Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Налог с продажи квартиры ( 1 )

Знакомства | вход | зарегистрироваться | поиск | реклама | картинки | календарь | поиск оружия, магазинов | фотоконкурсы | Аукцион
Автор
Тема: Налог с продажи квартиры
Keltec
4-3-2015 12:45 Keltec
Коллеги! Помогите разобраться!
Такой вот вопрос:
Приватизированная квартира в Москве, на 3 равные доли - отец, брат, сестра. Других совладельцев нет.
Через 3 года после приватизации отец умирает. По наследству его доля делится поровну между братом и сестрой. Других наследников нет.
Через год (декабрь 2014 года) квартира продаётся.
Суть вопроса - с какой части доли платится налог, и платится ли вообще?
Аркан
4-3-2015 13:04 Аркан
Где находится квартира - не имеет значения.
Имеют значение: дата приватизации, дата смерти отца (достаточно месяц-год).
Keltec
4-3-2015 16:23 Keltec
Понял. Узнаю - напишу!
Keltec
4-3-2015 17:32 Keltec
Приватизация декабрь 2006.
Смерть отца июнь 2012.
wolfo
4-3-2015 18:16 wolfo
Налог не платится, так как наследники-продавцы уже владели частью имущества более трех лет.

https://forum.guns.ru/forummessage/69/1206025.html
https://forum.guns.ru/forummessage/69/1505776.html

edit log

Keltec
4-3-2015 19:10 Keltec
Спасибо!
Аркан
5-3-2015 14:56 Аркан
цитата:
Изначально написано Keltec:
Приватизация декабрь 2006.
Смерть отца июнь 2012.

Для каждого из собственников (брата и сестры) налог будет составлять:
цена продажи, делённая на 6, минус 1 млн. руб., умножить на 13%. Т.е. налог к уплате появится только в случае, если квартира продана более, чем за 6 млн. руб.
Но декларации в любом случае надо сдать.

edit log

Keltec
5-3-2015 18:07 Keltec
Это уже грустнее. Квартира была продана за 10 млн.
Mr. Qwer
6-3-2015 13:08 Mr. Qwer
цитата:
Originally posted by Keltec:

Это уже грустнее


Они владели (пусть и долями) БОЛЕЕ 3-х лет. Какой налог?

----------
В борьбе обретёшь ты право своё

Keltec
6-3-2015 13:14 Keltec
И всё-таки сколько????
тов.Берия
6-3-2015 14:00 тов.Берия
цитата:
Originally posted by Mr. Qwer:

Они владели (пусть и долями) БОЛЕЕ 3-х лет. Какой налог?


За свои доли платить не будут.
А вот за долю, перешедшую по наследству, придется - не прошло трех лет.
Dura lex sed lex.
wolfo
6-3-2015 14:29 wolfo
цитата:
Originally posted by тов.Берия:

А вот за долю, перешедшую по наследству, придется - не прошло трех лет.

Письмо Федеральной налоговой службы от 22 октября 2012 г. ? ЕД-4-3/17824@

"Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, пропорциональные его доле в праве собственности на данную квартиру, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/.../#ixzz3TbW28GTK
"

Серебряный
6-3-2015 14:48 Серебряный
цитата:
Изначально написано wolfo:

Письмо Федеральной налоговой службы от 22 октября 2012 г. ? ЕД-4-3/17824@

"Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, пропорциональные его доле в праве собственности на данную квартиру, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/.../#ixzz3TbW28GTK
"


Все правильно: пропорциональные его доле.
Что не так?
С доли, которой собственник владел свыше трех лет, налог не взимается вообще, с доли, которой владел менее трех лет, налог взимается за вычетом необлагаемой суммы.
Кстати, с 1 января 2015 этот срок увеличен до 5 лет, так что надо еще смотреть дату регистрации перехода прав - если сделка была в декабре 2014, а свидетельство о регистрации датировано январем 2015, то к сделке применяются новые правила.

edit log

wolfo
6-3-2015 16:28 wolfo
В том то и фишка -
если владел 1/3 квартиры например 10 лет, потом размер доли изменился до 1/2 (скажем год назад) - то время владения итоговой долей (неважно что размер изменился) считается 10 лет и налогов не возникает

Keltec
6-3-2015 16:31 Keltec
Коллеги! С нетерпением жду консенсуса!
Кстати, регистрация перехода прав тоже в декабре, т.е. до января 2015.
wolfo
6-3-2015 16:47 wolfo
Keltec, ну напиши запрос в свою налоговую - они дадут официальный ответ.

Я в аналогичной ситуации, не найдя конкретного ответа ни в инете, ни у риэлторов с юристами, так и сделал - ответ за 4 дня -
образец в посте #17 https://forum.guns.ru/forummessage/69/1206025.html

Риэлторы вообще врали прямо в глаза. - Когда ждали ответ от налоговой, одна жирная сука прямо заявляла что ей по блату из налоговой уже сказали что ответ в письме будет отрицательный.

ЗЫ В налоговую писал, чтобы убедиться что никаких новых постановлений и прочих указаний с момента написания упоминаемых писем
Письмо Минфина РФ N 03-04-05/7-479 от 20.08.2010
Письмо ФНС России N ЕД-4-3/17824@ от 22.10.2012
не издавалось, и что они имели силу к моменту продажи квартиры.

edit log

Серебряный
6-3-2015 21:31 Серебряный
цитата:
Изначально написано wolfo:
В том то и фишка -
если владел 1/3 квартиры например 10 лет, потом размер доли изменился до 1/2 (скажем год назад) - то время владения итоговой долей (неважно что размер изменился) считается 10 лет и налогов не возникает

Ничего подобного, размер доли не меняется, просто добавляется вторая доля.

Keltec
6-3-2015 21:45 Keltec
Простите бестолкового - меняется-добавляется это я не понимаю. Мне б попроще - платить или нет! И если да, то с чего и сколько.
Серебряный
6-3-2015 23:35 Серебряный
цитата:
Изначально написано Keltec:
Простите бестолкового - меняется-добавляется это я не понимаю. Мне б попроще - платить или нет! И если да, то с чего и сколько.

Декларацию о доходах по-любому подавать надо. Срок до 30 апреля.
По итогам налоговая начислит вам налог и вышлет уведомление об уплате.
Необлагаемая часть - 1 миллион рублей на весь объект, все, что выше: стандартный 13% НДФЛ.
Посчитать сумму налога для унаследованной доли проще простого - если, конечно, в договоре купли-продажи была рыночная сумма сделки, а не балансовая стоимость квартиры.

edit log

wolfo
6-3-2015 23:41 wolfo
цитата:
Originally posted by Серебряный:

Ничего подобного, размер доли не меняется, просто добавляется вторая доля.

Еще раз
"моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру"

Серебряный
6-3-2015 23:49 Серебряный
цитата:
Изначально написано wolfo:

Еще раз
"моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру"

Вы путаете понятия. В давном случае унаследованная доля в квартире идет как самостоятельный объект прав. Как изначальная, так и унаследованная.
Просто два разных свидетельства ЕГРП будут, с разными датами возникновения права. Соответственно, с разными режимами налогообложения.

В противном случае гражданин, владеющий, к примеру, 1/1000 доли в объекте недвижимости, по-Вашему, купивший остальные 999/1000 и продавший весь объект через год, должен освобождаться от уплаты НДФЛ?
Нет, конечно.

Keltec
6-3-2015 23:56 Keltec
цитата:
Originally posted by Серебряный:

В противном случае гражданин, владеющий, к примеру, 1/1000 доли в объекте недвижимости, по-Вашему, купивший остальные 999/1000 и продавший весь объект через год, должен освобождаться от уплаты НДФЛ?
Нет, конечно.


Купивший и получивший по наследству - разницы нет?
Серебряный
7-3-2015 00:09 Серебряный
цитата:
Изначально написано Keltec:

Купивший и получивший по наследству - разницы нет?

При последующей продаже -никакой.

wolfo
7-3-2015 01:11 wolfo
цитата:
Originally posted by Серебряный:

Вы путаете понятия. В давном случае унаследованная доля в квартире идет как самостоятельный объект прав. Как изначальная, так и унаследованная.
Просто два разных свидетельства ЕГРП будут, с разными датами возникновения права. Соответственно, с разными режимами налогообложения.

Мне кажется, что объектом является квартира. Целиком. Общедолевая собственность. В свидетельствах не описывается "туалет, левая половина кухни и коридор".

Вот вопрос - если у меня 10 свидетельств ЕГРП на разные доли одной квартиры - я принципиально не смогу поменять их на одно свидетельство?
И если смогу - то когда возникло право собственности?

цитата:

владеющий, к примеру, 1/1000 доли в объекте недвижимости, по-Вашему, купивший остальные 999/1000 и продавший весь объект через год, должен освобождаться от уплаты НДФЛ?

Именно так.
Почему налоговый вычет на миллион действует на квартиру целиком, а не на каждую долю по миллиону?


А как вы понимаете приведенную цитату от Минфина?

edit log

тов.Берия
7-3-2015 19:50 тов.Берия
цитата:
Originally posted by wolfo:

Почему налоговый вычет на миллион действует на квартиру целиком, а не на каждую долю по миллиону?



А если серьезно... Потому что вычет дается на объект. На каждую долю будет пропорциональный вычет.
Тем более, что чуть выше сам же высказался:
цитата:
Originally posted by wolfo:

Мне кажется, что объектом является квартира. Целиком.


Ну а то, что
цитата:
Originally posted by wolfo:

В свидетельствах не описывается "туалет, левая половина кухни и коридор".


означает, что нельзя делить предметно-географически, поэтому берут доли, а фактически делят только стоимость.
wolfo
7-3-2015 20:21 wolfo
Ну так я и говорю, что объект - квартира, а не доля.
И срок владения считается от момента возникновения прав на первую долю.
тов.Берия
7-3-2015 21:03 тов.Берия
цитата:
Originally posted by wolfo:

срок владения считается от момента возникновения прав на первую долю.


Владение квартирой или задокументированной долей?
Keltec
7-3-2015 21:18 Keltec
Нда.... два юриста - три мнения!
Коллеги! Я таки ни хрена не понимаю. Вроде ситуация не очень сложная, а ясности так и нет.
wolfo
7-3-2015 21:41 wolfo
ээээ... фактически итоговой долей, которую собираются продавать.

То есть ТС - "участник общей долевой собственности на квартиру с 2006 года."
То что размер его доли менялся в 2012 году - для возникновения НДФЛ - несущественно.

Серебряный
8-3-2015 08:39 Серебряный
цитата:
Изначально написано wolfo:
ээээ... фактически итоговой долей, которую собираются продавать.

То есть ТС - "участник общей долевой собственности на квартиру с 2006 года."
То что размер его доли менялся в 2012 году - для возникновения НДФЛ - несущественно.

Это фантазии - нет такого в законодательстве.

Серебряный
8-3-2015 08:46 Серебряный
цитата:
Изначально написано Keltec:
Нда.... два юриста - три мнения!
Коллеги! Я таки ни хрена не понимаю. Вроде ситуация не очень сложная, а ясности так и нет.

Вы так и не ответили: лично у вас при совершении сделки купли-продажи было два свидетельства ФРС на каждую долю в отдельности, или одно общее?

Серебряный
8-3-2015 08:50 Серебряный
цитата:
Изначально написано wolfo:

Именно так.
Почему налоговый вычет на миллион действует на квартиру целиком, а не на каждую долю по миллиону?


Письмо Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@
"Об имущественном налоговом вычете"

В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров

Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@
"По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц"

Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Указанная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 16.10.2012 N 03-04-08/1-352.

Действительный государственный
советник Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров

Keltec
9-3-2015 14:48 Keltec
У каждого продавца было по отдельному свидетельству на половину квартиры.
тов.Берия
9-3-2015 14:55 тов.Берия
цитата:
Originally posted by Серебряный:

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.


Вот где, наверное, тонкость: продажа каждой доли по отдельному договору купли-продажи. То есть договор составляется не как как единый общий по типу "Гражданин Икс и гражданин Игрек продают доли имущества гражданину Зед по договору ? 123456 от 00.00.0000", а составляются два договора, по одному из них означенный Зед покупает у Икс его долю, а по другому приобретается доля Игрека.
цитата:
Originally posted by Keltec:

У каждого продавца было по отдельному свидетельству на половину квартиры.


Но договор-то был один или два разных?

edit log

Keltec
9-3-2015 20:09 Keltec
Договор один.
Серебряный
10-3-2015 01:38 Серебряный
цитата:
Изначально написано Keltec:
У каждого продавца было по отдельному свидетельству на половину квартиры.

На половину наследной доли или на половину всей квартиры?

Keltec
10-3-2015 09:59 Keltec
Свидетельства на половину квартиры каждому владельцу.
Серебряный
11-3-2015 08:19 Серебряный
Тут всё равно, не посмотрев документы, трудно что-то определенно сказать - свидетельство у Вас взамен выданного ранее.
Но в любом случае подавайте декларацию о доходах, а там уже налоговая сама исчислит налог и вышлет налоговое уведомление.
Keltec
13-3-2015 11:37 Keltec
Спасибо, всё передал продавцам-наследникам. О результатах подачи декларации сообщу. Есть подозрение, что налоговая насчитает по максимуму. Но поживём - увидим.
Аркан
13-3-2015 19:46 Аркан
Срок подачи декларации - до 30 апреля, но в данном случае КРАЙНЕ желательно подать самое позднее, до 14 апреля.
Причины:
Срок проведения проверки - 3 месяца от даты сдачи декларации, срок уплаты налога - 15 июля. Если налоговая насчитает налог больше, чем в декларации, то штраф на начисленную сумму можно предъявить только в том случае, если срок уплаты уже прошёл. Независимо от результатов последующего обжалования такого решения в части налога, вполне возможно штраф не получить вообще.

Guns.ru Talks
Юридическая консультация
Налог с продажи квартиры ( 1 )