Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Продажа дома с участком ( 1 )

тема закрыта

Знакомства | вход | зарегистрироваться | поиск | реклама | картинки | календарь | поиск оружия, магазинов | фотоконкурсы | Аукцион
всего страниц: 4 : 1234
Автор
Тема: Продажа дома с участком
НачальникФорума
11-9-2017 19:45 НачальникФорума
Уважаемые юристы, подскажите.

Имеется гражданка А.
В 2005 г. состояла в браке и приобрела у своей тёти дом с участком в Рязанской области. Дом и участок оформлены на неё. В 2008 г. развелась с мужем. Где её бывший муж не знает и найти не может, он имеет задолженности по алиментам.

Сейчас А. хочет дом с участком продать, нужно ли согласие бывшего мужа? Срок в три года прошёл после развода, никаких требований о разделе имущества от него не поступало.

Можно ли продать без нотариального согласия от бывшего мужа, зарегистрируют ли переход права на нового собственника?

edit log

Полимах
11-9-2017 20:36 Полимах
quote:
приобрела у своей тёти дом

Купля-продажа или дарение?
НачальникФорума
11-9-2017 20:43 НачальникФорума
quote:
Изначально написано Полимах:

Купля-продажа или дарение?

Купля-продажа

Полимах
11-9-2017 21:20 Полимах
Согласие не требуется. Бывший му впоследствии может претендовать на часть стоимости недвижимости, но в настоящей ситуации (задолженность по алиментам) это весьма проблематично.
НачальникФорума
11-9-2017 21:45 НачальникФорума
quote:
Изначально написано Полимах:
Согласие не требуется. Бывший му впоследствии может претендовать на часть стоимости недвижимости, но в настоящей ситуации (задолженность по алиментам) это весьма проблематично.

Понял. Спасибо.
А статья 38 п.7 СК здесь не работает?
Очень непонятно в сети её трактуют.

Полимах
11-9-2017 22:34 Полимах
В судах применяют общий срок исковой давности - 3 года с даты когда лицо узнало или д.б. узнать о нарушении права.
Серебряный
12-9-2017 19:17 Серебряный
quote:
Изначально написано Полимах:
Согласие не требуется. Бывший му впоследствии может претендовать на часть стоимости недвижимости, но в настоящей ситуации (задолженность по алиментам) это весьма проблематично.

Вряд ли покупатели согласятся с этим.

gelleal
12-9-2017 21:06 gelleal
Никто же не мешает записать в договоре "Продавец не имеет супруга, могущего претендовать на отчуждаемое имущество".
Серебряный
12-9-2017 22:20 Серебряный
quote:
Изначально написано gelleal:
Никто же не мешает записать в договоре "Продавец не имеет супруга, могущего претендовать на отчуждаемое имущество".

Эта оговорка изначально будет ничтожна, так как объект недвижимости куплен в браке. Следовательно, у жены, пусть и бывшей, только половина, хоть имущество и не разделено, и доли не выделены.

Полимах
13-9-2017 11:09 Полимах
Где написано?
Серебряный
13-9-2017 11:33 Серебряный
quote:
Изначально написано Полимах:
Где написано?

Семейный кодекс
Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Полимах
13-9-2017 11:59 Полимах
Ну и?
В ДКП и в СГР написано, что гр.П. приобрела недвижимость во время брака с гр.Х.?
Нельзя же быть таким начётчиком. И, уж если взялись за СК, кроме ст.34 прочитайте ещё ст.35 и ст.169.
Серебряный
13-9-2017 12:24 Серебряный
quote:
Изначально написано Полимах:
Ну и?
В ДКП и в СГР написано, что гр.П. приобрела недвижимость во время брака с гр.Х.?
.

Какая разница, что там написано? Договор купли-продажи не отменяет нормы Семейного кодекса, свидетельство о регистрации - тоже.

Ни один вменяемый покупатель не будет совершать сделку с таким объектом.
Если думаете, что эти колхозные хитрости кого-то обманут, то я разочарую…
Сейчас все в обязательном порядке выясняют нюансы совместного владения супругов.

Объект в таком виде не продать, надо делить имущество, выделять доли. Но с учётом долга по алиментам приставы могут наложить запрет на регистрационные действия. Долги гасить придётся и снимать запрет. Так что тут долгая эпопея перед продажей.

edit log

gelleal
13-9-2017 22:06 gelleal
quote:
Изначально написано Серебряный:
Договор купли-продажи не отменяет нормы Семейного кодекса
Конечно, не отменяет.
Однако поможет разрешить данную ситуацию.
А именно:
а) договор с оговоркой, которую я предложил, Росреестр зарегистрирует (опробовано неоднократно);
б) переход права собственности произойдёт;
в) бывший муж объявляется и требует через суд свою долю;
г) ему вежливо отказывают, ибо срок давности.

Женщине может срок бы и восстановили, а мужику с задолженностью по алиментам - никогда...

Другие варианты тоже есть, но длительные.
Например, выделить долю супруга и обратить на неё взыскание в счёт алиментной задолженности.

edit log

Серебряный
13-9-2017 22:55 Серебряный
quote:
Изначально написано gelleal:
Конечно, не отменяет.
Однако поможет разрешить данную ситуацию.
А именно:
а) договор с оговоркой, которую я предложил, Росреестр зарегистрирует (опробовано неоднократно);
б) переход права собственности произойдёт;
в) бывший муж объявляется и требует через суд свою долю;
г) ему вежливо отказывают, ибо срок давности.

.

Срок давности отсчитывается с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

Все будет проще - как только потенциальные покупатели узнают историю объекта, он тут же откажутся от сделки.
Потому что покупать объект с претендентом в виде бывшего мужа дураков нет.

gelleal
14-9-2017 21:12 gelleal
quote:
Изначально написано Серебряный:
покупать объект с претендентом в виде бывшего мужа дураков нет.
Речь не идёт о том, чтобы обмануть покупателя: надо найти способ законным образом защитить интересы гражданки.

Например, имеем следующее:
- заключённый перед покупкой договор дарения денежных средств на покупку конкретного домовладения (дарение под условием не есть хорошо, но оспаривать некому - см. ниже);
- свидетели, помнящие, что расчёт с прошлым продавцом производил даритель;
- заявление гражданки о том, что домовладение является личной собственностью, купленной на подаренные денежные средства (подпись на котором нотариально заверена);
- отчёт оценщика о [очень маленькой] рыночной стоимости домовладения;
- договор с частными строителями из Молдавии и акты выполненных работ, подтверждающие сделанные гражданкой радикальные неотделимые улучшения домовладения в 2010 году (от фундамента до крыши);
- цена в договоре купли-продажи, соответствующая отчёту об оценке.
Все документы, кроме договора со строителями, передаются покупателю.
Кто скажет, что такой покупатель недобросовестен, пусть кинет меня камень!

А б. муж сможет всего лишь требовать с б. жены 1/2 часть полученного по договору, за вычетом алиментной задолженности, неотделимых улучшений и пр., то есть ничего.

Но разумеется это всё бесполезно, если у покупателя слабые нервы и/или плохой юрист.
Но ведь мнительность покупателю хорошо лечится скидкой к цене...

edit log

Серебряный
14-9-2017 21:25 Серебряный
quote:
Изначально написано gelleal:
Речь не идёт о том, чтобы обмануть покупателя: надо найти способ законным образом защитить интересы гражданки.

Например, имеем следующее:
- заключённый перед покупкой договор дарения денежных средств на покупку конкретного домовладения (дарение под условием не есть хорошо, но оспаривать некому - см. ниже);
- свидетели, помнящие, что расчёт с прошлым продавцом производил даритель;
- заявление гражданки о том, что домовладение является личной собственностью, купленной на подаренные денежные средства (подпись на котором нотариально заверена);
- отчёт оценщика о [очень маленькой] рыночной стоимости домовладения;
- договор с частными строителями из Молдавии и акты выполненных работ, подтверждающие сделанные гражданкой радикальные неотделимые улучшения домовладения в 2010 году (от фундамента до крыши);
- цена в договоре купли-продажи, соответствующая отчёту об оценке.
Все документы, кроме договора со строителями, передаются покупателю.
Кто скажет, что такой покупатель недобросовестен, пусть кинет меня камень!

А б. муж сможет всего лишь требовать с б. жены 1/2 часть полученного по договору, за вычетом алиментной задолженности, неотделимых улучшений и пр., то есть ничего.

Но разумеется это всё бесполезно, если у покупателю слабые нервы и/или плохой юрист.
Хотя мнительность покупателю хорошо лечится скидкой к цене...

Вам любой юрист скажет, что всё вышеперечисленное - клоунада. Которая не отменяет право бывшего мужа на 50% объекта недвижимости.

А скидку придётся давать процентов 90, чтобы кто-то в здравом уме согласился купить этот объект недвижимости.

edit log

gelleal
15-9-2017 11:10 gelleal
quote:
Изначально написано Серебряный:
Вам любой юрист скажет, что всё вышеперечисленное - клоунада. Которая не отменяет право бывшего мужа на 50% объекта недвижимости.
Мне конечно интересно, кто что скажет, однако собственный опыт я тоже уважаю.
Вы как-то ушли от ответа на вопрос, каким способом бывший супруг сможет реализовать право в предложенной конструкции, и если вдруг реализует (в чём я крайне сомневаюсь), кто будет обязан выплачивать стоимость доли (уж никак не покупатель, да?), и будет ли этот платёж, при умелом ведении дела, больше 3 коп.?

Мне кажется, Вы абсолютизируете ст. 34 СК РФ, и слишком широко трактуете п. 7 ст. 38.
А реально тут ключевое обстоятельство - дата расторжения брака, что произошло 9 лет назад.
Здесь вовсю будут работать доводы типа "пользовалась спорным имуществом как своим собственным", показания свидетелей, договора на улучшения, о которых я писал выше (относящиеся к строению целиком) и пр.
В нашем регионе очень мало дел (я собс-но не знаю ни одного), где бы наплевали на срок спустя 9 лет.
Суд по внутреннему убеждению полагает, что лицо даже если не знало, то должно было знать, тем более за 9 лет.
Тут уже начинают кроме прочего работать доводы о злоупотреблении правом, тем более ещё и алиментная задолженность...

И ещё Вы кажется не учитываете, что дело происходит в Рязанской области.
Вы вправду думаете, что муж, пропавший 9 лет назад, явится во всеоружии высших юридических истин?
И что формально-догматический подход восторжествует над внутренним чувством справедливости конкретного судьи?
Что-то не верится...

quote:
Изначально написано Серебряный:
А скидку придётся давать процентов 90, чтобы кто-то в здравом уме согласился купить этот объект недвижимости.
Мне кажется, Вы нечасто сопровождаете реальные сделки по недвижимости.
Там 2 варианта: или (очень редко) на другой стороне нормальный специалист, с которым можно всё нормально обсудить и исключить риски, или (почти всегда) покупатель/продавец оказывается сумасшедшим, в сферу бреда которого попадает всё, кроме реально проблемных вопросов.

Если, как я предлагаю в данном случае, делать сделку с возложением рисков на продавца, то почему надо давать покупателю скидку 90%???

hollivell
15-9-2017 14:07 hollivell
Уважаемый gelleal!
интересно Ваше мнение и видение ситуации, если Вы участвует на стороне бывшего супруга, который 9 лет назад пропал и объявился
quote:
во всеоружии высших юридических истин

вот перед вами дело. Бывшая супруга обложилась договорами и всяческими улучшениями, отчетами об оценке и т.д.
что делать?

p/s/ скажу сразу - я НЕ бывший муж пропавший 9 лет назад в рязанской губернии. просто подумал о том, что автору темы Ваши мысли бы помогли вдвойне. своих мыслей не имею ввиду малограмотности.поэтому просто читаю тему.

gelleal
15-9-2017 14:39 gelleal
quote:
Изначально написано hollivell:
интересно Ваше мнение и видение ситуации, если Вы участвует на стороне бывшего супруга, который 9 лет назад пропал и объявился
Вопрос сложный, в том числе в этическом плане.
Я пытаюсь помочь тому, кто первый обратился.

Вообще на стороне бывшего супруга я вижу такие варианты: истребование учётного дела на домовладение в БТИ, судебная экспертиза на предмет наличия улучшений и их осмечивания... и в общем всё.
Дальше надо знать конкретные обстоятельства.
Может, он сидел и только вышел - это существенно меняет шансы.

В общем я вижу ситуацию так, что у мужа право на 1/2 несомненно имелось, но утратилось, и реальные способы защиты отсутствуют.
Насчёт срока давности я бы сформулировал так: право собственности б. супруга на общее имущество действует в течение 3-х лет с момента, когда он узнал или должен был узнать о присвоении этого имущества другим супругом.

всего страниц: 4 : 1234