Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Продажа гаража: как должна протекать процедура? ( 1 )

тема закрыта

Знакомства | вход | зарегистрироваться | поиск | реклама | картинки | календарь | поиск оружия, магазинов | фотоконкурсы | Аукцион
Автор
Тема: Продажа гаража: как должна протекать процедура?
Люк Скайуокер
Привет!
В Московской области есть в собственности гараж. Думаю продать его. Речь идет о сравнительно небольшой сумме. Поэтому, копировать процедуру продажи гаража с процедуры продажи квартиры (передача денег покупателю через банковскую ячейку) не вижу особого смысла.

Правильно ли будет провести процедуру следующим образом:

-составляется договор;
-покупатель подписывает его;
-покупатель передает мне деньги, а я после этого в ответ подписываю договор со своей стороны, плюс передаю ему расписку о получении от него денежной суммы (в которой описывается, за что эта сумма ему передается);
-мы с покупателем в МФЦ подаем заявление о перерегистрации гаража на его имя;
-мы с покупателем спустя положенный срок получаем документы в МФЦ (документы на право собственности на гараж покупателя), и я передаю ему старые документы на собственность плюс ключи от гаража?

Нужно ли что-то поменять в последовательности? Возможно, с точки зрения покупателя какие-то действия должны происходить в другом порядке?

Pavel_A
4-10-2019 08:13 Pavel_A
Подписываете договор, берете деньги, отдаёте ключи. Если в Росреестре сделку не одобрили, то возвращаете деньги и забираете ключи.
Не думаю, что кто-то из-за небольшой суммы денег захочет разрываться на проблемы и попытается обмануть другую сторону.
Володимир
4-10-2019 08:54 Володимир
quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
есть в собственности гараж

Если данное право собственности на гараж как объект недвижимого имущества зарегистрировано в Росреестре и в ЕГРП есть об этом запись, то достаточно простой письменной формы договора (в трех экземплярах), далее необходимо явиться в Росреестр или МФЦ вместе с покупателем, оба пишут соответствующие заявления, прикладывается подтверждение уплаты государственной пошлины и через пару недель каждый получает соответствующие выписки.
Вроде так было, если коротко. Но если есть вопросы по оформлению договора (а они должны возникнуть в любом случае, раз создали такую тему), то крайне рекомендую обратиться к юристу на консультацию (во избежание дальнейших проблем).

Если же гараж не стоит на учете в Росреестре, то продажа оформляется переоформлением в кооперативе через председателя путем смены члена кооператива (условно продавца и условно покупателя местами). Но тут могут быть подводные камни и необходимо изучить учредительные документы кооператива или проконсультироваться у председателя как лучше поступить.

edit log

Vovan84
4-10-2019 09:58 Vovan84
В браке приобретен гараж? Если да то согласие супруги потребуется.
Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Pavel_A:

Подписываете договор, берете деньги, отдаёте ключи. Если в Росреестре сделку не одобрили, то возвращаете деньги и забираете ключи.
Не думаю, что кто-то из-за небольшой суммы денег захочет разрываться на проблемы и попытается обмануть другую сторону.

Понял. Благодарю Вас!


quote:
Originally posted by Володимир:

Если данное право собственности на гараж как объект недвижимого имущества зарегистрировано в Росреестре и в ЕГРП есть об этом запись

Да, право собственности на гараж зарегистрировано в Росреестре и в ЕГРП.


quote:
Originally posted by Володимир:

Но если есть вопросы по оформлению договора (а они должны возникнуть в любом случае, раз создали такую тему), то крайне рекомендую обратиться к юристу на консультацию (во избежание дальнейших проблем).

Ясно! А я надеялся, что достаточно примитивного договора (такой-то продаёт, и такой-то покупает гараж).
У меня есть типовые договоры по продаже и по покупке квартиры, и по участку. Видимо, их можно слегка видоизменить, вписав вместо слова "квартира" или "участок" - слово "гараж", и убрав упоминания о расчёте через ячейку?


quote:
Originally posted by Vovan84:

В браке приобретен гараж? Если да то согласие супруги потребуется.

Гараж приобретался не в браке.

Володимир
4-10-2019 11:07 Володимир
quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
убрав упоминания о расчёте через ячейку?

Не знаю. Для ответа на Ваш вопрос требуется больше информации. Обратитесь к юристу, выше написал.
Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Володимир:

Не знаю. Для ответа на Ваш вопрос требуется больше информации. Обратитесь к юристу, выше написал.

Спасибо!

Люк Скайуокер
Со стороны супруги покупателя должно быть письменное согласие на то, что её супруг приобретает недвижимость (гараж)?
v.scha
6-10-2019 23:32 v.scha
СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Супруг же покупает гараж, а не продает
Володимир
7-10-2019 08:08 Володимир
quote:
Originally posted by v.scha:
Супруг же покупает гараж, а не продает

Денежная масса - такое же имущество.
v.scha
7-10-2019 08:21 v.scha
quote:
Денежная масса - такое же имущество.

quote:
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В цитируемом абзаце, речь о денежной массе однако не идёт.
Володимир
7-10-2019 08:43 Володимир
quote:
Originally posted by v.scha:
В цитируемом абзаце, речь о денежной массе однако не идёт.

Вы сделали акцент, что супруг покупает, а не продает.
v.scha
7-10-2019 09:14 v.scha
quote:

Вы сделали акцент, что супруг покупает, а не продает.

Вопрос ТСа, как я поняла был о согласии со стороны покупателя.
На мой взгляд, если супруг покупает гараж, а не продаёт нотариальное согласие не нужно, так как речь не идёт о распоряжении имуществом подлежащим регистрации(денежные средства регистрации не подлежат, и гараж становится общим имуществом супругов в силу закона).
Впрочем согласие в какой либо форме супруга, продавец тоже может попросить. Его право.
Володимир
7-10-2019 09:16 Володимир
quote:
Originally posted by v.scha:
На мой взгляд, если супруг покупает гараж, а не продаёт нотариальное согласие не нужно, так как речь не идёт о распоряжении имуществом подлежащим регистрации(денежные средства регистрации не подлежат, и гараж становится общим имуществом супругов в силу закона).

Регистрируется не имущество в данном случае, а сделка. В сделке участвуют две стороны.

edit log

v.scha
7-10-2019 09:22 v.scha
quote:
Изначально написано Володимир:

Регистрируется не имущество в данном случае, а сделка. В сделке участвуют две стороны.

Пардон, признаю не правоту, ибо гараж зарегистрирован в Росреестре, тогда да, требуется.

Володимир
7-10-2019 09:35 Володимир
quote:
Originally posted by v.scha:
Пардон, признаю не правоту, ибо гараж зарегистрирован в Росреестре, тогда да, требуется.

На самом деле фигню сморозил законодатель, установив двоякое мнение по реализации общего имущества: ты или признавай действие каждого супруга в общих интересах в любой сделке, либо требуй обязательного согласия также в каждой сделке.
А то, например, продажа акций нигде и никак не регистрируется гос.органами. А стоимость может быть немалая. Или любой другой товар, например, купленный за семейный бюджет какой-нибудь деревообрабатывающий станок.
Так что ошибки неизбежны.

edit log

v.scha
7-10-2019 21:13 v.scha
quote:
На самом деле фигню сморозил законодатель, установив двоякое мнение по реализации общего имущества: ты или признавай действие каждого супруга в общих интересах в любой сделке, либо требуй обязательного согласия также в каждой сделке.
А то, например, продажа акций нигде и никак не регистрируется гос.органами. А стоимость может быть немалая. Или любой другой товар, например, купленный за семейный бюджет какой-нибудь деревообрабатывающий станок.
Так что ошибки неизбежны

Ну, в общем да.
По большому счёту, "пороговая сумма" была бы более обоснованной, чем привязка к госрегистрации.
Ну или вообще эти согласия отменить. Не поступило письменных возражений в ...дневный срок и все.
APTEMOB
8-10-2019 07:23 APTEMOB
quote:
Originally posted by v.scha:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.


немного оффтоп, но м.б. кто не знает. для совершения сделки по продаже недвижимости нотариальное согласие супруга/и не обязательно. сделку в МФЦ зарегистрируют и так. и вы будете полноправным владельцем. только в доках будет маааааленькая такая приписочка, о том, что нотар. согласия не было. а здесь как говорится-при разводе семейной пары продавших вам недвигу, каждый ССЗБ

edit log

Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Володимир:

Денежная масса - такое же имущество.

quote:
Originally posted by v.scha:

гараж зарегистрирован в Росреестре, тогда да, требуется.

Ясно! Спасибо!

Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by APTEMOB:

немного оффтоп, но м.б. кто не знает. для совершения сделки по продаже недвижимости нотариальное согласие супруга/и не обязательно. сделку в МФЦ зарегистрируют и так. и вы будете полноправным владельцем. только в доках будет маааааленькая такая приписочка, о том, что нотар. согласия не было. а здесь как говорится-при разводе семейной пары продавших вам недвигу, каждый ССЗБ

Это касается покупателя.

Но у меня возникал вопрос, как у продавца: нужно ли мне требовать от покупателя гаража расписку либо нотариально подтвержденное согласие его супруги на то, что она не возражает против того, что он будет покупать у меня гараж.

Люк Скайуокер
В одном из разделов натолкнулся на интересную тему:

https://forum.guns.ru/forummessage/250/1184525.html

В ней поднимаются вопросы, которые у меня ранее возникали, а именно: чем рискует продавец недвижимости, если вдруг в будущем сделка будет признана недействительной? Безусловно, речь идёт об указании в договоре полной стоимости недвижимости, и о получении денег от покупателя через банковскую ячейку (с их проверкой и пересчётом на банковской машинке, до закладки в ячейку).

Конечно, в случае, если продавец хочет сэкономить на риэлторе, то имеет смысл до подписания договора купли-продажи сходить на консультацию к юристу и показать ему договор. Или даже двум, для подстраховки.

Vovan84
10-10-2019 09:55 Vovan84
Сэконимить на риэлторе можно и нужно. Платить им смысла нет. Тем более 5-7%.
Банковская ячейка это уже слишком. Может проще безналичный перевод?
Люк Скайуокер
10-10-2019 20:12 Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Vovan84:

Сэконимить на риэлторе можно и нужно. Платить им смысла нет. Тем более 5-7%.

Риэлтор берет за сопровождение сделки по продаже либо покупке квартиры минимум 100 т.р. При покупке, на мой взгляд, платить такие деньги стОит, потому что на кону - квартира. Я бы не рискнул доверить этот процесс только одному юристу, который изучит договор, и все. Риэлтор должен проверить и историю покупаемой квартиры, и документы на квартиру ее нынешних владельцев. А вот при продаже жалко отдавать такие деньги риэлтору, учитывая, что продавец ничем особо не рискует. Исключение только, если у продавца нет на примете покупателей, и риэлтор очень активно их ищет, показывает им объект, и цена продаваемой квартиры при этом выставлена из расчета "сумма, которую хотел бы получить в сухом остатке продавец + заработок риэтора". В таком случае можно на риэлтора потратиться, на мой взгляд.


quote:
Originally posted by Vovan84:

Банковская ячейка это уже слишком. Может проще безналичный перевод?

Я конечно же имел ввиду не мою ситуацию, а случаи, когда человек продает квартиру, дом или участок. А в моем-то случае, полностью с Вами согласен, ячейка будет перебором. Не та сумма, для ячейки.
Спасибо Вам за идею на счет безналичного перевода! Я изначально думал о расчете наличными. Хорошая мысль! И договоре это пропишу, что расчет - безналичный.

edit log

Володимир
11-10-2019 08:10 Володимир
quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
Риэлтор должен проверить и историю покупаемой квартиры, и документы на квартиру ее нынешних владельцев.

Вы правда верите в то что риэлтор это делает?
Vovan84
11-10-2019 14:12 Vovan84
Я тоже думал что людей, верящих в подобное не осталось. Но если человеку мало одного только юриста, а еще и риэлтора подавай за сотку, то хозяин - барин.
v.scha
12-10-2019 12:47 v.scha
quote:
Изначально написано Vovan84:
Я тоже думал что людей, верящих в подобное не осталось. Но если человеку мало одного только юриста, а еще и риэлтора подавай за сотку, то хозяин - барин.

ну, не так давно на запрос к риэлтору о необходимых документах, риэлтор тупо слился начав плести чушь на тему, мол дарителя лучше не трогать, мол она подарила свою долю и не дергайте ее, у нас есть собственник то есть одаряемый и т.п...
Так что возможно, что чисто юридические действия могут показать ммм...скажем некие скрываемые продавцом обстоятельства.

Люк Скайуокер
14-10-2019 09:45 Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Володимир:

Вы правда верите в то что риэлтор это делает?

Может быть, какие-то отдельные риэлторы это делают, я это допускаю.

Как Вы считаете, при покупке недвижимости не имеет смысла привлекать риэлтора, достаточно услуг юриста? И, при продаже недвижимости, имеет смысл привлекать риэлтора только тогда, когда продавец не имеет возможности самому вести активный поиск покупателей?

Это я не продажу гаража сейчас имею ввиду, а хотелось бы в целом понять необходимость услуг риэлторов, как для продавцов, так и для покупателей недвижимости. Когда эти услуги превосходят своей пользой их стоимость, а когда - наоборот.

edit log

Володимир
14-10-2019 10:22 Володимир
Я лично не вижу смысла в риэлторе от слова совсем. При этом юрист должен участвовать в каждой сделке. Ибо ни один риэлтор не даст гарантию юридической чистоты объектов недвижимости.
Риэлторов используют тогда, когда тупо лень заниматься даже банальным поиском и хочется переложить всю ответственность на другое лицо (которое, кстати, ничем не отвечает за свои действия). Мое мнение: найти можно то что нужно и без посредников, если задаться целью. Да, у некоторых риэлторов есть доступ к более обширным базам, чем это доступно обычному гражданину. Но я в жизни никогда не встречал такого случая, когда нельзя было бы обойтись без риэлтора.

edit log

Люк Скайуокер
14-10-2019 17:24 Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Володимир:

Я лично не вижу смысла в риэлторе от слова совсем. При этом юрист должен участвовать в каждой сделке. Ибо ни один риэлтор не даст гарантию юридической чистоты объектов недвижимости.
Риэлторов используют тогда, когда тупо лень заниматься даже банальным поиском и хочется переложить всю ответственность на другое лицо (которое, кстати, ничем не отвечает за свои действия). Мое мнение: найти можно то что нужно и без посредников, если задаться целью. Да, у некоторых риэлторов есть доступ к более обширным базам, чем это доступно обычному гражданину. Но я в жизни никогда не встречал такого случая, когда нельзя было бы обойтись без риэлтора.

Скажите пожалуйста, а что делает юрист, когда к нему обращается клиент, который хочет приобрести недвижимость и у которого есть на примете
объект для покупки? В подобном случае юрист только проверяет текст договора (либо предлагает свой текст), или же еще и проверяет правоустанавливающие документы на квартиру?

И, если юрист проверяет правоустанавливающие документы на квартиру, как он это делает: приезжает вместе с покупателем к продавцу и смотрит оригиналы документов, либо же покупатель приходит к нему вместе с продавцом (если тот на это соглашается), либо же покупатель приносит ему копии?

Риэлтор в подобной ситуации приезжает со своим клиентом-покупателем на встречу с продавцом и риэлтором продавца. А вот какой алгоритм действий у юриста, мне не совсем понятно.

Люк Скайуокер
14-10-2019 17:28 Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Vovan84:

Я тоже думал что людей, верящих в подобное не осталось. Но если человеку мало одного только юриста, а еще и риэлтора подавай за сотку, то хозяин - барин.

Как мне представляется, большинство людей не хотят платить деньги лишним "звеньям" цепочки, за исключением разве что очень богатых людей и за исключением консерваторов, привыкших действовать "по старинке".

Другое дело, проверяет ли юрист правоустанавливающие документы на недвижимость?

Vovan84
14-10-2019 18:28 Vovan84
Юрист за те сто тысяч рублей которые берет риэлтор не только проверит правоустанавливающие документы, но и сам вас свозит к продавцу, покупателю, к бабам, в кабак и т. д. Риэлтор будет раскидывать понты дабы оправдать ту цену, которую он берет за свои услуги.
Юрист - это юрист. Риэлтор - это продавец, зачастую даже без юр. образования. Его дело продать. С трудом сейчас пытаюсь припомнить действительно грамотного риэлтора. А ведь когда-то очень давно, на заре своей карьеры, я поработал около года риэлтором и много повидал как работали мои коллеги из разных контор.
Vovan84
14-10-2019 18:31 Vovan84
Нет. Припоминаю грамотных риэлторов, но их очень мало.
Володимир
15-10-2019 07:42 Володимир
quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
а что делает юрист...?

Смотря о чем Вы с ним договоритесь. Просто чаще юрист более правильно умеет читать документы, редкий риэлтор знает тонкости законодательства.
Другое дело, что далеко не всегда продавец готов предоставить все испрашиваемые документы. Но тут решение принимает сам покупатель.
Кстати, продавать также не менее опасно, чем покупать.

quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
Риэлтор в подобной ситуации приезжает со своим клиентом-покупателем на встречу с продавцом и риэлтором продавца.

Это конечно же важнее подтверждения отсутствия долгов по недвижимости или, скажем, вписанных в квартиру несовершеннолетних. Как и много других нюансов.
Ну и надо понимать, что стандартных ситуаций не бывает, а риэлторы в основной своей массе как раз привыкли работать по единожды выбранной схеме.

quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
большинство людей не хотят платить деньги лишним "звеньям" цепочки

Это право этих людей. Когда что-то болит, мы не к соседке топаем, а к врачу.

edit log

Люк Скайуокер
15-10-2019 19:47 Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Володимир:

Кстати, продавать также не менее опасно, чем покупать.

Скажите пожалуйста, а чем именно? Чем рискует продавец?

Люк Скайуокер
15-10-2019 19:51 Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Володимир:

Это конечно же важнее подтверждения отсутствия долгов по недвижимости или, скажем, вписанных в квартиру несовершеннолетних.

Отсутствие долгов по квартире проверяется путем запроса справки из МФЦ. Чтобы быть уверенным в подлинности справки, покупателю лучше всего прогуляться с продавцом в МФЦ и ознакомиться там со справкой, верно? И там же проверяется, кто прописан в квартире?

Володимир
16-10-2019 07:45 Володимир
quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
Скажите пожалуйста, а чем именно? Чем рискует продавец?

Если коротко - то, как вариант, признание сделки недействительной.

quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
Отсутствие долгов по квартире проверяется путем запроса справки из МФЦ.

Так никто не говорит, что это сложно. Просто не всегда продавцы будут действовать честно, если им есть что скрывать. Да и долг по квартире, ИМХО, это далеко не самое плохое.
Люк Скайуокер
17-10-2019 15:59 Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Володимир:

Если коротко - то, как вариант, признание сделки недействительной.

Т.е., по сути, продавец рискует потерей времени и нервов. Но деньги ему, в случае признания сделки недействительной, суд всё равно вернёт. Наверняка в постановлении будет фраза, увязывающая возврат жилплощади с возвратом денег. Главное, прописать в договоре полную стоимость.
Конечно, я с Вами полностью согласен, лучше до этого не доводить! Время стоит денег, а нервную энергию лучше потратить на что-то более конструктивное и полезное.


quote:
Originally posted by Володимир:

Да и долг по квартире, ИМХО, это далеко не самое плохое

Главное, чтобы юрист смог до этого докопаться. Но, действительно, чем среднестатистический риэлтор лучше среднестатистического юриста? Наверное, ничем.

Володимир
17-10-2019 16:13 Володимир
quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
суд всё равно вернёт

Не стоит и забывать тот момент, что выиграть по суду - это полдела. А то и меньше. Основное - это взыскать присужденное.
Люк Скайуокер
19-10-2019 14:09 Люк Скайуокер
quote:
Originally posted by Володимир:

Не стоит и забывать тот момент, что выиграть по суду - это полдела. А то и меньше. Основное - это взыскать присужденное.

Получается, что человек в этом случае рискует, если он выступает в роли покупателя. А если выступает в роли продавца, то видимо, он рискует только временем и нервами?


quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:

Т.е., по сути, продавец рискует потерей времени и нервов. Но деньги ему, в случае признания сделки недействительной, суд всё равно вернёт.

В этой фразе я ошибся, суд вернет ему в этом случае недвижимость. Деньги-то как раз он должен будет возвращать.
Видимо, все судьи по-разному прописывают процедуру увязки возврата недвижимости и денег своим прежним владельцам? По-хорошему, недвижимость в таком случае должна быть возвращена продавцу только после того, как покупатель в полном объему получит на свой расчетный счет сумму, заплаченную им продавцу и прописанную в договоре.

Володимир
21-10-2019 08:16 Володимир
quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
А если выступает в роли продавца, то видимо, он рискует только временем и нервами?

Вариантов масса.
В качестве примера, один из которых лежит на поверхности: признали, скажем, договор незаключенным и по тем или иным обстоятельсвам применили двустороннюю реституцию. Недвижимое имущество Вам вернут. А Вы денежные средства сможете вернуть? Обычно продают имущество не для того, чтобы вырученные средства просто положить в банк, а приобрести иное имущество. К тому же времени может пройти достаточно в момента сделки.
Не стоит исключат и тот момент, что такая сделка может быть совершенна специально чтобы продавца "вогнать в долги".

quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
В этой фразе я ошибся, суд вернет ему в этом случае недвижимость. Деньги-то как раз он должен будет возвращать.

Именно так. Но иногда бывает и такое, что недвижимость уже не вернуть.

quote:
Originally posted by Люк Скайуокер:
Видимо, все судьи по-разному прописывают процедуру увязки возврата недвижимости и денег своим прежним владельцам?

Суды не прописывают никакую процедуру. Это забота исключительно сторон сделки. Именно поэтому заключать договор нужно не день в день и не по форме, скачанной из интернета.

Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Продажа гаража: как должна протекать процедура? ( 1 )