Договор аренды жилого помещения (г.Москва)

Здравствуйте, Уважаемые участники!
Прошу у вас консультацию по следующему вопросу: Я снимаю квартиру, в которой проживаю вместе с супругой. Договор аренды был, но он истек, и меня и хозяина это не напрягает, тк уже давно друг друга знаем и считаем себя людьми порядочными. Вдруг, как гром среди ясного неба, звонок на домашний телефон от диспетчера с криком "Вы заливаете соседей снизу". Думаю, развод, кладу трубку и звоню в диспетчерскую. Все подтверждается, им соседка снизу звонила, вообщем встречайте, грит, инженера и сантехника. пришли они вместе с соседкой, сходили посмотрели, что там у нее течет. немного промок потолок, и раз в три-четыре минуты капает с потока на подвесной потолок в ванной(она астматик и начинает задыхаться если сырость). Поднялись ко мне. у меня сухо! ВЕЗДЕ! сантехник осмотрел все, говорит надо вскрыть плитку, где труба сливная. вскрыли-сухо. сантехники ретировались. Потом много звонков, переложенная плитка в ванной, замена смесителя, и вскрытые стены. Меня эта охота на ведьм утомила, я сказал, что больше ничего вскрывать и переделывать не буду, на что получил угрозы из серии "придем с участковым, сломаем дверь, перекроем воду и т.п." и у меня и у супруги есть московская регистрация, но в другом месте(в общежитии от работы, в 3 остановках от дома). Собственно вопрос: Есть ли какая-нибудь форма договора между двумя физическими лицами, чтобы у участкового(для которых, как известно, съемные квартиры-клондайк)не было вопросов, и чтобы хозяина не подставить под налоговую(типа заключать договор на 11 месяцев). или если она придет и будет опять предъявлять претензии можно было с чистой совестью вызвать милицию и это не вышло бы боком мне.
Спасибо!

Договор аренды, срок которого истек, но при этом ни одна из сторон не выразила своего желания его расторгнуть, считается продленным на неопределенный срок.
Насчет формы договора - это может быть договор безвозмездного пользования, или просто доверенность на право посещения квартиры.

Если дадите форму договора, буду очень признателен! как быть с налогом в подобном случае? надо ли нотариально заверять его? то, что регистрация в другом месте-аргумент для участкового, чтобы начать тра. ать мозг мне и хозяину?
Спасибо!

Originally posted by V&V:
Если дадите форму договора, буду очень признателен! как быть с налогом в подобном случае? надо ли нотариально заверять его? то, что регистрация в другом месте-аргумент для участкового, чтобы начать тра. ать мозг мне и хозяину?
Спасибо!

В случае безвозмездного пользования доход у владельца квартиры не возникает, соответственно, нет основания для начисления налога.
Нотариального заверения такой договор не требует.
Насчет регистрации - никто не обязывает гражданина 100% времени находиться по данному адресу.

Специальной утвержденной кем-либо формы договора безвозмездного пользования нет, так что возможны варианты, например:

Договор
безвозмездного пользования жилым помещением

__________ "___" __________200____г.
(наименование населенного пункта)

Гражданин(ка) __________,
(Ф.И.О. указать полностью)
проживающий (ая) по адресу: __________,
(полный адрес)
паспорт серии __________ N __________, выдан "____"
__________ 200_ г. __________,
(наименование выдавшего органа)
код подразделения __________, именуемый (ая) в дальнейшем "Ссудодатель",
действующий (ая) от своего имени, с одной стороны, и гражданин (ка)
__________, проживающий (ая) по адресу:
(Ф.И.О. указать полностью)
__________,
(полный адрес)
паспорт серии __________ N __________, выдан "____" __________ 200___ г.
__________, код подразделения
(наименование выдавшего органа)
__________, именуемый (ая) в дальнейшем "Жилец", действующий
(ая) от своего имени, с другой стороны, заключили настоящий Договор о
нижеследующем:

1. Предмет и общие условия договора
безвозмездного пользования жилым помещением

1.1. Ссудодатель передает, а Жилец принимает в безвозмездное
пользование (__________
(квартиру, комнату в квартире, жилой
__________
дом, жилой дом с земельным участком)
(далее - Жилье) расположенную(-ый,) по адресу: город __________,
улица __________, дом N __________ корпус N __________
квартира N __________, общей площадью __________кв. метров, состоящую
(-ий) из __________ жилых комнат, технический паспорт БТИ
N __________, на
срок с "___"__________ 200___ года по "__"__________200___ года
для использования в целях проживания Жильца, а Жилец обязуется вернуть
Жилье по истечении срока действия данного Договора в том состоянии, в
котором он его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии,
которое может быть согласовано между сторонами настоящего Договора
дополнительно.
1.2. Жилье принадлежит Ссудодателю на праве собственности на
основании __________
__________
1.3. Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение,
инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристики жилого
помещения изложены в техническом паспорте на жилое помещение, копия
которого является неотъемлемым приложением к настоящему договору.
1.4. Если в период срока действия настоящего договора Жильцом с
согласия Ссудодателя были произведены улучшения переданной вещи то, по
определению сторон договора, будет действовать следующий порядок:
- отделимые улучшения являются собственностью Жильца;
- если Жильцом за счет собственных средств произведены улучшения
вещи, неотделимые без вреда для нее, он вправе претендовать на реальное
возмещение Ссудодателем стоимости таких улучшений после истечения срока
действия договора или прекращения его действия по иным основаниям.
1.5. Ссудодатель гарантирует, что передаваемая недвижимость не
является предметом залога и не может быть отчуждена по иным основаниям
третьим лицам, в споре, под арестом и в аренде не состоит.

2. Права и обязанности сторон по договору

2.1. Ссудодатель обязан:
2.1.1. в __________срок после подписания договора
предоставить указанное в п. 1.1 настоящего договора Жилье в освобожденном
виде Жильцу по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью
настоящего Договора, и передать ему ключи;
2.1.2. обеспечить в тот же срок свободный доступ Жильца в жилое
помещение;
2.1.3. в присутствии Жильца проверить исправность передаваемого
имущества, ознакомить Жильца с правилами эксплуатации данного имущества,
предупредить Жильца обо всех недостатках, имеющихся у передаваемого в
пользование Жилья;
2.3. оказывать в период действия договора Жильцу консультационную,
информационную, техническую и иную помощь в целях наиболее эффективного и
грамотного использования им имущества, переданного ему во временное
пользование по настоящему Договору.
2.2. Жилец обязан:
2.2.1. использовать Жилье по назначению, указанному в п. 1.1.
настоящего договора, для проживания;
2.2.2. содержать Жилье в технически исправном и надлежащем
санитарном состоянии;
2.2.3. своевременно производить за свой счет текущий ремонт Жилья;
2.2.4. обеспечивать доступ в жилое помещение организациям,
осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома для осмотра его
технического состояния и проведения соответствующих работ;
2.2.5. нести расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг
(электроснабжение, отопление, водоснабжение и канализация, вывоз мусора и
т.п.) и своевременно вносить вышеназванные платежи;
2.2.6. При использовании Жилья не нарушать права и интересы соседей
и других лиц;
2.2.7. производить все неотделимые изменения Жилья только с
предварительного письменного согласия Ссудодателя;
2.2.8. возвратить полученное Жилье в течение __________ дней после
истечения срока действия настоящего договора или прекращения действия его
по иным основаниям в состоянии, которое определяют стороны договора.

3. Ответственность сторон, распределение риска случайной гибели или
повреждения имущества

3.1. Сторона договора, имущественные интересы которой были нарушены
в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по
договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных
ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые
сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления
своих прав и интересов; утрата, порча или повреждение имущества (реальный
ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при
обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были
нарушены (упущенная выгода).
3.2. При нарушении Правил пользования жилым помещением и придомовой
территорией, в соответствии с действующим законодательством, Жилец обязан
возместить возникшие при этом убытки в установленном законом порядке.
3.3. Любая из сторон настоящего Договора, не исполнившая
обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет
ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или
неосторожности). Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей
обязательства.
3.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая
свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет
ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств
оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е.
чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях
конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы стороны
настоящего договора отнесли такие: явления стихийного характера
(землетрясение, наводнение, удар молнии извержение вулкана, сель,
оползень, цунами и т.п.), температуру, силу ветра и уровень осадков в
месте исполнения обязательств по договору, исключающих для человека
нормальную жизнедеятельность; мораторий органов власти и управления;
забастовки, организованные в установленном законом порядке, и другие
обстоятельства, которые могут быть определены сторонами договора как
непреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств.
3.5. Ссудодатель несет ответственность за недостатки имущества,
которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при
заключении настоящего договора и о которых им не был поставлен в
известность Жилец.
3.6. Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу от
использования переданного имущества, если не докажет, что вред причинен
по вине Жильца.
3.7.Жилец несет риск случайной гибели или повреждения Жилья, если:
- гибель или повреждение произошли в результате использования Жилья
не в соответствии с договором или назначением;
- гибель или повреждение произошли в результате передачи имущества
третьему лицу без согласия Ссудодателя;
- с учетом фактических обстоятельств Жилец мог предотвратить гибель
имущества или его повреждение (порчу), пожертвовав своим имуществом
(вещью), но предпочел сохранить свое имущество (вещь).

4. Расторжение договора

4.1. Ссудодатель вправе в любое время отказаться от Договора,
письменно предупредив об этом Жильца за __________(__________)
до отказа. В случае отказа Ссудодателя от дальнейшего исполнения
настоящего договора Жилец подлежит выселению из жилого помещения в
вышеуказанный срок, а Жилье подлежит возврату Ссудодателю на основании
акта приема-передачи, подписанного сторонами.
4.2. Жилец вправе в любое время отказаться от Договора, письменно
предупредив об этом Ссудодателя за __________ месяцев и вернув Жилье
Ссудодателю по акту приема-передачи.
4.3. Договор подлежит досрочному расторжению по требованию
Ссудодателя, а Жилец - выселению, если Жилец:
- использует жилье не по назначению, установленному п. 1.1.
настоящего Договора;
- умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение,
иным способом существенно ухудшает его состояние, а также систематически
нарушает права и интересы соседей и иных лиц;
- систематически нарушает обязательства по договору;
- не выполняет обязанностей по поддержанию Жилья в исправном
состоянии или его содержанию;
- без согласия Ссудодателя передает Жилье в пользование третьему
лицу.
4.4. Жилец вправе требовать досрочного расторжения настоящего
договора, если:
- обнаружит недостатки, которые делают нормальное использование
Жилья невозможным или обременительным, о наличии которых не было известно
в момент заключения договора;
- из-за обстоятельств, за которые Жилец не отвечает, Жилье окажется
в непригодном для использования состоянии;
- при заключении договора Ссудодатель не предупредил Жильца о правах
третьих лиц на передаваемое Жилье;
- ссудодатель не передал Жилье либо необходимые документы Жильцу,
либо чинит препятствия в пользовании Жильем.
4.5. Договор может быть расторгнут также и по решению суда, если в
период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из
которых стороны исходили при заключении договора, когда эти
обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно
было предвидеть заранее, договор между сторонами его вообще не был бы
заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от
согласованных по настоящему договору.

5. Порядок разрешения споров, изменения и/или дополнения Договора

5.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий
настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в
порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами,
уточнением условий договора, составлением необходимых протоколов,
дополнений и изменений и т.п.
5.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе
передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с
действующим законодательством Российской Федерации
5.3. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в
период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных
причин, вызвавших такие действия сторон.
5.4. Если стороны договора не достигли согласия о приведении
договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами (изменение или
дополнение условий договора), по требованию заинтересованной стороны
договор может быть изменен и/или дополнен по решению суда только при
наличии условий, предусмотренных действующим законодательством.
5.5. Последствия изменения и/или дополнения настоящего договора
определяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой из
сторон договора.
5.6. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий
настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в
письменном виде и подписаны обеими сторонами договора.

6. Прочие условия

6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному для
каждой из сторон, имеющих одинаковую силу.
6.2. Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания его
сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших
его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон,
возникшим только после заключения настоящего Договора.

Приложения к договору:
Приложение 1 - копия технического паспорта на жилое помещение,
являющееся предметом настоящего Договора;
Приложение 2 - акт приема-передачи жилого помещения.

7. Адреса и реквизиты сторон

Ссудодатель Жилец
(ФИО) (ФИО)
__________ __________
__________ __________
Почтовый адрес и индекс - __________ Почтовый адрес и индекс - __________
__________ __________
__________ __________
__________ __________
Телефон __________ Телефон __________
Паспорт серии __________N __________ Паспорт серии __________N __________
выдан "____" __________ 200___ г. выдан "__________" __________ 200___ г.
выдавший орган__________ выдавший орган__________
__________ __________
код подразделения __________ код подразделения __________

__________ __________
Ссудодатель Жилец

"___"__________ 20 __ года "___"__________ 20 __ года

Вопрос практического характера к г-ну Серебряному:

В вашей практике были случаи подписания такого договора физическими лицами?
Конечно, договор исчерпывающий, но - хотя бы ссылка на техпаспорт... . Как правило договора краткосрочного найма заключаются на честном слове, иногда даже оригиналы правоустанавливающих документов не предъявляются, какое уж там БТИ! Если не считать дорогой недвижимости, конечно.
Вчера при моем участии происходило подписание договора найма квартиры в не самом дешевом районе. Документы у собственников не были оформлены должным образом. Наниматель попросил: Вы мне посмотрите в глаза и скажите - там действительно все в порядке?

А ваш договор мне понравился.

Автору
Сидите спокойно. Соседу снизу ещё предстоит доказать, что ущерб ему причинен по вине соседей сверху (это доказывается В СУДЕ соответствующими документами, а участковый здесь вообще ни причем)

Что касается договора - он играет роль при установлении виновного лица. То есть, претензии должны быть сначала предъявлены к собственнику квартиры, последний предъявляет их к вам, если виноваты вы.

Были подобные прецеденты. Трудно установить вину арендаторов и тем более - взыскать с них причиненный ущерб.

а разве априори отвечает не лицо, непосредственно причинившее вред?
Причем тут собственник?

Originally posted by Red_Cat_2:
Вопрос практического характера к г-ну Серебряному:

В вашей практике были случаи подписания такого договора физическими лицами?
Конечно, договор исчерпывающий, но - хотя бы ссылка на техпаспорт... . Как правило договора краткосрочного найма заключаются на честном слове, иногда даже оригиналы правоустанавливающих документов не предъявляются, какое уж там БТИ! Если не считать дорогой недвижимости, конечно.
Вчера при моем участии происходило подписание договора найма квартиры в не самом дешевом районе. Документы у собственников не были оформлены должным образом. Наниматель попросил: Вы мне посмотрите в глаза и скажите - там действительно все в порядке?

А ваш договор мне понравился.

В моей практике такого не было, поскольку обычно все вменяемые арендаторы и арендодатели обычно подписывают договор аренды. Как правило, в обязательном порядке во время подписания ознакомление с правоустанавливающими документами и паспортами участников сделки.
Насчет "посмотрите в глаза" - детский сад и до поры до времени, пока человек не обожжется на этом лично.

Originally posted by BASCA:
а разве априори отвечает не лицо, непосредственно причинившее вред?
Причем тут собственник?

так пусть соседи и доказывают, КТО причинил вред: собственник, арендатор, ЖЭК.. .

Суд в любом случае собственника подтянет

Спасибо за ответы! Буду дальше воевать)))

Originally posted by Red_Cat_2:
Как правило договора краткосрочного найма заключаются на честном слове, иногда даже оригиналы правоустанавливающих документов не предъявляются, какое уж там БТИ! Если не считать дорогой недвижимости, конечно.

Что считать краткосрочным наймом - квартиру на сутки-двое? Тогда да. Если на полгода-год-больше - необходимо требовать праовоустанавливающие документы. Не так давно я тоже помогал людям снять квартиру, там в качестве доказательсва была предъявлен паспорт и какая-то справка из жека. Разумеется это меня не устроило и мы съездили специально посмотреть свидетельство о праве собственности. Хотя риэлтер уверял, что этой бумажки достаточно. И это правильно, т.к. наниматель рискует суммой порядка 50-80 тыс (в Москве) - 2 платы плюс комиссия агента.

Правоустанавливающие документы нужны в любом случае.
В жэке берут выписку из домовой книги, когда квартира муниципальная, чтобы подтвердить, что сдающие квартиру лица действительно в ней имеют право проживания.
Однако этого недостаточно. Поскольку квартира принадлежит городу, а люди в ней проживают по договору соцнайма, то получается, что они свое жилье передают уже в поднаем. Следовательно, требуется согласие жилотдела - а этого вам никто никогда не даст.

Я так поняла, что квартира в собствености?

Извините, был в отьезде.

Я так поняла, что квартира в собствености?

да, проживает один человек, жена хозяина(по счету за комунальные услуги)

Серебряный, а оплата нанимателем коммунальных платежей не может считаться доходом собственника? Ведь если бы не было нанимателя, собственник все равно их оплачивал бы, и нес при этом расходы. Здесь вплотную встает вопрос, на ком лежит обязанность оплачивать коммуналку, на собственнике или на владельце? (в данном случае наниматель может считаться владельцем?)
И пункт о ремонте за счет нанимателя тоже не однозначен.

Друзья, дайте, пожалуйста текст договора аренды жилого помещения! очень надо! о вопрос: нотариально надо оформлять его? какие плюсы и минусы нотариального оформления для меня как для съемщика?

Никаких плюсов, а минусы - вам же придется оплачивать нотариуса.
Договор в простой письменной форме совершенно легален, его можно не регистрировать, если срок его действия меньше 1 года. Обычно делают на 360 дней.
Однако если договор на годи и более, то он подлежит государственной регистрации.
Нотариус никаких дополнительных гарантий не дает. Он только удостоверяет подписи сторон, то есть подтверждает, что подписи сделаны именно теми лицами, которые в договоре указаны.
И вообще: ни один договор не страхует от человеческой непорядочности. В дан ном случае это особенно верно, ибо из-за суммы в двадцать-тридцать тысяч рублей затевать тяжбу - это нонсенс.
Поэтому смотрите в первую очередь на человека. Но и в договоре должно быть все прописано, в том числе - условия досрочного расторжения. Это в договоре найма, пожалуй. самое существенное.
Пока все нормально - вы про ваш договор забудете. Зато если возникнет конфликтная ситуация, все срочно хватают договор и начинают читать. Так что читайте договора до того, как вы его подпишите. Насчет договора - в ПМ.