Уважаемые юристы, подскажите.

Имеется гражданка А.
В 2005 г. состояла в браке и приобрела у своей тёти дом с участком в Рязанской области. Дом и участок оформлены на неё. В 2008 г. развелась с мужем. Где её бывший муж не знает и найти не может, он имеет задолженности по алиментам.

Сейчас А. хочет дом с участком продать, нужно ли согласие бывшего мужа? Срок в три года прошёл после развода, никаких требований о разделе имущества от него не поступало.

Можно ли продать без нотариального согласия от бывшего мужа, зарегистрируют ли переход права на нового собственника?

edit log

quote:

приобрела у своей тёти дом

Купля-продажа или дарение?

quote:

Изначально написано Полимах:

Купля-продажа или дарение?

Купля-продажа

Согласие не требуется. Бывший му впоследствии может претендовать на часть стоимости недвижимости, но в настоящей ситуации (задолженность по алиментам) это весьма проблематично.

quote:

Изначально написано Полимах:
Согласие не требуется. Бывший му впоследствии может претендовать на часть стоимости недвижимости, но в настоящей ситуации (задолженность по алиментам) это весьма проблематично.

Понял. Спасибо.
А статья 38 п.7 СК здесь не работает?
Очень непонятно в сети её трактуют.

В судах применяют общий срок исковой давности - 3 года с даты когда лицо узнало или д.б. узнать о нарушении права.

quote:

Изначально написано Полимах:
Согласие не требуется. Бывший му впоследствии может претендовать на часть стоимости недвижимости, но в настоящей ситуации (задолженность по алиментам) это весьма проблематично.

Вряд ли покупатели согласятся с этим.

Никто же не мешает записать в договоре "Продавец не имеет супруга, могущего претендовать на отчуждаемое имущество".

quote:

Изначально написано gelleal:
Никто же не мешает записать в договоре "Продавец не имеет супруга, могущего претендовать на отчуждаемое имущество".

Эта оговорка изначально будет ничтожна, так как объект недвижимости куплен в браке. Следовательно, у жены, пусть и бывшей, только половина, хоть имущество и не разделено, и доли не выделены.

Где написано?

quote:

Изначально написано Полимах:
Где написано?

Семейный кодекс
Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Ну и?
В ДКП и в СГР написано, что гр.П. приобрела недвижимость во время брака с гр.Х.?
Нельзя же быть таким начётчиком. И, уж если взялись за СК, кроме ст.34 прочитайте ещё ст.35 и ст.169.

quote:

Изначально написано Полимах:
Ну и?
В ДКП и в СГР написано, что гр.П. приобрела недвижимость во время брака с гр.Х.?
.

Какая разница, что там написано? Договор купли-продажи не отменяет нормы Семейного кодекса, свидетельство о регистрации - тоже.

Ни один вменяемый покупатель не будет совершать сделку с таким объектом.
Если думаете, что эти колхозные хитрости кого-то обманут, то я разочарую…
Сейчас все в обязательном порядке выясняют нюансы совместного владения супругов.

Объект в таком виде не продать, надо делить имущество, выделять доли. Но с учётом долга по алиментам приставы могут наложить запрет на регистрационные действия. Долги гасить придётся и снимать запрет. Так что тут долгая эпопея перед продажей.

edit log

quote:

Изначально написано Серебряный:
Договор купли-продажи не отменяет нормы Семейного кодекса

Конечно, не отменяет.
Однако поможет разрешить данную ситуацию.
А именно:
а) договор с оговоркой, которую я предложил, Росреестр зарегистрирует (опробовано неоднократно);
б) переход права собственности произойдёт;
в) бывший муж объявляется и требует через суд свою долю;
г) ему вежливо отказывают, ибо срок давности.

Женщине может срок бы и восстановили, а мужику с задолженностью по алиментам - никогда...

Другие варианты тоже есть, но длительные.
Например, выделить долю супруга и обратить на неё взыскание в счёт алиментной задолженности.

edit log

quote:

Изначально написано gelleal:
Конечно, не отменяет.
Однако поможет разрешить данную ситуацию.
А именно:
а) договор с оговоркой, которую я предложил, Росреестр зарегистрирует (опробовано неоднократно);
б) переход права собственности произойдёт;
в) бывший муж объявляется и требует через суд свою долю;
г) ему вежливо отказывают, ибо срок давности.

.

Срок давности отсчитывается с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

Все будет проще - как только потенциальные покупатели узнают историю объекта, он тут же откажутся от сделки.
Потому что покупать объект с претендентом в виде бывшего мужа дураков нет.

quote:

Изначально написано Серебряный:
покупать объект с претендентом в виде бывшего мужа дураков нет.

Речь не идёт о том, чтобы обмануть покупателя: надо найти способ законным образом защитить интересы гражданки.

Например, имеем следующее:
- заключённый перед покупкой договор дарения денежных средств на покупку конкретного домовладения (дарение под условием не есть хорошо, но оспаривать некому - см. ниже);
- свидетели, помнящие, что расчёт с прошлым продавцом производил даритель;
- заявление гражданки о том, что домовладение является личной собственностью, купленной на подаренные денежные средства (подпись на котором нотариально заверена);
- отчёт оценщика о [очень маленькой] рыночной стоимости домовладения;
- договор с частными строителями из Молдавии и акты выполненных работ, подтверждающие сделанные гражданкой радикальные неотделимые улучшения домовладения в 2010 году (от фундамента до крыши);
- цена в договоре купли-продажи, соответствующая отчёту об оценке.
Все документы, кроме договора со строителями, передаются покупателю.
Кто скажет, что такой покупатель недобросовестен, пусть кинет меня камень!

А б. муж сможет всего лишь требовать с б. жены 1/2 часть полученного по договору, за вычетом алиментной задолженности, неотделимых улучшений и пр., то есть ничего.

Но разумеется это всё бесполезно, если у покупателя слабые нервы и/или плохой юрист.
Но ведь мнительность покупателю хорошо лечится скидкой к цене...

edit log

quote:

Изначально написано gelleal:
Речь не идёт о том, чтобы обмануть покупателя: надо найти способ законным образом защитить интересы гражданки.

Например, имеем следующее:
- заключённый перед покупкой договор дарения денежных средств на покупку конкретного домовладения (дарение под условием не есть хорошо, но оспаривать некому - см. ниже);
- свидетели, помнящие, что расчёт с прошлым продавцом производил даритель;
- заявление гражданки о том, что домовладение является личной собственностью, купленной на подаренные денежные средства (подпись на котором нотариально заверена);
- отчёт оценщика о [очень маленькой] рыночной стоимости домовладения;
- договор с частными строителями из Молдавии и акты выполненных работ, подтверждающие сделанные гражданкой радикальные неотделимые улучшения домовладения в 2010 году (от фундамента до крыши);
- цена в договоре купли-продажи, соответствующая отчёту об оценке.
Все документы, кроме договора со строителями, передаются покупателю.
Кто скажет, что такой покупатель недобросовестен, пусть кинет меня камень!

А б. муж сможет всего лишь требовать с б. жены 1/2 часть полученного по договору, за вычетом алиментной задолженности, неотделимых улучшений и пр., то есть ничего.

Но разумеется это всё бесполезно, если у покупателю слабые нервы и/или плохой юрист.
Хотя мнительность покупателю хорошо лечится скидкой к цене...

Вам любой юрист скажет, что всё вышеперечисленное - клоунада. Которая не отменяет право бывшего мужа на 50% объекта недвижимости.

А скидку придётся давать процентов 90, чтобы кто-то в здравом уме согласился купить этот объект недвижимости.

edit log

quote:

Изначально написано Серебряный:
Вам любой юрист скажет, что всё вышеперечисленное - клоунада. Которая не отменяет право бывшего мужа на 50% объекта недвижимости.

Мне конечно интересно, кто что скажет, однако собственный опыт я тоже уважаю.
Вы как-то ушли от ответа на вопрос, каким способом бывший супруг сможет реализовать право в предложенной конструкции, и если вдруг реализует (в чём я крайне сомневаюсь), кто будет обязан выплачивать стоимость доли (уж никак не покупатель, да?), и будет ли этот платёж, при умелом ведении дела, больше 3 коп.?

Мне кажется, Вы абсолютизируете ст. 34 СК РФ, и слишком широко трактуете п. 7 ст. 38.
А реально тут ключевое обстоятельство - дата расторжения брака, что произошло 9 лет назад.
Здесь вовсю будут работать доводы типа "пользовалась спорным имуществом как своим собственным", показания свидетелей, договора на улучшения, о которых я писал выше (относящиеся к строению целиком) и пр.
В нашем регионе очень мало дел (я собс-но не знаю ни одного), где бы наплевали на срок спустя 9 лет.
Суд по внутреннему убеждению полагает, что лицо даже если не знало, то должно было знать, тем более за 9 лет.
Тут уже начинают кроме прочего работать доводы о злоупотреблении правом, тем более ещё и алиментная задолженность...

И ещё Вы кажется не учитываете, что дело происходит в Рязанской области.
Вы вправду думаете, что муж, пропавший 9 лет назад, явится во всеоружии высших юридических истин?
И что формально-догматический подход восторжествует над внутренним чувством справедливости конкретного судьи?
Что-то не верится...

quote:

Изначально написано Серебряный:
А скидку придётся давать процентов 90, чтобы кто-то в здравом уме согласился купить этот объект недвижимости.

Мне кажется, Вы нечасто сопровождаете реальные сделки по недвижимости.
Там 2 варианта: или (очень редко) на другой стороне нормальный специалист, с которым можно всё нормально обсудить и исключить риски, или (почти всегда) покупатель/продавец оказывается сумасшедшим, в сферу бреда которого попадает всё, кроме реально проблемных вопросов.

Если, как я предлагаю в данном случае, делать сделку с возложением рисков на продавца, то почему надо давать покупателю скидку 90%???

Уважаемый gelleal!
интересно Ваше мнение и видение ситуации, если Вы участвует на стороне бывшего супруга, который 9 лет назад пропал и объявился

quote:

во всеоружии высших юридических истин

вот перед вами дело. Бывшая супруга обложилась договорами и всяческими улучшениями, отчетами об оценке и т.д.
что делать?

p/s/ скажу сразу - я НЕ бывший муж пропавший 9 лет назад в рязанской губернии. просто подумал о том, что автору темы Ваши мысли бы помогли вдвойне. своих мыслей не имею ввиду малограмотности.поэтому просто читаю тему.

quote:

Изначально написано hollivell:
интересно Ваше мнение и видение ситуации, если Вы участвует на стороне бывшего супруга, который 9 лет назад пропал и объявился

Вопрос сложный, в том числе в этическом плане.
Я пытаюсь помочь тому, кто первый обратился.

Вообще на стороне бывшего супруга я вижу такие варианты: истребование учётного дела на домовладение в БТИ, судебная экспертиза на предмет наличия улучшений и их осмечивания... и в общем всё.
Дальше надо знать конкретные обстоятельства.
Может, он сидел и только вышел - это существенно меняет шансы.

В общем я вижу ситуацию так, что у мужа право на 1/2 несомненно имелось, но утратилось, и реальные способы защиты отсутствуют.
Насчёт срока давности я бы сформулировал так: право собственности б. супруга на общее имущество действует в течение 3-х лет с момента, когда он узнал или должен был узнать о присвоении этого имущества другим супругом.

Осмелюсь предположить, что расторжение брака осуществлялось в судебном порядке. Поднимался ли при этом вопрос о разделе имущества?

quote:

Изначально написано gelleal:

Если, как я предлагаю в данном случае, делать сделку с возложением рисков на продавца, то почему надо давать покупателю скидку 90%???

Потому что ни один вменяемый покупатель не будет покупать объект с возложением на него риска его лишиться. Вполне себе реального.

У продавца тут какие риски? Он деньги получил, потратил, дальше что? После признания сделки недействительной он скажет, что у него нет денег? И судиться с ним потом?

Могу повторить ещё один раз - ищите дурака, который согласится купить такой дом.

edit log

quote:

Изначально написано gelleal:
ещё Вы кажется не учитываете, что дело происходит в Рязанской области.

В Рязанской области иные законы действуют?

quote:

Изначально написано gelleal:
Вопрос сложный, в том числе в этическом плане.
Я пытаюсь помочь тому, кто первый обратился.

Вообще на стороне бывшего супруга я вижу такие варианты: истребование учётного дела на домовладение в БТИ, судебная экспертиза на предмет наличия улучшений и их осмечивания... и в общем всё.
Дальше надо знать конкретные обстоятельства.
Может, он сидел и только вышел - это существенно меняет шансы.

В общем я вижу ситуацию так, что у мужа право на 1/2 несомненно имелось, но утратилось

Вы это в суде будете говорить, когда бывший муж подаст иск о признании сделки недействительной?

quote:

Изначально написано Серебряный:
После признания сделки недействительной он скажет, что у него нет денег?

Иск о признании сделки недействительной вряд ли будет удовлетворён. Срок давности...
Но даже если вдруг, то приобретатель в любом случае добросовестный...
Поэтому я бы на месте потенциального истца взыскивал деньги за 1/2.
Может, суд и пожалел бы...

edit log

quote:

Изначально написано Серебряный:
В Рязанской области иные законы действуют?

"Не спрашивайте: как писаны законы в государстве? Но спрашивайте: каковы судьи". (Карамзин)

quote:

Изначально написано Серебряный:
Вы это в суде будете говорить, когда бывший муж подаст иск о признании сделки недействительной?

А как Вы будете при подаче иска обосновывать, что 10 лет не задумывались о судьбе имущества?
При всей деградации системы мне кажется, что в последнее время суды стали чаще анализировать добросовестность.
Как в общем-то единственную, в некоторых случаях, возможность рассудить по-справедливости.

quote:

Изначально написано gelleal:
А как Вы будете при подаче иска обосновывать, что 10 лет не задумывались о судьбе имущества?
При всей деградации системы мне кажется, что в последнее время суды стали чаще анализировать добросовестность.
Как в общем-то единственную, в некоторых случаях, возможность рассудить по-справедливости.

Какие 10 лет? Срок исковой давности начнёт отсчитываться после того, как он узнает о продаже дома - а он ещё даже не продан.

quote:

Изначально написано Серебряный:
Срок исковой давности начнёт отсчитываться после того, как он узнает о продаже дома - а он ещё даже не продан.

Похоже, дискуссия зашла в тупик.
Вы
а) связываете нарушение права собственности только с продажей;
б) игнорируете оговорку "или должен был узнать".
Я считаю по-другому.
Поскольку собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, нарушением права собственности является нарушение любого из этих прав.
Продажа дома нарушила бы право распоряжения.
Скромно позволю себе заметить, что на этот счёт существует специальная норма (п. 3 ст. 45 СК РФ) и установлен сокращённый срок исковой давности: 1 год.
Но поскольку, как Вы правильно заметили, дом ещё не продан, это нарушение не состоялось.
Моя идея состоит в том, чтобы доказать иные нарушения триады, имевшие место за пределами трёх лет.
Например, б. жена в присутствии соседей физически выставила б. мужа на улицу, выкинула его одежду из окна и закрепила результат словами: "не возвращайся никогда, теперь этот дом мой, я его продам и все деньги заберу себе".
А муж, не понимая юридических последствий, кричал: "половина дома моя, я на тебя в суд подам!"
Потом он в разное время безуспешно пытался реализовать право пользования (ломился в дверь), а бдительные соседи его урезонивали: в суд, батенька, в суд!
Потом б. муж захотел выгородить себе часть земельного участка, чтобы жить там - поживать в сарайчике, а б. жена его колышки повыдергала-поизломала, да верёвочки поразрывала, таковы слова приговаривала: этот дом весь мой и участок мой, а не нравится тебе, тварь поганая - иди в суд подальше малой скоростью.
А соседи там были бдительны, те дела да слова запомнили, в суд придут немалым количеством, да всю правду-матку там выложат...

То есть идея, ещё раз, состоит в том, чтобы б. жена доказала любое нарушение любой составляющей триады собственности, случившееся вне периода срока давности.

А вопрос о том, начинается ли течение срока давности по иску о признании права собственности с того момента, как истец узнал о нарушении хотя бы одного из элементов триады собственности, является теоретически весьма интересным (ИМХО).
Мне такая практика не известна, хотя глубоко не копал.

edit log

quote:

Изначально написано gelleal:

Женщине может срок бы и восстановили, а мужику с задолженностью по алиментам - никогда...

в конституции равноправие отменили уже?

quote:

Изначально написано handmade:
в конституции равноправие отменили уже?

Вы на пенсию в 55 выходите или в 60?
Вы в женщин стрелять можете, или только в мужчин (ст. 24 ФЗ "Об оружии")?

А кстати, соотношение судей мужчин и женщин знаете?

P.S. То, что в уголовных делах женщин жалеют, Вас не удивило?
Сколько Васильева сидела, а сколько Ходорковский?
Ибо мужик...

edit log

quote:

Изначально написано handmade:

в конституции равноправие отменили уже?

Что вы спрашиваете сказочника, который в суде никогда не был - судя по тому феерическом бреду, который он несёт?

quote:

Originally posted by gelleal:

Вы на пенсию в 55 выходите или в 60?
Вы в женщин стрелять можете, или только в мужчин (ст. 24 ФЗ "Об оружии")?
А кстати, соотношение судей мужчин и женщин знаете?

P.S. То, что в уголовных делах женщин жалеют, Вас не удивило?
Сколько Васильева сидела, а сколько Ходорковский?
Ибо мужик...

Не несите бред.

quote:

Изначально написано Серебряный:
Что вы спрашиваете сказочника, который в суде никогда не был - судя по тому феерическом бреду, который он несёт?

Уважаемый участник, правилами форума оскорбления других участников запрещены.
Даже если у Вас закончились аргументы, это не повод, чтобы переходить на личности.
Не знаю, где и как работаете Вы (где-то в Москве или Питере наверное, судя по абсолютизации буквы закона, да ещё и небось в арбитраже преимущественно?), а я провёл жизнь в провинциальных судах, за моей спиной тридцать пять лет активного представительства по гражданским делам, в том числе по семейным.

Большинство советов, которые я даю - это выжимки из состоявшихся дел.
Мне просто смешно читать, как Вы собираетесь через 10 лет прийти в суд (как бы даже не в судебное присутствие) с задолженностью по алиментам и качать там права.
Вы только на закон смотрите, а надо ещё и на судью смотреть.
Впрочем, учить Вас не буду, если формально-догматический подход приносит Вам практические успехи - не буду мешать...

И мы тут собрались, чтобы помогать другим участникам, а не ругаться между собой...

edit log

quote:

Изначально написано Русский самурай:
Не несите бред.

Дорогой друг, практика подсказывает,
что в делах о разделе имущества, алиментах и прочем женщина имеет большие преимущества.
А мужики с задолженностью по алиментам, ссылающиеся на Конституцию, выглядят идиотами и вызывают резко отрицательное отношение у суда.
Мы тут не конституцию обсуждаем (сколько их уже было, помните?), а конкретную ситуацию.

Я конкретно не понимаю, это просто профнепригодность какая-то: в семейном деле, в Рязанской области, от лица мужа - задолжника по алиментам, рассуждать о равенстве полов и Конституции!!!
Вы лично это пробовали, или так, Конституцию в Консультанте почитали?

Поскольку дискуссия приняла острый характер, обращаю внимание на определение судебной коллегии Верховного Суда РФ от 01.09.2015 N 49-КГ15-15:

Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, следует исчислять со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество (п. 2 ст. 9 СК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Такие требования закреплены в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", в котором указано, что течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Таким образом, исковая давность по разделу имущества супругов наступает с момента нарушения прав супруга на совместно нажитое имущество и будет исчисляться со времени, когда супруг узнал о чинимых другим супругом препятствиях в пользовании.

Это собственно и есть тот путь, который я предлагал (доказать, что были препятствия в пользовании за пределами срока).
Поэтому рекомендую отдельным товарищам, прежде чем опускаться до оскорблений, внимательно изучить практику.

И ещё: просмотрев судебную практику, которую даёт полный Консультант, я не обнаружил ни одного дела о разделе имущества, где бы суд посчитал срок не пропущенным более чем через 7 лет после расторжения брака.
Если кто-то знает обратное, прошу ссылку.

edit log

gelleal не спорьте с робертом, это бесполезно.

quote:

Изначально написано Серебряный:

Какая разница, что там написано? Договор купли-продажи не отменяет нормы Семейного кодекса, свидетельство о регистрации - тоже.

Ни один вменяемый покупатель не будет совершать сделку с таким объектом.
Если думаете, что эти колхозные хитрости кого-то обманут, то я разочарую:
Сейчас все в обязательном порядке выясняют нюансы совместного владения супругов.

Объект в таком виде не продать, надо делить имущество, выделять доли. Но с учётом долга по алиментам приставы могут наложить запрет на регистрационные действия. Долги гасить придётся и снимать запрет. Так что тут долгая эпопея перед продажей.

Ну отчего безграмотность так воинственна?
Хорошо, раз пошла такая пьянка, в чём проблемы у покупателя?

quote:

Изначально написано Полимах:

Ну отчего безграмотность так воинственна?
Хорошо, раз пошла такая пьянка, в чём проблемы у покупателя?

У покупателя проблемы в том, что он отдаст деньги, а потом получит судебный иск о признании сделки недействительной.
При этом никаких гарантий в том, что он получит деньги обратно, у него нет - продавец просто скажет, что он из уже потратил.

quote:

Изначально написано Серебряный:
При этом никаких гарантий в том, что он получит деньги обратно, у него нет - продавец просто скажет, что он из уже потратил.

Вопрос о получении денег обратно может возникнуть только в случае отобрания квартиры обратно.
Чего, при принятии предложенных мной выше мер, произойти не может, ибо приобретатель будет наидобросовестнейший.
Виндикация тут никак не возможна, ибо вчитайтесь в текст ст. 302 ГК:
выбыло из владения собственника...
Поэтому ещё раз говорю, что дата регистрации ДКП значения не имеет, достаточно доказать нарушение права пользования и/или владения за пределами срока исковой давности.

Опасность для покупателя состоит только в некоторой дозе нервотрёпки в случае судебного спора, и может ещё судебных расходов, которые не возместятся по ст. 46 ФЗ "Об исполнительном производстве".
Вот за это и положена скидка, но уж никак не 90%.

edit log