Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Кооператис собственников в агломерации

тема закрыта

Знакомства | вход | зарегистрироваться | поиск | реклама | картинки | календарь | поиск оружия, магазинов | фотоконкурсы | Аукцион
Автор
Тема: Кооператис собственников в агломерации
Индеец Джо
2-11-2017 22:53 Индеец Джо
Граждане судьи Уважаемые юристы.

Вот такой есть вопрос. Ситуация равно и реальная, и интересная "вообще":

Есть так называемый "жилой комплекс" (ЖК) новостройка, состоящий из 30 многоквартирных домов-малоэтажек. Все расположены на одной территории с забором, КПП. Статус проездов между домами пока неясен - по одной версии идёт их передача в муниципалитет как дорог общего пользования, по другой - остаются за ЖК.

На данный момент существует анахронизм в виде ЖСК, который в лице коррумпированного председателя толкается к реогранизации в ТСН.

Так вот возникли вопросы:

1. Председатель анонсировал собрание членов ЖСК и только членов ЖСК для принятия решения о реорганизации в ТСН. Однако по ЖК РФ ТСН создаётся (с нуля если) общим собранием собственников. Поскольку в данном ЖК есть собственники не-члены в значительном количестве, то возникает ущемление их права голосовать за формирование Товарищества. Так? Могут ли они оспорить результаты голосования и тормознуть регистрацию ТСН?

2. Может чисто теоретически возникнуть и ситуация, когда из 30 домов чуть больше половины проголосуют целыми домами ЗА создание ТСН(реогранизацию), а чуть меньшая - причём тоже целыми домами - против. Другими словами - что связывает группу МКД, стоящих на территории, имеющей признаки совместного использования в виде КПП, детских площадок, мусорных баков, коммуникаций и т.п.? Обязаны ли будут дома-отказники принять образованный ТСН, или могут, например, создать своё?

В целом ситуация из разряда - пусти соседей в один кооператив, так они все и разосрутся поумнеют. Нынешний председатель реально коррумпирован и сейчас под прокурорской проверкой (которая разумеется ничего не гарантирует), вот народ и ищет альтернативные варианты развития.

Ignat
8-11-2017 14:31 Ignat
quote:
Originally posted by Индеец Джо:

1. Председатель анонсировал собрание членов ЖСК и только членов ЖСК для принятия решения о реорганизации в ТСН. Однако по ЖК РФ ТСН создаётся (с нуля если) общим собранием собственников. Поскольку в данном ЖК есть собственники не-члены в значительном количестве, то возникает ущемление их права голосовать за формирование Товарищества. Так? Могут ли они оспорить результаты голосования и тормознуть регистрацию ТСН?


Ну если в ЖК РФ написано, что создаётся только через общее собрание - значит, сможете оспорить при желании. Если там, конечно, не предусмотрено обходных манёвров типа реорганизаций и т.д.
Только вот подумайте о следующем нюансе: как Вы (ну или лично, или группой лиц, кто оспаривать будет) сможете доказать:
1. Что собрание только членов ЖСК было, а не всех собственников
2. Что на собрании реально не присутствовало (или потом заочно не проголосовало) большинство собственников? Т.е. Вы реально сможете пройти по 30 домам, опросить всех собственников и выяснить, кто голосовал, а кто нет? (Реально сталкивался с подобным трюком при махинациях местечкового "МУП центр ЖКХ": тупо подделали подписи и протоколы и до-о-олго отпирались даже в суде)

quote:
Originally posted by Индеец Джо:

2. Может чисто теоретически возникнуть и ситуация, когда из 30 домов чуть больше половины проголосуют целыми домами ЗА создание ТСН(реогранизацию), а чуть меньшая - причём тоже целыми домами - против. Другими словами - что связывает группу МКД, стоящих на территории, имеющей признаки совместного использования в виде КПП, детских площадок, мусорных баков, коммуникаций и т.п.? Обязаны ли будут дома-отказники принять образованный ТСН, или могут, например, создать своё?


А что ФИЗИЧЕСКИ объединяет эти дома кроме общего забора и названия жилого комплекса?!

Т.е. пока что я вообще не вижу проблем хоть одним домом тупо выбиться и жить по своим собственным правилам, расценкам и со своей обслуживающей организацией. При этом как-то договорившись по тарифам на КПП. Вывоз мусора при желании тоже можно индивидуальный от любого дома обеспечить, а коммуникации - кому-то по документам принадлежат, но в случае выхода одного дома будет этот кто-то поставщиком коммунальных услуг в выделенный дом. Собственно, сам в таком доме живу - выделились из микрорайона, который обслуживает карманная компания застройщика. По описанию всё как у Вас, только забора и КПП нет. Мусор - своя мусорокамера, сами платим за вывоз. Коммуникации - см. выше по тексту, по границе дома отвечаем за них мы, вовне - та самая карманная организация застройщика. Детская площадка - общего доступа, отдельно платить не за что.

----------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

Индеец Джо
9-11-2017 20:42 Индеец Джо
Спасибо за ответ!

quote:
Originally posted by Ignat:

1. Что собрание только членов ЖСК было, а не всех собственников


Ну, во-первых, есть само уведомление о собрании, где чётко прописана повестка и что это "собрание членов ЖСК". В жилинспекцию и прокуратуру уже заявления направили - ждем официальных ответов. На словах от них - собрание нелегитимно.

quote:
Originally posted by Ignat:

2. Что на собрании реально не присутствовало (или потом заочно не проголосовало) большинство собственников?


А вот здесь вообще забавно. В качестве одного из способов голосования председатель предлагает отправлять электронное письмо на "официальный адрес" с адреса email, указанного в реестре ЖСК. От такого в ЖИ совсем оторопели.

Кроме того, есть решения суда, обнулявшие заочную форму голосования по таким вопросам, как реорганизация. Только очка.

Так что тут боремся.

quote:
Originally posted by Ignat:

А что ФИЗИЧЕСКИ объединяет эти дома кроме общего забора и названия жилого комплекса?!


Общие ТП и ВЗУ. При том последний - не в собственности ЖСК (третьи лица). А также коммуникации между домами, при этом некоторые дома служат транзитом для других.

Тут вообще-то задача следующая:
- не дать собрать ТСН под эгидой этого председателя
- закрыть его (уже пошли подвижки)
- организовать нормальное управление всем ЖК

Вот в третьей части и возникает вопрос - можно ли в принципе оформиться одним ТСН, включив туда собственников 30 домов. Учитывая, что внутриквартальные дороги, например, не принадлежат ТСН и более того - жители скорее всего будут настаивать на переводе их в муниципальное ведение. Так как содержать уборку, ремонт, освещение и т.п. нежелательно.

Ignat
10-11-2017 11:04 Ignat
quote:
Originally posted by Индеец Джо:

есть само уведомление о собрании, где чётко прописана повестка и что это "собрание членов ЖСК".


Это хорошо.
Главное, чтобы потом не оказалось, что это Ваша личная бумажка, а объявление на подъезде было совсем другим (это я просто "играю за оппонентов", заранее).

quote:
Originally posted by Индеец Джо:

А вот здесь вообще забавно. В качестве одного из способов голосования председатель предлагает отправлять электронное письмо на "официальный адрес" с адреса email, указанного в реестре ЖСК. От такого в ЖИ совсем оторопели.


Такого варианта голосования ни разу не встречал.

quote:
Originally posted by Индеец Джо:

Кроме того, есть решения суда, обнулявшие заочную форму голосования по таким вопросам, как реорганизация. Только очка.


Решения решениями, но в ЖК что-то не припоминаю такого требования (реорганизация только через очку). Соответственно, в каждом конкретном случае решение суда может быть любым, ибо будет основано не на требованиях НПА, а на внутреннем убеждении судьи.

quote:
Originally posted by Индеец Джо:

Общие ТП и ВЗУ. При том последний - не в собственности ЖСК (третьи лица). А также коммуникации между домами, при этом некоторые дома служат транзитом для других.


ТП это тепловой пункт, а ВЗУ - водозаборный узел?

Если так - то я вроде проблем не вижу: владельцы этих заведений будут поставщиками ресурсов в дома, которые хотят жить "сами по себе". А транзит - ну будут обеспечивать транзит по-прежднему, вне зависимости от формы управления.

У нас тоже будка с тепловым пунктом одна на 6 домов. И это ни разу не помешало нам выделиться в виде одного дома.

quote:
Originally posted by Индеец Джо:

- не дать собрать ТСН под эгидой этого председателя
- закрыть его (уже пошли подвижки)
- организовать нормальное управление всем ЖК


Что-то мне подказывает, что при грамотном подходе со стороны текущего председателя, помешать ему создать ТСН хотя бы на часть домов - будет непросто.
А главное - люди по природе своей ленивы и если этот председатель не достал всех и каждого, то несмотря на воровство и т.п. большинство предпочтёт ничего не делать и продолжить жить с той управляйкой, что есть сейчас - т.е. пойдут в ТСН старого председателя.
Опять же наблюдение из практики: мы выделились уже 5 лет как, платим на 25-30% меньше точно таких же соседних домов, но там НИКТО не рвётся менять ситуацию - им проще жить как есть, переплачивая, но не заморачиваясь...

Потому есть немалая вероятность, что ни один из пунктов выполнить не удастся: если председатель не дурак, то хотя бы часть домов под своё ТСН он загонит совершенно честно и легально и это автоматом завалит пункты 2 и 3 Вашего плана.

quote:
Originally posted by Индеец Джо:

можно ли в принципе оформиться одним ТСН, включив туда собственников 30 домов


Не очень понял проблематику.
А когда жители обычных домов, без забора, но вдоль муниципальной дороги объединяются в ТСН, они дорогу сами лопатами чистят?
Другое дело, что передавая в муниципальную собственность проезды могут попросить обеспечить свободный доступ для всех граждан на территорию - иначе какая же она муниципальная?! Так что вот тут да, могут быть сложности, либо дудочка, либо кувшинчик. В смысле либо своя закрытая территория, либо муниципальная, но открытая.

----------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

Индеец Джо
10-11-2017 14:08 Индеец Джо
quote:
когда жители обычных домов, без забора, но вдоль муниципальной дороги объединяются в ТСН

Вот здесь хотелось бы попродробнее. Есть ли реальные примеры с ссылками на такие ТСН, в которые объединено более одного дома?

quote:
передавая в муниципальную собственность проезды могут попросить обеспечить свободный доступ

Вся Москва уже понатыкала шлагбаумов. А дома поблизости от метро и вокзалом - и калитки обеспечили. При этом внутридворовые территории по межеванию - городские. Так что тут как раз проблем не предвидится.

quote:
Originally posted by Ignat:

автоматом завалит пункты 2 и 3 Вашего плана


Ну, п.2 развивается уже сам по себе. Фактура имеется, и люди работают.

Но в целом - спасибо за ценные мысли.

Ignat
10-11-2017 16:02 Ignat
quote:
Originally posted by Индеец Джо:

Вот здесь хотелось бы попродробнее. Есть ли реальные примеры с ссылками на такие ТСН, в которые объединено более одного дома?


Ссылками не богат, но вроде как по определению ТСН там нет ограничений на строго один дом, как и в случае ТСЖ. Даже более того, ТСЖ объединяет собственников ЖИЛЬЯ, а ТСН более широкое понятие. А уж ТСЖ на несколько домов - точно знаю по соседству.

quote:
Originally posted by Индеец Джо:

Вся Москва уже понатыкала шлагбаумов. А дома поблизости от метро и вокзалом - и калитки обеспечили. При этом внутридворовые территории по межеванию - городские. Так что тут как раз проблем не предвидится.


Ну Москва это отдельное государство
Выше я больше с общей точки зрения задвигал.

quote:
Originally posted by Индеец Джо:

Ну, п.2 развивается уже сам по себе. Фактура имеется, и люди работают.


Да, кстати. П.2 подразумевает закрыть ТСЖ\ТСН или закрыть председателя?!
Если он косячит, как Вы описываете - возможно, удастся реализовать п.2 в любой формулировке .

----------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

Индеец Джо
10-11-2017 23:22 Индеец Джо
quote:
Originally posted by Ignat:

вроде как по определению ТСН там нет ограничений на строго один дом


Уже помогли ссылкой:

quote:
ЖК РФ Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
""1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

В общем - участки граничить должны. Это кроме общих коммуникаций. Ну, есть какая-то определенность.

quote:
Originally posted by Ignat:

подразумевает закрыть ТСЖ\ТСН или закрыть председателя?!


Разумеется, ТСН закрывать смысла нет )))