно неактульно, а для остальных как часто их получить раз в 3 года? Так из Самары так же надо ехать в Москву или через турагентство оформлять
Вы опять суть не увидели
Я на югах бываю ежегодно И на людей и дела насмотрелся
Короче говоря, я рекомендую автору сильно задуматься И присмотреться
Искал в этом году себе дом в Анапе, выяснилось что найти безупречный по документам дом и участок не просто, так что отложил на время пока все узакониться. На югах сейчас начинается большая компания по отъему незаконно занятых земель и сносу самостроя, при этом признают не действительными полученые ранее свидетельства о правах и т.п. Докатится ли это до Крыма неизвестно, я бы тоже посоветовал лет пять воздержатся.
Изначально написано veteran-96: Искал в этом году себе дом в Анапе, выяснилось что найти безупречный по документам дом и участок не просто, так что отложил на время пока все узакониться. На югах сейчас начинается большая компания по отъему незаконно занятых земель и сносу самостроя, при этом признают не действительными полученые ранее свидетельства о правах и т.п. Докатится ли это до Крыма неизвестно, я бы тоже посоветовал лет пять воздержатся.
Докатилось и до Крыма, а до Москвы и Мособласти докатилось еще лет 5 назад
и доходы подруги-маникюрши упали)) И его доходы тоже меньше ожидаемых.