Guns.ru Talks
  Для свободного общения
  Рынок недвижимости втайне от нас рухнул в пропасть. ( 1 )
тема закрыта

Знакомства | вход | зарегистрироваться | поиск | реклама | картинки | кто здесь | ссылки | календарь | поиск оружия, магазинов | фотоконкурсы | Аукцион
  всего страниц: 7 :  1  2  3  4  5  6  7 
  следующая тема | предыдущая тема
Автор Тема:   Рынок недвижимости втайне от нас рухнул в пропасть.    (просмотров: 3515)
 версия для печати
LAD
posted 10-8-2007 20:28    
http://www.point.ru/realty/2007/08/08/9739

]http://www.point.ru/print/realty/2007/08/08/9739


Рынок недвижимости втайне от нас рухнул в пропасть

12:36 | 08.08.2007

На московском рынке недвижимости более полугода идет большая игра. Игра 'в удержание цен'. Диспозиция участников проста: на левой половине корта - застройщики и риэлторы, на правой - потребители. Слева направо летят сотни мячей: профессионалы рынка убеждают потенциальных покупателей в том, что нынешний уровень цен 'нормальный', что 70-80-процентный рост стоимости в 2006 году вполне рыночная ситуация. Наконец, предъявляют решающий аргумент: 'цены просто не могут быть ниже, чем сейчас'. Вот только игра в последние месяцы потеряла смысл, пишет журнал D'.

Шквал ударов слева остается без ответа. Застройщики и риэлторы подняли глаза и не увидели соперника: на противоположной части корта никого нет. В мае-июле количество покупателей катастрофически снизилось во всех сегментах рынка, включая вроде бы недооцененный загород. Покупатели ушли, проголосовав против высоких цен 'ногами'. Рынок совсем оторвался от доходов населения и стал спекулятивным. По нынешним ценам купить недвижимость не могут даже представители среднего класса (высокооплачиваемые менеджеры крупных компаний), не спасает и ипотека. Кстати, эпоха высоких цен на недвижимость совпала с резким ростом продаж новых иномарок. Если на квартиру ни при каком варианте не хватит денег, то они просто тратятся на потребление.

Доведение до абсурда

Переоцененность московского жилья хорошо заметна в сравнении с европейскими объектами недвижимости. Так, за 5 млн долларов можно приобрести реконструированный и полностью меблированный замок XVII века под Парижем площадью более 1 тыс. 'квадратов' с парком 7 га. За ту же сумму выставляется на продажу не самый дорогой, недавно возведенный коттедж в 20 км от Москвы по Рублевке площадью 3 тыс. кв. м на участке 25-30 соток. Если при этом посмотреть еще и фотографии этих объектов, сюрреализм ситуации поражает.

Самая естественная реакция цивилизованного рынка на отсутствие покупателей - снижение стоимости до отметки, на которой восстанавливается баланс спроса-предложения. Однако у нас рынок манипуляционный и спекулятивный, а потому продавцы избрали иную стратегию. Про падение цен стараются не говорить, хотя по ряду квартир стоимость упала минимум на 20-25% по сравнению с пиковыми значениями прошлого года. 'Продавцы боятся обвала цен и как могут маскируют падение. Самый простой способ - указание в рекламе завышенных цен. Недавно я искала для клиента квартиру в районе станции метро "Фрунзенская", так в трех из пяти случаях мне сходу, без просмотра сделали скидку 15%', - говорит один из риэлторов.

Баланс спроса-предложения рано или поздно придется искать: рынок не может долгое время быть виртуальным. И чем дольше поддерживать такую неестественную ситуацию, тем сильнее будет обвал. В кулуарах риэлтеры уже вовсю обсуждают немыслимую еще недавно тему - неизбежного осеннего снижения цен на 15-20% (хотя публично настаивают на обратном). Без понижения стоимости восстановить спрос одними пиаром и рекламой уже не представляется возможным.

Застройщики: ни шага назад

Отдельная тема - строители. Застройщики панически боятся падения цен по трем причинам. Первая банальна: они не хотят терять суперприбыли, к которым за последние годы привыкли. Вторая - они опасаются, что снижение стоимости будет неконтролируемым. Предполагаемый сценарий таков: как только начнется очевидное снижение, даже оставшиеся покупатели 'спрыгнут' - какой дурак будет покупать на спаде. И тогда в свободном падении рынок проскочит объективный уровень стоимости квартир.

Третья причина менее очевидна: падающий рынок разорвет привычные схемы финансирования. На самом деле среди покупателей жилья до сих пор весьма велика доля инвесторов. Они покупают недвижимость как ценные бумаги. Если окажется, что в отдельно взятом строящемся доме стоимость квартир не растет, а падает, то это не просто оттолкнет новых инвесторов. Это гарантирует также и неприятности застройщику, нарушающему договоренности. При этом 'старые' инвесторы - часто очень влиятельные люди.

Положение строителей в последние месяцы, мягко говоря, не радужно. Квартиры плохо покупают, и накопленный за прошлый год 'жирок' ощутимо подтаял. Ряд известных застройщиков уже начали испытывать серьезные финансовые проблемы. Это выражается и в хронических недоплатах подрядчикам, и в хаотическом кредитовании в банках под любые залоги.

Но ни кредиты, ни экономия на строителях не отменяют главной задачи: надо продавать квартиры, но так, чтобы снижение цен не выглядело как беспорядочное падение. Пока найден только один способ это проделывать - торговать со скидками. В последние месяцы на десятках московских строек появились рекламируемые или приватные системы скидок. У некоторых застройщиков они реально доходят до 30%.

Фактически строители начали расплачиваться за спекулятивный рост цен 2006 года, который частично ими же был и спровоцирован. Кстати, недавно один из девелоперов в личной беседе жаловался на бурное увеличение стоимости прошлого года: 'Понимаешь, нам такой стремительный рост цены на жилье не был выгоден - увеличиваются риски. Нам гораздо комфортнее ситуация небольшого, но прогнозируемого роста'.


Правда, свежо предание, да верится с трудом. Автору этого материала удалось взглянуть на один документ с грифом 'строго конфиденциально'. В нем известный журнал в сфере недвижимости предлагал крупным застройщикам скинуться 'всего' по 100 тыс. долларов. За эти деньги обещалось проведение массированной пиар-кампании на тему 'Цены на недвижимость не могут упасть'. В программе мероприятий были круглые столы, исследования, привлечение известных аналитиков, заказные статьи, радиоэфиры и т. д. Потом я не без интереса отслеживал эти мероприятия. Так вот, застройщик, жаловавшийся мне на рост, чуть ли не первым сдал 100 тыс. на промыв мозгов потребителям.

Кстати, высокие цены на недвижимость ударили по строителям и с неожиданной стороны. Как известно, между девелоперами и городской администрацией есть посредники. Их бизнес внешне незамысловат: они получают земельные участки, делают градостроительную документацию, а потом перепродают их застройщикам. Эти посредники из-за роста цен также потеряли чувство реальности: сегодня они заламывают за участки такие суммы, что застройка становится нерентабельной даже при нынешних розничных ценах. Это, кстати, одна из причин, почему в Москве сегодня сокращаются темпы строительства: площадки держат в расчете на дальнейший рост. Рекордная сумма, запрашиваемая сегодня за земельный участок в Москве, поражает воображение - 1 млрд долларов. Цифра была рассчитана его владельцем весьма незамысловато: 200 тыс. м (столько можно построить на этом пятне в центре города) умножены 'всего-то' на 5 тыс. долларов за 'квадрат'.

Индексы ничего не заметили

Хитрости застройщиков при торговле со скидками - одна из причин, почему снижение цен больше похоже не на спад, а на малозаметное невооруженному взгляду сползание. В частности, индексы стоимости жилья показывают, что цены 'худеют' лишь на пару процентов за несколько месяцев, хотя рынок поменялся кардинально. Почему же наши индексы так слепы?

Дело в том, что индексы в Москве рассчитываются по ценам предложения. То есть квартира может не находить покупателя в течение нескольких лет, ее владельцы при этом будут постоянно повышать стоимость, а индекс будет показывать, что недвижимость в Москве растет высокими темпами.

Поэтому бессмысленно сравнивать средние цены в Москве и, допустим, в Париже. В Париже 'средние' - это цены реальных сделок по информации нотариусов. А в Москве - это стоимость, по которой продавцы желали бы продать квартиру.
В стабильном состоянии рынка цены предложения и сделок коррелируют, а в нынешнем они могут расходиться на десятки процентов. В Москве и Подмосковье есть тысячи объектов, которые находятся в продаже уже несколько лет, постоянно растут в цене, но так и не находят покупателя. Мы опять возвращаемся к теме виртуальности нашей действительности.

Заметим, что в столице невозможно получить даже данные по общему числу сделок с недвижимостью, чтобы оценить активность рынка. Невероятно трудно найти и проверить данные обо всех строящихся домах в городе - эта информация тщательно охраняется мэрией. Определить же реальные цены сделок вообще архисложная задача, которая никем даже не ставится. В такой ситуации, с одной стороны, вряд ли возможна какая-то серьезная аналитика, а с другой - можно манипулировать информацией и рынком как угодно.


'Квартира на Фрунзенской набережной в 2005 году продавалась за 300 тыс. долларов, а в начале 2007-го подорожала до 800 тыс. Какова ее рыночная цена сегодня, если за три года ее посмотрели три человека?' - эта задачка в духе 'вредных советов' Григория Остера отлично иллюстрирует виртуальность столичного рынка недвижимости.

Что будет дальше?

Последние ценовые изменения более рельефно выделяют ценность (и стоимость) того или иного вида жилья. Скажем, при общем снижении цен (при прочих равных условиях) за период с января-февраля текущего года до конца июля менее качественное жилье (например, "плохая панель") подешевела больше, чем современная панель. Соотношение в среднем 8-11% к 2-5% (в зависимости от района) соответственно. Если раньше незыблемым по стоимости и надежности вариантом была квартира в сталинском доме, то уже сегодня наметилась тенденция к снижению ее стоимости, поскольку имеются весьма привлекательные предложения в монолитно-каркасных или монолитно-панельных домах ("монолите"). Разумеется, что через 10-15 лет данная ситуация еще более усилится, отмечает издание "Личные деньги".

Характер ценовых соотношений во многом определяется возможностями рынка, удовлетворенностью в том или ином виде жилья. Сегодня налицо нехватка жилплощади эконом-уровня и в тоже время далеко не все жилье продается, а если и продается, то не всегда используется (заселяется). Можно наблюдать отложенное предложение, то есть свободный жилой фонд находится в руках инвесторов, которые хотят выиграть на повышении стоимости жилья и придерживают его до более удобного случая.

При дальнейшем снижении цен инвесторы-собственники наверняка начнут реализацию своей недвижимости, что еще более будет способствовать снижению цен на рынке и в первую очередь это может коснуться дешевого жилья, так как оно наиболее подвержено ценовым колебаниям и жилья дорогого, но не считаемого элитным на сегодняшний день по ряду причин (те самые квартиры, которые не пользуются активным спросом). Кроме того, будут падать цены на жилье, стоящее между принятыми ценовыми категориями. При этом стоимость квадратного метра в самых маленьких однокомнатных квартирах и комнатах в районах со слабой инфраструктурой и транспортной доступностью останется высокой, поскольку спрос на такое жилье самый высокий.

Элитная недвижимость, как наиболее устойчивая к ценовым колебаниям, сохранит свою стоимость дольше других, но и при росте цен возрастет в цене позже других.
Наиболее выгодной для вложений остается жилье среднего уровня и бизнес-класса. Сохраняя высокую ликвидность (быстрое превращение в денежные знаки котируемой валюты) такое жилье не так быстро дешевеет и позволяет владельцу реализовать свой капитал в минимальные сроки и без потерь.

Стоит добавить, что наиболее выгодно приобретать жилье на начальной стадии строительства. В любом случае по окончании всех строительных работ и сдаче дома госкомиссии стоимость приобретенной ранее квартиры увеличится минимум на 20-30%.

Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры, цена одного квадратного метра в них наиболее высокая. А вот разница в цене единицы площади двух и трехкомнатных квартир не столь великая. По большому счету "трешка" и "двушка" одинаковой площади на одном этаже стоили бы почти одинаково (на самом деле в одном доме "трешка" всегда больше "двушки", поэтому первая дороже).

Стоит ли вообще инвестировать в жилую недвижимость?

Единого ответа для всех не существует. Тот, кто успешно и профессионально занимается инвестированием скорее всего будет продолжать свое дело. И это несмотря на то, что таких крупных прибылей, как 5-7 лет назад уже нет и, по всей видимости, в обозримом будущем не будет.

Тому же, кто в первую очередь заботится об улучшении жилищных условий и просто старается не потерять деньги с течением времени желательно проконсультироваться с опытными специалистами (риэлторами, юристами) и немного изучить отечественный рынок жилья прежде, чем осуществлять сделку. Тоже самое можно порекомендовать всем, кто только начинает пробовать свои силы на рынке недвижимости в качестве инвестора: без хорошего "проводника" в начале пути очень сложно.
Если судить о выгоде исключительно арифметически, то пока жилая недвижимость приносит месячный доход больше, нежели средний процент по банковскому депозиту, как минимум на 2,5-3,2% (а то и 12-23%). Правда, эти цифры взяты из неофициального источника. Поскольку точных сведений никто не выдает: реальную стоимость сделок купли-продажи или сдачи в аренду, а тем более "чистый доход" все стараются скрыть, избегая огласки для налоговых органов. Но, если бы доходность на рынке недвижимости была бы ниже, бизнес в сфере недвижимости просто перестал бы развиваться. На сегодняшний день мы не наблюдаем такого развития событий.


© 2006 OOO 'ГлобалИнфо' http://www.point.ru/realty/2007/08/08/9739

edit log


 

 
LAD
posted 10-8-2007 20:31    
http://www.vedomosti.ru/newsline/index.shtml?2007/06/20/444711 Риэлторы никак не поймут, падает ли рынок недвижимости

*********************************************************************
" Риэлтеры не верят падению цен на квартиры.
Кого они пытаются обмануть "


http://top.rbc.ru/economics/20/06/2007/106964.shtml Взлет цен на недвижимость на треть снизил доступность ипотеки

Беспрецедентный рост цен на недвижимость в последние два года негативно сказался на доступности ипотеки. Об этом в Оренбурге заявил глава Счетной палаты России Сергей Степашин.

По его словам, к таким выводам удалось прийти по итогам мониторинга реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Выяснилось, что нацпроект помог улучшить качество жизни тысяч людей, однако его реализацию тормозит целый ряд факторов.

Так, рост цен на недвижимость привел к снижению покупательной способности населения в приобретении жилья с использованием ипотеки в среднем на 30%. Кроме того, негативное влияние оказывает дефицит мощностей строительной индустрии, энергетических мощностей и квалифицированной рабочей силы.

Сергей Степашин также отметил высокую степень износа жилищного фонда и нарастающие объемы ветхого и аварийного жилья, площадь которого в целом по стране составляет 91 млн кв. м.

Есть и определенные недостатки в планировании и реализации нацпроекта. Так, в рамках ФЦП "Жилище", составляющей его основу, не предусмотрены расходы на строительство объектов социально-бытового и культурного назначения. Кроме того, не уделяется должного внимания качеству возводимого частными компаниями жилья, не существует единого стандарта по набору необходимых услуг, материалов, оборудованию квартир и домов.

Стоит отметить, что вопрос об улучшении жилищных условий или приобретении нового жилья остается чрезвычайно актуальным для многих жителей России. Опросы показывают, что о новом жилье мечтают более половины граждан. Однако при этом население по-прежнему не доверяет ипотеке. Причин достаточно много. Это и недостаточно высокие доходы, и высокие процентные ставки, и быстрые темпы роста цен на недвижимость.

В правительстве между тем считают, что в ближайшее время цены на недвижимость расти не будут. Так, глава МЭРТ Герман Греф в марте даже предсказал некоторое снижение стоимости жилья в отдельных регионах. Впрочем, в Москве стоит ожидать не падения цен, а лишь их коррекции.

edit log

Ангелов
posted 10-8-2007 23:57    
Кагальные монополисты перекрутили цены, в результате у них видимо начали падать прибыли от продажи жилья, теперь крысы скрипят мозгами, цены снизить для них немыслимо а продавать курятники как-то надо.

Кагальный сговор не только на рынке жилья, горючее, связь за все это приходится платить, элементарный интернет в РФ невероятно дорогой, не доступен большинству жителей, что тут говорить о жилье.

CEMEHbi4
posted 11-8-2007 21:16    
Давно пора!!!
Sprenger
posted 11-8-2007 22:27    
Хм,сомневаюсь.Анализируется краткосрочный период.Да и дома не из воздуха делают,а матерьял что-то не дешевеет,а совсем наоборот.да и откаты резко не изменятся.
Если продолжится давление на застройщиков,многие опять рухнут.Коллега мой,работает по СЗАО Москвы и обл.,рассказывал результаты такого давления.В доме сделали настолько узкие лифтовые шахты,что не смогли найти лифты .А Павшинская пойма- это отдельная страшная песня с нехорошим концом.
P.S.Всегда радует сравнение недвижимости и банковских депозитов.Ибо минимальная цена квартиры и минимальной суммы депозита очень разные.
seysen
posted 11-8-2007 22:38    
Неужели "жадность фраера сгубила"? Не верится как-то
Iskand
posted 12-8-2007 01:41    
Ничего пока еще не рухнуло, и вряд ли рухнет
КАНЕ КОРСО
posted 12-8-2007 11:25    
Дураков нет за несколько сот тысяч хату покупать. Все кто мог уже ипотеку взяли, т.е. подорвали всою покупательскую способность на десятилетия. А тем, кто может заплатить только 30-60тыс$ c такими ценами ничего сейчас не светит.
Iskand
posted 12-8-2007 12:10    
Дураков нет за несколько сот тысяч хату покупать. Все кто мог уже ипотеку взяли, т.е. подорвали всою покупательскую способность на десятилетия. А тем, кто может заплатить только 30-60тыс$ c такими ценами ничего сейчас не светит.


Вы наивно полагаете что цены упадут до 30 тысяч? Я думаю что максимум до 300 тыс., но для меня разницы нет что 300 что 800

Lat.(izvinite) strelok
posted 12-8-2007 14:36    
Ну, между тем разница между 300 и 800 тыс. очевидна А насчет того что за 5 лимонов баксофф можно купить либо особнячок в подмосковье ( и земли соток 25 к нему) либо замок 17 века ( полностью реконструированый и меблированый !!!!!!!) под Парижем с несколькими гектарами парка - ну да, это тоже есть

edit log

Sprenger
posted 12-8-2007 14:56    
Ну,за 5 млн.а можно ссылку на предложение о замке?В подмосковье за 5 млн. тоже можно маленький замок купить.Ну не с гектаром,но чуть меньше.Просто при покупке требваний заграницей к покупателю гораздо больше.В той же Швейцариии русским это сделать достаточно тяжело.у нас проще-давай деньги и все.никто ничего особо проверять не будет.
Diego03
posted 12-8-2007 15:08    
quote:
Originally posted by Sprenger:

А Павшинская пойма- это отдельная страшная песня с нехорошим концом.


А что там?

Сивутя
posted 12-8-2007 15:39    
мачи казлоф!

пусть рухнет всё нахер. и рынок и риэлтеры и застройщики вместе с ним.

они вообще по-моему охуели все уже в конец.

edit log

Sprenger
posted 12-8-2007 17:02    
quote:
Originally posted by Diego03:

А что там?


Начнем с того,что она построена очень близко от воды.При этом дома не подготовленны к подъему воды.Когда она еще строилась-Красногорск отказался подключать её к своим энерогоресурсам.Вопрос решали месяц,в итоге подключили к МСК.а там итак ужас.Потом канализация.Уровень канализации Пав.поймы выше городской.как только уровень городской повысится,первые этажи окажутся,извините,в дерьме.Ну и дома П22Т.Не кирпич,а лишь облицовка кирпичом.Дороги и подъезные пути-это АД.Я отказался от машины.Там итак сейчас тихий ужас каждое утро-вечер,а вы представьте,что там будет после заселения поймы.Да и при строительльстве был много несчастных случаев.Мне бы не хотелось жить на костях(конечно,без несчастных случаев не обходится,но там их уж слишком много.По моей информации там около 30 человек).А что там было до строительства?Да баржи там стояли и всякую фигню перевозили-что там с землей-одному Богу известно.

Atark
posted 12-8-2007 20:23    
quote:
да и откаты резко не изменятся

За последние 8 месяцев откаты только чиновникам те первые руки увеличились более чем на 40% и это я знаю не по газетам или рассказам.
Цены не упадут никуда им просто не дадут и застройщики и город (читай власти).

edit log

КАНЕ КОРСО
posted 12-8-2007 20:44    
"Цены не упадут никуда им просто не дадут и застройщики и город (читай власти)."
То что цены не упадут, совсем не значит, что квартиры покупать будут. Население сокращается, все кто можно, уже в Москве , так что будут пустые простаивать, если цены не снизятся.
Sprenger
posted 12-8-2007 20:48    
quote:
Originally posted by КАНЕ КОРСО:

"Цены не упадут никуда им просто не дадут и застройщики и город (читай власти)."
То что цены не упадут, совсем не значит, что квартиры покупать будут. Население сокращается, все кто можно, уже в Москве , так что будут пустые простаивать, если цены не снизятся.


Уже началось.И не только квартиры,но и земли.

Red_Cat_2
posted 12-8-2007 20:55    
quote:
Originally posted by КАНЕ КОРСО:
"Цены не упадут никуда им просто не дадут и застройщики и город (читай власти)."
То что цены не упадут, совсем не значит, что квартиры покупать будут. Население сокращается, все кто можно, уже в Москве , так что будут пустые простаивать, если цены не снизятся.

Все равно люди квартиры покупают и покупать будут. Независимо от того, нравится это кому-то или нет. И независимо от прогнозов. У каждого, так сказать, свой хлеб: аналитики делают прогнозы, журналисты эти прогнозы муссируют, народ - кто-то слушает и дает вешать себе лапшу на уши, кто-то со скепсисом... И все равно дела идут своим чередом.
Ну, еще раз поговорили... если это - главное.

Kalmar
posted 12-8-2007 21:00    
В Штатах тоже спад в недвижимости. ИМХО это хорошо. Не вечно же ценам расти. Спекулянты со своими миллиардами с рынка уходят и цены снижаются. Это вечные качели. Как цены сильно упадут, то начнется новый рост.
Atark
posted 12-8-2007 21:15    
quote:
совсем не значит, что квартиры покупать будут

Да ладно вам :-) Квартиры (как и недвижимость вообще)покупали, покупают и будут покупать всегда. Это рынок и его колебания есть всегда. Стоят квартиры пустые? На любой товар найдется покупатель и это ясно. Не найдется сейчас - найдется чуть позже. ИЕсли постоят чуть в ожидании покупателя - не криминально тк там заложен такой % рентабельности :-), что можно большую часть дома и не продавать вообще :-)

  всего страниц: 7 :  1  2  3  4  5  6  7 

новая тема
следующая тема | предыдущая тема

  Guns.ru Talks
  Для свободного общения
  Рынок недвижимости втайне от нас рухнул в пропасть. ( 1 )
guns.ru home