Как продать долю в квартире. Помогите.

Здравствуйте.
История длится уже пол года. У нас с мужем уже нет сил, готовы слить долю в квартире хоть кому, лишь бы не совсем копейки дали.

имеется 3-х.км. квартира 62 кв. м в Москве. Моему мужу принадлежит 4/15 (1/5 получена в результате приватизации в 2006 году, 1/15 - в результате наследства весной 2013 года).
Имеются также 3 сособственника (1/5 принадлежит сестре мужа, 1/5 сыну этой сестры (25 декабря ему исполняется 18 лет) и 5/15 - маме).
В августе 2013 года муж разослал через нотариуса уведомления о продаже своей доли. На маму и племянника есть отказы, а вот сестра в последний день написала согласие на покупку. Речь шла о 2х млн. руб. Сперва сестра типа собирала деньги, потом ждала пока мы выпишемся. И после того как мы выполнили все требования сестры, она устно заявила, что ничего выкупать не будет. Отказ также писать не собирается. Говорит чтобы мы подавали в суд. Она тупо тянет время, чтобы жить в квартире и бодрствовать.

Мы начали искать покупателей. Вот вроде бы есть риелтор, который нашел покупателя. Этому клиенту даже удалось показать квартиру, и после этого сестра благополучно сменила замки и сказала что больше никого не пустит в свою квартиру. (Покупатель о такой ситуации не в курсе).

Вопросы вот в чем:
1. как мы можем застраховать себя от того, что эту сделку оспорят и мы потом попадем на деньги?
2. как грамотно провести сделку через договор купли-продажи за 2 млн, но по факту меньше. Понятно что на сумму в разнице будет написана расписка (между кем должна писаться эта расписка? между мужем и покупателем или мужем и риелтором?) Плюс на часть суммы будет написан договор с n-суммой об оплате услуг риелтора. Как это все сделать, чтобы в случае оспаривания сделки мы с мужем не возвращали лишних денег (которых мы не получали на руки). Договор будет именно на эту сумму, т.к. она указана в уведомлениях от нотариуса, ну и в случае оспаривания, чтобы сестра выкупала имено по этой цене.
3. чем может обернуться отсутствие третьего отказа от сестры мужа (копии уведомлений нотариуса, 2 отказа и согласие на покупку за 2 млн. р. имеются на руках)

Originally posted by klava12345:
Вопросы вот в чем:
1. как мы можем застраховать себя от того, что эту сделку оспорят и мы потом попадем на деньги?
2. как грамотно провести сделку через договор купли-продажи за 2 млн, но по факту меньше.

То есть и рыбку и на ...
Не надо так делать, тем более в проблемных случаях.

Originally posted by OCTAGON:

То есть и рыбку и на ...
Не надо так делать, тем более в проблемных случаях.

а как сделать?
в уведомлениях стоит сумма 2 млн. мы не имеем права продать дешевле. первоочередно мы должны всех сособственников уведомлять о снижении цены. все это устно проходили. но итог 1 - сестре все надо на халяву, т.е. бесплатно.

нас из той квартиры выжили (с грудным ребенком на руках). сестра там проживает со своим сожителем из украины, возможно находящимся на территории России нелегально. делает ему временные регистрации на почте без согласия остальных собственников.

До чесотки знакомый сюжетец, сам который год выруливаю такую ситуацию. Оспорить теперь смогут только сумму, если что, сестру с "выкупанием-невыкупанием" давно можете посылать "в сад". Замки и "не пущу" - ни о чём: участковый+слесарь из ЖЭКа. По поводу суммы в договоре, большей, чем действительная, для себя фантазировал примерно так: два договора, один - для регистрации, другой, с реальной распиской - для себя и покупателя; если первый будет "похерен" по суду, достаёте второй и рассчитываетесь, если не будет - заплатите налог по первому и забудете, но это - если покупатель будет согласен на такие фокусы, хотя, ему как раз выгодно: больше вычет по налогу. Как-то так. С интересом послежу за темой.

Originally posted by klava12345:

а как сделать?
в уведомлениях стоит сумма 2 млн. мы не имеем права продать дешевле. первоочередно мы должны всех сособственников уведомлять о снижении цены. все это устно проходили. но итог 1 - сестре все надо на халяву, т.е. бесплатно.

нас из той квартиры выжили (с грудным ребенком на руках). сестра там проживает со своим сожителем из украины, возможно находящимся на территории России нелегально. делает ему временные регистрации на почте без согласия остальных собственников.

Делать надо по закону.

Регистрацию на этот адрес без согласия невозможно. Пишите заявление и чемодан-вокзал.

А ежели ещё угрозы были, да под диктофон.. . Ну вы понимаете.

Послежу за темой.

Originally posted by OCTAGON:

Делать надо по закону.

Регистрацию на этот адрес без согласия невозможно. Пишите заявление и чемодан-вокзал.

А ежели ещё угрозы были, да под диктофон.. . Ну вы понимаете.

наши законы существуют "для людей".. . чтобы прописать или дать временную регистрацию гражданину РФ, нужно согласие всех собственников (именно так муж изначально прописывал меня)
А вот с гражданами ближнего забугорья все проще - пришел на почту с любым собственником и все готово... . На сколько нам стало известно - это регистрация типа гостевой, с ней люди не имеют права ночевать в данной квартире. Но мы там больше не проживаем и не хотим связываться с этой семьей. Мы просто хотим продать долю и забыть про это все как про страшный сон.

На диктофон ничего не записано. Участковый давно посмеялся над нашей ситуацией и сказал если бы всех сажали только по заявлениям, то бы больше половины страны уже сидели...

Проблема в том, что вы хотите всех чуть-чуть перехитрить и сделать это на халяву.

Впишитесь туда обратно. Потребуйте угол и сдайте его, только официально, чёрным. Ваши родственники потом за вами бегать будут.

И спокойно ищите покупателя именно на долю. Таких хватает. Нередко они связаны с криминалом.

И не понимаю, почему вы боитесь суда. Вы в своём праве. Не забывайте требовать компенсацию моральных и материальных издержек.

ЗЫ
Моей дочке как-то бандерольку со всякой ерундой в пионерском лагере не передали, лагерь что-то там недооформил.
В результате проблемой занимались администрация лагеря, города Анапы, Роспотребнадзор и Почта России.

Originally posted by OLDALEX:
сестру с "выкупанием-невыкупанием" давно можете посылать "в сад". Замки и "не пущу" - ни о чём: участковый+слесарь из ЖЭКа.

каким образом в сад?
насколько удалось узнать - перечень обязательных документов в рег палате - все отказы от сособственников. без отказов не получится зарегистрировать. либо за деньги, но такую регистрацию легко оспорить. Утверждать не буду - слова юристов - за что купили, за то продаю)

Про замки это понятное дело - можем хоть каждый день спиливать.

Originally posted by OCTAGON:
Проблема в том, что вы хотите всех чуть-чуть перехитрить и сделать это на халяву.

Впишитесь туда обратно. Потребуйте угол и сдайте его, только официально, чёрным. Ваши родственники потом за вами бегать будут.

И спокойно ищите покупателя именно на долю. Таких хватает. Нередко они связаны с криминалом.

И не понимаю, почему вы боитесь суда. Вы в своём праве. Не забывайте требовать компенсацию моральных и материальных издержек.

1 мы не хотим перехитрить. мы хотим застраховаться от того что потом опять придется каким-то местом прикасаться к этой доле.
2 сдать мы можем только с согласия всех сособственников, либо неофициально (но это уже нелегально и неофициально)
3 покупатель у нас есть, вопрос как грамотно все оформить. Чтобы риелтор, получив деньги, не слинял, а до конца решил проблему, т.к. это он вводит в заблуждение покупателя.
4 суда мы боимся из-за больших трат времени, мы в ипотеке + снимаем квартиру (т.к. из той нас выжили) и нам нужны деньги сейчас, а не через пол года - год. итак уже пол года все это тянется.

ПыСы: Вы имеете какое-то отношение к юристам? может статейки подскажете на которые ссылаться по Вашим рекомендациям (по сдаче без согласия сособственников).

У Вас есть желающие вселиться? мы с радостью заселим)))

может на ганзе отдельную ветку открыть где будут собираться мучающиеся долями камрады?

у нас тут и свой человек есть. "дизерт иглу" привет. правда он, то доли скупал, то потом в защитники владельцев долей проживающих в спорных квартирах подался.

ТСу: зайдите на доля орг, много интересного узнаете. а какие там знатные срачи в "коментах" бывают. любо-дорого как говорится.

Originally posted by ivanivanov03:
может на ганзе отдельную ветку открыть где будут собираться мучающиеся долями камрады?

у нас тут и свой человек есть. "дизерт иглу" привет. правда он, то доли скупал, то потом в защитники владельцев долей проживающих в спорных квартирах подался.

спасибо. нам своих срачей хватает. у мужа глаз дергается, я на пол головы поседела уже.. .

"своего человека" в этой теме было бы неплохо))))

http://bazavashdom.ru/info/4

"своего человека" в этой теме было бы неплохо

обращаю внимание на кавычки.

Originally posted by klava12345:
каким образом в сад?
насколько удалось узнать - перечень обязательных документов в рег палате - все отказы от сособственников. без отказов не получится зарегистрировать. либо за деньги, но такую регистрацию легко оспорить. Утверждать не буду - слова юристов - за что купили, за то продаю)
Про замки это понятное дело - можем хоть каждый день спиливать.

Как показывает жизнь, юристы бывают оччень разные,"тому в истории мы тьму примеров слышим". В регистрации понадобится договор и нотариальное (лучше всего) уведомление всех совладельцев с датой вручения, превышающей месяц. Ваша обязанность - уведомить о намерении продать, но не собирать со всех отказы, а им даётся месяц не на "раздумья", а на покупку на Ваших условиях, по истечении месяца - "в сад", пешим порядком.

30 ноября 1994 года N 51-ФЗ
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЧАСТЬ ПЕРВАЯ

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

а вот кто скажет, если квартира состоит из 2 долей, и квартиу ОБА собственника хотят продать..... нужна ли формальность с уведомлением,друг друга, чтоб потом сделку не опротестовать?????

а вот кто скажет, если квартира состоит из 2 долей, и квартиу ОБА собственника хотят продать..... нужна ли формальность с уведомлением,друг друга, чтоб потом сделку не опротестовать?????

Если одному покупателю, то думаю, что - не нужно: они же оба выразили свою волю в договоре к-п.
А вот если разным покупателям - то нужно

Originally posted by Gurian II:

Если одному покупателю, то думаю, что - не нужно: они же оба выразили свою волю в договоре к-п.А вот если разным покупателям - то нужно

покупатель один, просто никакой заковыры нет по закону????а то потом можно оспорить, расторгнуть... какой же гимор недвижка... .

покупатель один, просто никакой заковыры нет по закону????а то потом можно оспорить, расторгнуть... какой же гимор недвижка... .

Вы подумайте - Для чего нужно уведомление о продажи доли?
Для того, чтобы у другого дольщика была возможность выкупить долю или хотя бы знать о смене собственника - чтобы не было нарушения его прав.

Но если, они оба продают свои доли одному покупателю, который будет ЕДИНЫМ собственником квартиры, - наверное им нет смысла продавать доли друг другу или уведомлять о смене собственника доли? т.к они уже договорились продать квартиру, всю, целиком.

Ну и наконец, что оспорить? что изменило бы отсутствие уведомления? Сособственник не подписал бы договор к-п? Но он если бы не хотел - не подписывал бы.
Единиственный возможный спор - это распределение денег, но тут нужно распределять сообразно долям - если по 1/2 то ещё проще

Originally posted by митяй:

покупатель один, просто никакой заковыры нет по закону????

Для данной ситуации никаких исключений закон не содержит - уведомление должно быть.
Если все согласны, проще всего взять отказ у второго сособственника.
В принципе, если этого не сделать, риск не велик. Но есть.

Originally posted by митяй:

то потом можно оспорить, расторгнуть... какой же гимор недвижка....

ни оспорить, ни расторгнуть не получится.
В данном случае ГК РФ предусматривает иной способ защиты - право требовать перевода прав по сделке на себя.

Originally posted by OCTAGON:

Впишитесь туда обратно. Потребуйте угол и сдайте его, только официально, чёрным. Ваши родственники потом за вами бегать будут.

Самый плюсстопятьсотый вариант. Кстати, наиболее адекватный в плане мозгового
и психологического штурма. Только вот для сдачи (хоть и официально) потребуется согласие остальных собственников, что не гуд.. .