Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Возможно ли принудить собственника к продаже доли недвижимости? ( 1 )

тема закрыта

Знакомства | вход | зарегистрироваться | поиск | реклама | картинки | календарь | поиск оружия, магазинов | фотоконкурсы | Аукцион
Автор
Тема: Возможно ли принудить собственника к продаже доли недвижимости?
dima-314
20-11-2018 11:19 dima-314
Собственно вопрос простой.
Мы с братом унаследовали недвижимость.
Моя доля невелика,его больше.
Брат хочет продать поскорее.
Я считаю что лучше подождать. В принципе тоже не против продажи.
Просто ещё не прошло 5 лет и мне придется платить налог и главное
вокруг много новостроек и там строятся в основном студии и однушки.
Полагаю, лет через пять народ захочет иметь побольше комнат и относительная стоимость нашего повысится в относительном выражении.
Кроме того и метро совсем рядом и район нормальный.
Подскажите -
Возможно ли по суду принудить собственника доли к заключению сделки?
Как этому мешать("ставить палки в колеса",затягивать)если возможно?
И какие есть подводные камни.
Сердечно благодарю!

edit log

Cazador
20-11-2018 11:32 Cazador
quote:
Originally posted by dima-314:

Возможно ли по суду принудить собственника доли к заключению сделки?

Если имеете в виду заставить собственника продать его долю третьим лицам, то нет, нельзя заставить.
Ваш брат или вы можете продавать свою долю, но никак влиять на продажу доли сособственника не можете.

dima-314
20-11-2018 11:59 dima-314
quote:
Originally posted by Cazador:

Если имеете в виду заставить собственника продать его долю третьим лицам,


Ну да,я имею ввиду вот например: он найдет покупателя,заключит с ним договор.
Я продавать откажусь.
Он или они подадут на меня в суд и потребуют продать долю.
Покупатель есть и согласен,цена определена.
Каковы их перспективы?
Tehnadzor 34
20-11-2018 12:05 Tehnadzor 34
ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

- собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
- в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
- если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

muh
20-11-2018 12:07 muh
На мой взгляд, зависит от величины Вашей доли и площади квартиры. Если доля меньше 1/4 и квартира маленькая (30 м2, например), то по суду возможен принудительный выкуп доли.
dima-314
20-11-2018 12:08 dima-314
quote:

Tehnadzor 34

Спасибо!
Вы немного не о том.
Брат хочет продать прям щас.
Я хочу но потом.
Да он предложит мне выкупить его долю.
Я откажусь выкупать его долю.
Он с покупателем предложат мне продать мою долю им.
Я откажусь.
Можно подать на меня в суд и заставить продать мою долю?
Tehnadzor 34
20-11-2018 12:10 Tehnadzor 34
ФЗ-218 от 13.07.2015 г.( в редакции от 03.08.2018 г.) статья 42.
dima-314
20-11-2018 12:10 dima-314
quote:
Originally posted by muh:

На мой взгляд, зависит от величины Вашей доли и площади квартиры. Если доля меньше 1/4 и квартира маленькая (30 м2, например), то по суду возможен принудительный выкуп доли.


Спасибо.
Квартира 75м.
Доля 1/9.
Меньшая комната 9м. То есть нет возможности разделить ордер и "выделить в натуре".
Tehnadzor 34
20-11-2018 12:12 Tehnadzor 34
ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. А именно.
пункт 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
dima-314
20-11-2018 12:17 dima-314
quote:
Originally posted by Tehnadzor 34:

ФЗ-218 от 13.07.2015 г.( в редакции от 03.08.2018 г.) статья 42


Спасибо.
Можно просто да или нет.
dima-314
20-11-2018 12:21 dima-314
quote:
Originally posted by Tehnadzor 34:

суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.


Спасибо почти все понятно.
Кроме того может ли суд обязать
quote:
этого собственника
принять деньги.
Tehnadzor 34
20-11-2018 12:23 Tehnadzor 34
quote:
Originally posted by dima-314:

Можно просто да или нет.


По решению суда Вам отдадут 1/9 часть кадастровой стоимости жилого помещения.
Tehnadzor 34
20-11-2018 12:28 Tehnadzor 34
quote:
Originally posted by dima-314:

принять деньги.


Можете не принимать. Сделка будет уже оформлена, новый жилец поменяет замки и выкинет Ваши вещи.
Tehnadzor 34
20-11-2018 12:29 Tehnadzor 34
quote:
Originally posted by dima-314:

dima-314


Да и обратите внимание на
quote:
Originally posted by Tehnadzor 34:

кадастровой стоимости


dima-314
20-11-2018 12:36 dima-314
Ок Спасибо.
Последний вариант.
Если я нахожу покупателя и продаю свою 1/9 за 2 000 000 рублей.
При этом конечно брату будет предложено выкупить долю за эту сумму.
Сможет ли брат по той же схеме заставить нового владельца продать ему долю
по
quote:
кадастровой стоимости
.
???
Cazador
20-11-2018 12:48 Cazador
quote:
Originally posted by dima-314:

Он или они подадут на меня в суд и потребуют продать долю.
Покупатель есть и согласен,цена определена.
Каковы их перспективы?

Никаких. Никто в данной ситуации не сможет заставить вас продать свою долю. Можете на этот счет не волноваться.
Выдел доли в натуре в квартире в 99% случаев не возможен, поэтому это тоже не ваш случай.
Можете жить спокойно.
Если ваш брат вдруг найдет желающих купить его долю, то он ее может продать и в квартиру могут вселиться совершенно чужие вам люди. Но это вариант маловероятный, так как вряд ли найдутся желающие купить долю в общей долевой собственности, а не всю квартиру.

Tehnadzor 34
20-11-2018 12:51 Tehnadzor 34
quote:
Originally posted by dima-314:

Если я нахожу покупателя и продаю свою 1/9 за 2 000 000 рублей.Сможет ли брат по той же схеме заставить нового владельца продать ему долю по
[B]кадастровой стоимости


Не увлекайтесь. Это уже воздушные замки с ощутимым запахом 159 ст.УК РФ.
dima-314
20-11-2018 12:52 dima-314
quote:
Originally posted by Cazador:

Никаких. Никто в данной ситуации не сможет заставить вас продать свою долю. Можете на этот счет не волноваться.
Выдел доли в натуре в квартире в 99% случаев не возможен, поэтому это тоже не ваш случай.
Можете жить спокойно.


А как же?
quote:
Originally posted by Tehnadzor 34:

По решению суда Вам отдадут 1/9 часть кадастровой стоимости жилого помещения.


??
Я и живу спокойно.
Я за брата волнуюсь.
Он продаст и уедет на Гоа.
Потом через год два вернется и что делать?
...
П.С. Да я примерно поитересовался судебной практикой у знакомого юриста.
Он говорит таких дел по пальцам. Но прецеденты есть.
Соответственно и выношу вопрос широкой аудитории.
Всеж здесь вся Россия понемногу.
Спасибо!

edit log

Tehnadzor 34
20-11-2018 12:54 Tehnadzor 34
quote:
Originally posted by Cazador:

Никто в данной ситуации не сможет заставить вас продать свою долю


ГК РФ Статья 252.п.4 разве не регламентирует это?
dima-314
20-11-2018 13:32 dima-314
quote:
Не увлекайтесь. Это уже воздушные замки с ощутимым запахом 159 ст.УК РФ.

Где?
quote:
Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем ... Ст. 159 УК РФ

Какое чужое имущество я в данном случае приобрету?
Cazador
20-11-2018 14:14 Cazador
quote:
Originally posted by Tehnadzor 34:

ГК РФ Статья 252.п.4 разве не регламентирует это?

Данная статья регламентирует раздел имущества и выдел из него доли в натуре. Часть 4 так к нашему случаю вообще никакого отношения не имеет, поскольку говорит о порядке действий при несоразмерности выделяемого в натуре имущества доли собственника. У нас с никто ничего не делит и ничего не выделяет в натуре. К тому же выделить долю в квартире в натуре технически не возможно, потому как выдел доли в натуре это отдельное жилье, со своим входом и т.д. Как по вашему такое возможно в большинстве квартир?

quote:
Originally posted by dima-314:

А как же?

Сначала скажите мне о каком суде речь? Никто не может вас принудить продавать свою долю, никакой суд. Какие еще могут быть суды я не представляю.

edit log

dima-314
20-11-2018 14:53 dima-314
quote:
Originally posted by Cazador:

е. К тому же выделить долю в квартире в натуре


Я имел ввиду разделить ордер
Спасибо ещё раз!
quote:
Originally posted by Cazador:

Сначала скажите мне о каком суде речь?


Да я и сам не знаю Вопрос был возможно ли такое.В принципе
Тот с кем я советовался он по бизнесу
Недвижимость не его тема.
quote:
[B][/B]

Tehnadzor 34
20-11-2018 14:58 Tehnadzor 34
quote:
Originally posted by Cazador:

Cazador


Вы правы
OLDALEX
20-11-2018 21:23 OLDALEX
ТС, поясните брату, что выручка от продаваемой по частям квартиры всегда меньше выручки, за продаваемую целиком, в вашем случае - совместно.
dima-314
20-11-2018 21:40 dima-314
Да он в курсе)))
Спасибо!
vlad_vv
21-11-2018 08:59 vlad_vv
quote:
Cazador
Но это вариант маловероятный, так как вряд ли найдутся желающие купить долю в общей долевой собственности, а не всю квартиру.
Вполне вероятный и немало случаев, когда долю выкупают тожероссияне, вселяются (вариант - прописывают гастарбайтеров), начинают выживать другого собственника. Вынуждают выкупить их долю по завышенной цене или продать его долю по заниженной. Это у них вид бизнеса.

edit log

dima-314
21-11-2018 14:38 dima-314
quote:
Originally posted by Cazador:

Сначала скажите мне о каком суде речь? Никто не может вас принудить продавать свою долю, никакой суд. Какие еще могут быть суды я не представляю.




Возможно, вариант подать на том основании что я в квартире не живу и непосредственно своей долей не пользуюсь.
Брат почему то уверен что он меня выпрет.)
Квартплата вся уплачена хотя платит конечно он поскольку живет.
Долгов нет.
Свой налог я естестенно плачу.
wladislaw4
21-11-2018 23:20 wladislaw4
quote:
Originally posted by dima-314:

Брат почему то уверен что он меня выпрет.)


Не стоит ссорится с братом, тем более там не живете. В конце концов брат психанет и продаст свои 8/9 с потерями в деньгах. Заедет туда борзая семейка и Вы уже никогда не получите ничего, ни денег, ни возможности проживания, только и будете налоги платить и за содержание жилья .

edit log

RSL
22-11-2018 13:01 RSL
quote:
Originally posted by Tehnadzor 34:

- если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

Извиняюсь за офтоп. Подскажите, действительно ли так, что если
собственник не нарушил преимущественное право других совладельцев и уведомил их о стоимости продаваемой доли/комнаты, а те отказались, то продать за меньшую стоимость третьим лицам собственник не может? Или это миф?

OLDALEX
22-11-2018 15:07 OLDALEX
quote:
Изначально написано RSL:
Извиняюсь за офтоп. Подскажите, действительно ли так, что если
собственник не нарушил преимущественное право других совладельцев и уведомил их о стоимости продаваемой доли/комнаты, а те отказались, то продать за меньшую стоимость третьим лицам собственник не может? Или это миф?
По закону - так, по жизни - всяко бывает.

muh
22-11-2018 17:04 muh
quote:
Квартплата вся уплачена хотя платит конечно он поскольку живет.

Наверно, лучше за 1/9 перечислять деньги брату или счета разделить. Проживаете или нет, а содержание жилья и кап. ремонт должны платить.

Pavel_A
24-11-2018 00:39 Pavel_A
quote:
Originally posted by dima-314:

Брат почему то уверен что он меня выпрет.)


Вот времена пошли. Брат на брата.

По теме. Вроде недавно говорили или даже приняли закон о том, что владельцы малых долей не могут пользовыться этими долями, а обязаны продать их другим собственникам (впринципе все логично). Если этот закон приняли, то могут и обязать продать эту долю.
ИМХО: А в чем проблема продать сейчас? Думаете, что стоимость недвижимости реально выростет? Есть мнения, что наоборот подешевеет. Если вы продадите сейчас, то деньги можете положить в банк и на процентах получить больше, чем на приросте стоимости. Ну и на крайней случай, попробуйте поторговаться с братом. Скажите, что хотите за свою долю немного больше, чем выходит по долям, может бфть он пойдет на встречу.

SLR
26-11-2018 03:00 SLR
Проблема в том что по недавно закрученной гайке, при продаже недвижимости необходимо будет отдать властям 13% от полученных денег. Или ждать 5 лет с момента приобретения.
Так понимаю, что один из собственников очень спешит получить деньги и готов потерять эти 13%. Второй собственник не спешит и не видит причин платить эти 13%, упуская свою выгоду.

Если возможно договориться, почему бы вам подарить свою долю брату, заплатив за это не меньше 20 000р нотариусу. Налогов при дарении не будет, поскольку вы близкие родственники.

Затем ваш брат продает уже свою квартиру по максимально высокой цене, выплачивает налог 13%, а вам отдает сумму в 1/9 но уже без вычета 13%. Ему это все равно выгоднее чем продавать неполную долю, и все равно платить тот же 13% налог.

И немного дегтя. Квартира полученная с наследования, да еще с долями, это первое место в списке "то чего обходят риэлторы". При нашем беспределе очень рискованно можно влететь при такой покупке. Тем более когда наследование было совсем недавно. Так что продать выгодно шансы исчезающе малы.

Pavel_A
26-11-2018 08:05 Pavel_A
quote:
Originally posted by SLR:

Второй собственник не спешит и не видит причин платить эти 13%, упуская свою выгоду.


За 5 лет банк заплатит гораздо больше %.
wladislaw4
26-11-2018 13:52 wladislaw4
quote:
Originally posted by SLR:

Или ждать 5 лет


3 года в нашем случае, а то и меньше, если получилось приращение долей.

quote:
Originally posted by SLR:

Если возможно договориться, почему бы вам подарить свою долю брату, заплатив за это не меньше 20 000р нотариусу. Налогов при дарении не будет, поскольку вы близкие родственники.

Затем ваш брат продает уже свою квартиру по максимально высокой цене, выплачивает налог 13%, а вам отдает сумму в 1/9 но уже без вычета 13%. Ему это все равно выгоднее чем продавать неполную долю, и все равно платить тот же 13% налог.


При таком недоверии между братьями этот вариант полагаю не рассматривается .

quote:
Originally posted by SLR:

Квартира полученная с наследования, да еще с долями, это первое место в списке "то чего обходят риэлторы"


Ерудна, гораздо опаснее дарёные.

edit log

Дог
8-12-2018 00:17 Дог
quote:
Я за брата волнуюсь.
Он продаст и уедет на Гоа.
Потом через год два вернется и что делать?
А зачем что либо делать? Это его жизнь, пусть живет.

----------
Lupus lupo homo est

SLR
13-12-2018 16:47 SLR
quote:
Originally posted by wladislaw4:

Ерудна, гораздо опаснее дарёные


Как будто наследование это не дарение. Такое же дарение, только отягченное семейным несчастьем, и увы с дарителя уже нельзя никакое мнение узнать.

Сколько было случаев когда будущий потерпевший приобретал квартиру у законного наследника N1, делал там ремонт и жил припеваючи. Шли годы и из мест отдаленных возвращался второй законный наследник N2, которого не известили о гибели близкого человека, и он не смог принять наследство в положенный срок. И причина у него уважительная, так что любой суд восстановит его право на долю в наследстве. И N2 действительно правомерно возмущен что его наследство продано и он не получил ни копейки.

Казалось бы он должен требовать половину стоимости от ловкого наследника N1.
Не тут то было. N1 и след уже простыл, да и у нас такие законы, что в случае любой незаконности или обмана при сделках, всегда крайним будет нынешний владелец. Квартиру вначале отберут у потерпевшего, а отданные за нее деньги предлагается самостоятельно выбивать из слукавившего продавца N1. Жить на вокзале и до конца дней по судам пыль глотать.

Injener
15-12-2018 18:19 Injener
Из моей личной практики, при подготовке заключения о порядке пользования жилым помещением эксперт, при невозможности выделения в натуре доли одного из собственников всегда предлагает вариант выкупа доли другими собственниками. Оценка выкупаемой невыделяемой доли производится по рыночной стоимости, а также по восстановительной или остаточной.
Кстати, кадастровая оценка очень часто является сильно завышенной, относительно рынка (процентов на 15-20) так как рынок может сильно меняться, а К.О. выполняется раз в 3 года.
Полимах
15-12-2018 22:33 Полимах
quote:
Изначально написано Injener:
Из моей личной практики, при подготовке заключения о порядке пользования жилым помещением эксперт, при невозможности выделения в натуре доли одного из собственников всегда предлагает вариант выкупа доли другими собственниками. Оценка выкупаемой невыделяемой доли производится по рыночной стоимости, а также по восстановительной или остаточной.
Кстати, кадастровая оценка очень часто является сильно завышенной, относительно рынка (процентов на 15-20) так как рынок может сильно меняться, а К.О. выполняется раз в 3 года.

Предложение не есть обязание.

Urist7
23-1-2019 19:51 Urist7
Вы с братом имеете право на преимущественную покупку доли друг друга.
Т.е. Ваш брат должен сначала предложить Вам купить его долю, если вы отказываетесь, он вправе продать свою долю третьему лицу.
Заставить собственника продать долю нельзя.

Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Возможно ли принудить собственника к продаже доли недвижимости? ( 1 )