Покупка квартиры у наследника

Такой вопрос уважаемые:
У меня есть знакомый а у него есть тоже знакомый...

У которого образовалась квартира по наследству. Он сам не родственник наследодарителя, так по жизни пару раз помог - фрукты купил, хлеб с молоком и т.д.

Суть истории, человек пару раз помог дедку (соседу) поговорил за жизнь и т.д. Дедок спустя годы умирает . А человека вызывают бумагой и уведомляют что на него оформлена в наследство квартира дедка. Человек удивляется своему счастью и вступает в права собственности. Спустя пару лет появляется близкая родственница (дочь) и требует квартиру ей отдать, на что ей следует совет обращаться в суд. Родственница в суд не подала но и никуда не пропала. Прошло ещё пару лет и вот сейчас человек решил квартиру продать.

Такой вопрос - будут ли проблемы у будущих покупателей с этой квартирой? если родственница таки соберётся с духом и подаст в суд то на кого ? на наследника или на новых владельцев жилья?

Дедок был адекватный , ходячий, в уходе не нуждался.

спасибо.

Originally posted by MRGrey:
Такой вопрос - будут ли проблемы у будущих покупателей с этой квартирой? если родственница таки соберётся с духом и подаст в суд то на кого ? на наследника или на новых владельцев жилья?

Не изучив всех документов, ответственно ответить невозможно.
Однако по Вашей вводной возможно предположить:
- родственница никаких прав не имеет
- прав обратиться в суд родственницу тоже никто не лишал
- к судебному процессу за квартиру следует относиться всерьез, т.е. нанимать хорошего адвоката, т.е. платить деньги

Вывод. Данная квартира не вполне чиста с правовой точки зрения что снижает ее рыночную стоимость.

А не подскажете какой срок давности по вопросам оспаривания наследства - 3 года?

Originally posted by ManOfWar:

А не подскажете какой срок давности по вопросам оспаривания наследства - 3 года?

Смотря какое заявление.
Если восстановление срока принятия наследства, то 6 месяцев после устранения причины, препятствующей принятию наследства.
Если же, споры по разделу наследства - общий срок исковой давности.

Исходной информации действительно мало:
Неясно, приняла ли дочь наследство. Что из себя представляет завещание (человек является наследником по завещанию). Какие именно требования предъявляет дочь.

Три года это чтобы налог при продаже не платить (продаваемая квартира должна быть в собственности не менее трёх лет).

Вступление в права наследства через 6 месяцев.

Пропущенный срок вступления в наследство легко восстановить в суде. Сам так делал

ТС, ну прочитайте законы, прежде чем спрашивать очевидное. Т.к. ваш товарищ явно наследовал по завещанию, все зависит от того, имеет ли дочь право на обязательную долю в наследстве

Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
http://www.gk-rf.ru/statia1149

Originally posted by fudzisava:

имеет ли дочь право на обязательную долю в наследстве

Это здесь ключевой момент. Хотя шансов у нее судя по всему не много.

Originally posted by Cazador:

Это здесь ключевой момент. Хотя шансов у нее судя по всему не много.

Кто знает, может быть и еще кто из наследников сыщется, которые о наследстве и не сном не духом .. .

Originally posted by AU-Ratnikov:

может быть и еще кто из наследников сыщется, которые о наследстве и не сном не духом .. .

Я так понял товарищ ТСа унаследовал квартиру по завещанию. Так что в крайнем случае теоретическая опасность может исходить только от лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве, как здесь уже писали.

Originally posted by Cazador:

Так что в крайнем случае теоретическая опасность может исходить только от лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве, как здесь уже писали.

С одной стороны такие лица.
С другой стороны невозможно исключить существование еще одного завещания. И какое из них более правильное?

Originally posted by AU-Ratnikov:

И какое из них более правильное?

Однозначно то, которое более позднее.

Originally posted by Cazador:

Однозначно то, которое более позднее.

Это то - да, хотя и это возможно поставить под сомнение. А вот есть ли еще одно-другое и если есть какое из них более позднее и в итоге самое правильное.

Я в общем уже сформулировал.
При таких обстоятельствах стоимость данной квартиры снижается. Существует ряд рисков как вообще потери квартиры так и просто геморроя от судебных разбирательств. Оценка степени этих рисков и потерь стоимости квартиры - иной вопрос.

Originally posted by MRGrey:

будут ли проблемы у будущих покупателей с этой квартирой?

Будущее от нас (юристов) сокрыто, также как и от "обычных людей" (с)
Предположить можно следующее.
Вариант 1, наиболее вероятный, т.к.

Originally posted by MRGrey:

Дедок был адекватный , ходячий, в уходе не нуждался.

Никаких проблем не будет, поскольку имеется не оспоренное, т.е. действительное, завещание, и наследство, которое было принято наследником по завещанию в установленные сроки и порядке через нотариуса.

Вариант 2.
Родственница имела право на обязательную долю в наследстве (инвалид и проч. Подробнее см. 3 часть ГК РФ). При этом, теоретически, она вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на причитающуюся ей долю и о восстановлении срока для принятия наследства (или просто о признании права собственности по мотиву фактического принятия наследства).
В этом случае ее требования могут быть удовлетворены.
Как-то так.
Про способы принятия наследства - фпоиск, тема неоднократно обсуждалась.

Вариант 3 (гипотетический, ибо крайне маловероятно).
Родственница оспаривает завещание в суде.
Результат - Ваш знакомый вообще не наследник.

Originally posted by AU-Ratnikov:

Не изучив всех документов, ответственно ответить невозможно.

+1

Originally posted by AU-Ratnikov:

к судебному процессу за квартиру следует относиться всерьез, т.е. нанимать хорошего адвоката, т.е. платить деньги

+1

Originally posted by AU-Ratnikov:

При таких обстоятельствах стоимость данной квартиры снижается.

Для нас, знающих тайну этой квартиры - да, как у покупателей интерес к данной квартире будет меньше :-), а вот у сторонних покупателей это вряд ли повлияет на цену так как все что они могут узнать и увидеть это свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство и выписку из регслужбы о собственниках квартиры.
А теоретически такая слегка мутная история может быть у любой квартиры - мало ли кто что может оспорить.

Originally posted by Cazador:

А теоретически такая слегка мутная история может быть у любой квартиры

К крупным сделкам следует относиться серьезно и изучать историю приобретаемого имущества.

При купле-продаже более крупных объектов нежели рядовая квартира, например практикуется укрепление договора купли-продажи постановочным судебным процессом, дабы исключить реальный процесс в будущем.

Originally posted by AU-Ratnikov:

например практикуется укрепление договора купли-продажи постановочным судебным процессом, дабы исключить реальный процесс в будущем.

Я не специализируюсь на недвижимости, но интересно что за такой постановочный процесс?

Originally posted by Cazador:

интересно что за такой постановочный процесс?

Вы продаете мне. У нас все хорошо .. . сегодня, поэтому думаем о завтра.
Заключаем договор и один из нас идет с иском в суд оспаривать этот договор.
Задача получить отказное судебное решение препятствующее в будущем обратиться в суд с оспариванием договора если отношения испортятся или правопреемники сменятся и возникнут трения и пр.

Я не специализируюсь на недвижимости, но интересно что за такой постановочный процесс?

Междусобойчик)))
Истец и ответчик заранее согласовывают позиции и лоббируют необходимое решение (обычно о том, что доводы истца - полное гуано. КГ/АМ, в общем).
Еще можно сделку в мировое обернуть)))

Какие сложности :-)

Originally posted by Cazador:

Какие сложности

Это далеко не весь перечень страховочных приемов.
Хочешь мира - готовься к войне.

ТС пропал, уточнить вопрос не хочет.
Все увлечённо фантазируют. Пожалуй приму участие.

Originally posted by MRGrey:

Человек удивляется своему счастью и вступает в права собственности. Спустя пару лет появляется близкая родственница (дочь) и требует квартиру ей отдать, на что ей следует совет обращаться в суд. Родственница в суд не подала но и никуда не пропала.

Выяснилось, что родственница - дочь счастливого наследника. Семейный междуусобойчик.

Выяснилось, что родственница - дочь счастливого наследника.

Не, вряд ли.
Как мне кажется, родственница - это дочь наследодателя, которая была потеряна им в раннем детстве. Возможно даже похищена цыганами, с которыми она долго скиталась и испытывала всевозможные лишения. Но потом старая цыганка перед смертью открыла ей тайну ее происхождения. Родственница поехала к отцу, но к моменту ее приезда тот уже скончался, завещав все свое имущество знакомому. В действительности, знакомый являлся сыном наследодателя, однако не знал об этом, поскольку отец долгое время находился на секретной работе, где и дал подписку никогда не иметь детей.
Таким образом, складывается следующая ситуация:
- сын, который не знает, что он сын, принимает наследство и долгое время единолично извлекает из папиного состояния всевозможные ништяки в виде экстези, автомобиля БМВ Х5 и т.д., фактически становясь молодым прожигателем жизни;
- дочь, которая знает, что она дочь, но не знает, что она сестра, вынашивает план мести сыну, которого считает виновным во всех своих злоключениях. При этом она консультируется у подонка-адвоката (его роль я готов взять на себя), который подливает масла в огонь и всячески натравливает сестру на брата.
Однако, как это всегда бывает в жизни, брат и сестра узнают друг друга по характерным родинкам в форме текста завещания, расположенным на их левых ягодицах. Коварный замысел негодяя адвоката трещит по швам и он уползает зализывать раны в отчекрыженную таки у знакомого и родственницы квартиру. При этом адвокат чувствует себя глубоко несчастным, т.к. он хотел поиметь еще и БМВ Х5 брата.
Ну, а счастливые родственники на последние деньги, вырученные от продажи авто, снимают однушку на Выхино и начинают новую жизнь.

Originally posted by Веселый могильщик:

Ну, а счастливые родственники на последние деньги, вырученные от продажи авто, снимают однушку на Выхино и начинают новую жизнь.

Выясняется что наследодатель вовсе не умер, а впал в банальный летаргический сон.

Начинается самая интересная часть действа .. .

Вот за это мне и нравиться Ганза.

А не подскажете какой срок давности по вопросам оспаривания наследства - 3 года?

Спустя пару лет появляется близкая родственница (дочь) и требует квартиру ей отдать, на что ей следует совет обращаться в суд. Родственница в суд не подала но и никуда не пропала. Прошло ещё пару лет и вот сейчас человек решил квартиру продать.

Пусть подождёт ещё годик - для гарантии.
Ибо знакомый владеет хатой 4 года, но дочь узнала про наследство ч/з 2 и с этого момента начинает течь срок давности.
Итого 4-2=2-3= -1
Другой вариант: продать хату по-быстрому пока виртуальные обременения и проблемы не стали реальными, а уж потом родственнице судиться надо будет до посинения если захочет. Правда может наслать порчу и говнопроклятия

uote:Выяснилось, что родственница - дочь счастливого наследника.

Не, вряд ли.
Как мне кажется, родственница - это дочь наследодателя, которая была потеряна им в раннем детстве. Возможно даже похищена цыганами, с которыми она долго скиталась и испытывала всевозможные лишения. Но потом старая цыганка перед смертью открыла ей тайну ее происхождения. Родственница поехала к отцу, но к моменту ее приезда тот уже скончался, завещав все свое имущество знакомому. В действительности, знакомый являлся сыном наследодателя, однако не знал об этом, поскольку отец долгое время находился на секретной работе, где и дал подписку никогда не иметь детей.
Таким образом, складывается следующая ситуация:
- сын, который не знает, что он сын, принимает наследство и долгое время единолично извлекает из папиного состояния всевозможные ништяки в виде экстези, автомобиля БМВ Х5 и т.д., фактически становясь молодым прожигателем жизни;
- дочь, которая знает, что она дочь, но не знает, что она сестра, вынашивает план мести сыну, которого считает виновным во всех своих злоключениях. При этом она консультируется у подонка-адвоката (его роль я готов взять на себя), который подливает масла в огонь и всячески натравливает сестру на брата.
Однако, как это всегда бывает в жизни, брат и сестра узнают друг друга по характерным родинкам в форме текста завещания, расположенным на их левых ягодицах. Коварный замысел негодяя адвоката трещит по швам и он уползает зализывать раны в отчекрыженную таки у знакомого и родственницы квартиру. При этом адвокат чувствует себя глубоко несчастным, т.к. он хотел поиметь еще и БМВ Х5 брата.
Ну, а счастливые родственники на последние деньги, вырученные от продажи авто, снимают однушку на Выхино и начинают новую жизнь.

А троюродный племянник внучатой тётки наледодателя в этой истории уже что, совсем никто? "Тварь дрожащая или права имеет?"

Originally posted by AU-Ratnikov:

Вы продаете мне. У нас все хорошо .. . сегодня, поэтому думаем о завтра.
Заключаем договор и один из нас идет с иском в суд оспаривать этот договор.
Задача получить отказное судебное решение препятствующее в будущем обратиться в суд с оспариванием договора если отношения испортятся или правопреемники сменятся и возникнут трения и пр.

А можно чуток развернуть идею?
Я понимаю, что данное судебное решение укрепит позицию покупателя против продавца.
Но чем данное судебное решение поможет против оспаривания договора со стороны третьих лиц?!
(ну как выше предлагалось - какой-нибудь ребёнок-инвалид, интересы которого не были учтены при продаже вдруг решит возбухнуть)

------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

Originally posted by Ignat:

А можно чуток развернуть идею?
Я понимаю, что данное судебное решение укрепит позицию покупателя против продавца.
Но чем данное судебное решение поможет против оспаривания договора со стороны третьих лиц?!
(ну как выше предлагалось - какой-нибудь ребёнок-инвалид, интересы которого не были учтены при продаже вдруг решит возбухнуть)

Так ведь если есть заинтересованные третьи лица - не надо про них забывать на берегу.
Или они также участвуют в постановочном процессе или нахрен такую сделку с заложенной подставой.

Originally posted by AU-Ratnikov:

Так ведь если есть заинтересованные третьи лица - не надо про них забывать на берегу.
Или они также участвуют в постановочном процессе или нахрен такую сделку с заложенной подставой.

Угу. Спасибо. В таком раскладе идея более-менее понятна.

------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

Originally posted by Ignat:

более-менее

Задача в том, чтобы исключить в будущем риск возможности оспаривания.

Originally posted by AU-Ratnikov:

Задача в том, чтобы исключить в будущем риск возможности оспаривания.

Угу. "Повторное обращение тех же сторон в суд по тому же поводу" и т.д.

------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

Есть такая штука как страхование титула.
Титульное страхование - это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования). Основное отличие этого вида страхования от других в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже произошедших.

Кому интересно Гугл в помощь.

а в чём проблема вообще?

Классикой узаконивания спорной собственности является цепочка добросовестных покупателей, действия которых нельзя оспорить если не доказать, что они являются связанными с продавцом сговором.

1. можно продать с занижением и тогда даже в случае оспаривания наследники будут претендовать только на ту сумму за которую было продано, а на остальные деньги претендовать не смогут, не было их, за 1 рупь продали.

2. квартиру можно подарить надёжному человеку, а тот уже продаст и тогда вопрос о деньгах вообще не стоит. я наследник, захотел и подарил кому хотел.

А то что потенциальный наследник узнал через 2 года, то это проблема наследника. Доказать что наследник был 2 года в неведении, а потом узнал о смерти наследодателя и поэтому срок давности должен считаться с этого момента невозможно.
Срок давности по делам наследства считается с момента вступления в наследство имеющегося наследника. Никаких других дат для начала срока давности по делам наследования быть не может.

Была расчудесная история с наследством.
Дамочка разведённая с бывшим мужем получала от него алименты на ребёнка в течении нескольких лет, а потом бац и алименты прекратились.
Она конечно начала пытаться на мужа давить, что за фигня и тут выяснилось, что муж умер уже несколько лет как, а алименты платил его отец.
У них одинаковые инициалы были. За это время он вступил в собственность, дождался окончания срока давности и перестал платить бывшей жене сына.
Та конечно сунулась в суд, но суд криминала не нашёл в факте выплат алиментов за сына и тётку послали на х...

не паралель конечно. но что то близкое. http://www.bnkomi.ru/data/news/12999/

Originally posted by 36and6:

Была расчудесная история с наследством.
Дамочка разведённая с бывшим мужем получала от него алименты на ребёнка в течении нескольких лет, а потом бац и алименты прекратились.
Она конечно начала пытаться на мужа давить, что за фигня и тут выяснилось, что муж умер уже несколько лет как, а алименты платил его отец.
У них одинаковые инициалы были. За это время он вступил в собственность, дождался окончания срока давности и перестал платить бывшей жене сына.
Та конечно сунулась в суд, но суд криминала не нашёл в факте выплат алиментов за сына и тётку послали на х...

Честно говоря, весьма чуднАя история. Криминала в уплате алиментов "посторонним лицом", действительно, нет, а вот в почему сына с наследством прокатили - непонятно (детали нужны). В общем случае (без завещания) и сын и отец в первых рядах за наследством.

Плюс формально самое оно - не было информации о смерти, даже скорее наоборот, делалось всё возможное, чтобы эту информацию ненавязчиво скрыть...

Плюс уже не в контексте данной истории, а вообще - возможна проблема не только в знании факта смерти, но и факта наследства. Простой пример: человек умер, наследства - шиш (ни квартиры ни машины не записано), а через время T (более 6 месяцев) дома находится сберкнижка на умершего с хорошей суммой на ней. И что делать?! Я как-то сильно сомневаюсь, что, например, ВСЕ участники форума (особенно кому ещё не за 50 лет) где-то дома держат список всего ценного имущества, счетов, банковских ячеек и т.п., что на них зарегистрировано .

Собственно сам имел доступ к реальным судебным делам (правда, без личных данных) - случаев восстановления срока наследования тысячи, а не единицы...

------
Жизнь хороша, если есть ППШ!