Нелегкий выбор

Прошу совета у знатоков.
Ситуация:
Просрочка сдачи дома застройщиком ХХ месяцев, и это еще не конец.
Варианты:
1. Написать претензию застройщику, с требованием выплатить неустойку. После его отказа подать в суд, затребовав выплатить неустойку, штраф за отказ платить по претензии (50% от неустойки), выплатить разницу платежей по ипотеке до/после регистрации недвижимости, оплатить услуги юриста, моральный ущерб. Итого, при хорошем раскладе - 600+ тыров.
Минусы - долго, муторно, большая зависимость от настроя судьи.
Плюсы - сумма приличная.

2. Согласиться на компенсацию от застройщика - 140 тыров.
Минусы - явно ниже возможного по закону, неудовлетворенные амбиции.
Плюсы - явно быстрее.

Ломаю голову, какой вариант, в итоге, будет выгоднее. Может у кого-то есть сложившееся мнение по таким вопросам?

Привет, Андрей.

ЕМНИП, тут закон специальный есть, про соинвестиции в строительство. Глянуть надо там ещё. Счас пока занят, но попозже поищу сей закон.

Насчет настроя судьи - моё ИМХО - от настроя будет зависеть только величина морального ущерба, который суд присудит (или нет).
По общему правилу, лицо, нарушившее обязательство, должно возместить потерпевшему его убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору. Другое дело, что эти убытки ты будешь обязан обосновать документально.
Возможно, в законе написано иначе, тогда закон будет иметь бОльшую силу.

Касаемо 2-го варианта. ИМХО, тут смотря насколько эта сумма меньше реальных убытков, которые ты понесёшь. Если разница "в разы" - то, ИМХО, лучше судиться. Если разговор не о "в разы", а "на столько-то процентов" - то можно и подумать.

В целом, пока, если тебе некуда вот прям так уж спешить - конечно, лучше суд. Не так уж и долго.

Погодь пару-тройку часиков, разгребусь с работой, гляну, что там с соинвестированием.

Закон нашел, если хочешь, запощу, но почитать его смогу только через несколько часов.
Блин, тут не постится, большой зело. Или мыло дай, скину.

Во, что сходу нашел:

30 декабря 2004 года N 214-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Да я закон, Серег, найду. Мне его растолковать смысл имеет.
На счет сроков: у застройщика есть и свои юристы, которые будут время тянуть, да и подавать апелляции в суды вышестоящие. Поэтому быстро вряд ли получится.
Да и прецеденты есть, када судья снижал сумму выплат, как необоснованную, невзирая на требования закона. Но в июне 2012 года Верховный суд вынес решение, которое терь склоняет чашу весов тока в пользу пострадавшей стороны (хочется в это верить).

Если есть, запости номер и дату постановления ВС. Я его тогда быстренько найду.

А закон потом почитаю, растолкуем как-нить.

Если повезёт, может, пропихнём это дело как защита прав потребителей. Там вааще приятно будет. Правда, опасаюсь, как бы ВС или сам закон эту халяву не обрубил.

Вот тут о нем:
111bashni.ru

Ага, счас будем искать.

Originally posted by Эндрюблейк:

какой вариант, в итоге, будет выгоднее

Почему оба не использовать?
Сначала получаете то, что застройщик отдаёт добровольно - 140 тыр. Подписываете ему филькину грамоту типа "претензий не имею". Но! подписание сией бумаженции ни в коей мере не лишает Вас права обратиться в суд!! И потребовать оставшиеся 460 тыр. Ответчик будет тыкать Вам на суде подписанную Вами бумажку, а Вы объясните суду, что, во-первыхЮ на момент подписания бумажки не могли точно подсчитать размер убытков; во-вторых, что застройщик вынудил Вас согласиться, Вы находились в бедственном финансовом положении и приравниваете эту бумажку к "кабальной сделке" (аналогия закона). Ну и много других причин сможете привести. ИМХО, самы удобный вариант.

------
Старый конь борозды не портит. Портит, скотина, всё остальное :))

Originally posted by Piligrimus:

Почему оба не использовать?
Сначала получаете то, что застройщик отдаёт добровольно - 140 тыр. Подписываете ему филькину грамоту типа "претензий не имею". Но! подписание сией бумаженции ни в коей мере не лишает Вас права обратиться в суд!! И потребовать оставшиеся 460 тыр. Ответчик будет тыкать Вам на суде подписанную Вами бумажку, а Вы объясните суду, что, во-первыхЮ на момент подписания бумажки не могли точно подсчитать размер убытков; во-вторых, что застройщик вынудил Вас согласиться, Вы находились в бедственном финансовом положении и приравниваете эту бумажку к "кабальной сделке" (аналогия закона). Ну и много других причин сможете привести. ИМХО, самы удобный вариант.

Что-то вроде остатков совести не позволяет так сделать.. .

Originally posted by Эндрюблейк:

Что-то вроде остатков совести не позволяет так сделать.. .

Я Вас умоляю! если Вы правы по Закону, причём тут совесть? Нормы права не могут быть аморальны по определению, поскольку они суть нормы морали, охраняемые Законом (более узкая категоря)! Смело в бой!

------
Старый конь борозды не портит. Портит, скотина, всё остальное :))

2ТС
Не путайте ложный стыд с совестью.
Все, что разрешено законом, морально.

По теме - как человек не первый год знакомый с "девелопментом", могу сказать, что оба варианта имеют право на жизнь.
Выбрать более предпочтительный не сложно, если собрать минимум информации о ситуации, которая из первого поста не видна.

2 вариант, с 1 замучаетесь, моральный - вообще.. .

Мягко говоря, это не совсем так.

Originally posted by Веселый могильщик:
2ТС
если собрать минимум информации о ситуации, которая из первого поста не видна.

Что именно нужно знать?

не так? :-(

Андрюх, я все НПА себе скачал. Но "в лоб" изучать их, т.е., полностью от корки до корки, пока что времени не очень. В законе говорится про договор. Можешь мне его как-нить отсканировать в хорошем разрешении с де-персонализацией. Т.е., все "персональные" моменты и реквизиты сторон - нах, а собственно сам договор и его условия бы глянуть.

Мое мнение - если тебе не горит так уж срочно - то посудиться таки можно. По крайней мере, многие мои знакомые порой решали вопросы ещё на стадии претензионных препирательств. Ну это если только застройщик не собирается резко обанкротиться...

Originally posted by Эндрюблейк:

Что именно нужно знать?

Прежде всего, по какой схеме привлекались деньги? ПДКП, ДДУ, ЖСК, прочие?

Второе: есть ли у оппонента денежные средства на оплату исполлиста? Теоретически, хозяева могут просто бросить контору, результатом чего может стать пустой исполлист, который нельзя будет монетизировать. Соответственно, нужно прикинуть, насколько им дорога данная контора.
Скорее всего дорога, раз хотят помириться.

Третье: проверить собственные расчеты, обложить их доказательствами.

Четвертое: как складывается судебная практика в местном суде по данному жилому комплексу? Уточнить это можно на сайтах дольщиков либо местного нарсуда.
Обычно (стандарт по разным субъектам РФ) суды срезают неустойку, однако в совокупности с убытками (проценты по кредиту) и штрафом по ЗЗПП сумма может набежать вполне приличная. Типовой моральный вред по таким делам - 20.000 тысяч рублей (+/-).

Само по себе судебное разбирательство Вас пугать не должно - поход в суд раз в месяц вполне адекватная плата за означенную Вами выше сумму (если не ошиблись).
А если еще и судья адекватный попадется, то вообще ничего сложного.

Если решите посудиться, предварительно нужно будет отправить претензию, чтобы создать условия для штрафа.

В целом, как-то так.
Что непонятно, спрашивайте. Повторюсь, ничего сложного тут нет.

ДДУ
Полагаю, что деньги есть,т.к., по официально неподтвержденным данным, планируется постройка следующего дома.
Собственные расчеты основаны на данных из открытых источников, как я уже писал, кроме того, что полагается по ЗЗПП, я посчитал штраф по претензии, процент по ипотеке и моральный вред (как раз 20тр).
А вот на счет судебной практики - принципиально не хочу подавать в суд по нахождению ответчика, т.к. они сами утверждают. что больше 70тр я там не получу, значит, по месту жительства, где, возможно, никто в суд на эту контору не подавал.
В суде такая информация может быть открыта?

Санкции рассчитывали по ЗЗПП или 214-му? Правильно по 214, и там неустойка ниже. Вопрос с подсудностью вряд ли будет иметь решающее значение. Скорее всего, первые дела уже сходили в апелляцию и теперь суды первой инстанции имеют позицию второй в качестве общего ориентира по конкретному дому. Вечером уточню по подсудности этих споров по месту жительства истца.

Информацию по спорам с застройщиком можно уточнить на сайте соответствующего нарсуда. Заходите в раздел судебное делопроизводство и ищите по наименованию.
Там же посмотрите движение таких дел, чтобы получить представление о количестве заседаний по делу и сроках рассмотрения.

Считал по 224-му

Originally posted by Pragmatik:
Андрюх, я все НПА себе скачал. Но "в лоб" изучать их, т.е., полностью от корки до корки, пока что времени не очень. В законе говорится про договор. Можешь мне его как-нить отсканировать в хорошем разрешении с де-персонализацией. Т.е., все "персональные" моменты и реквизиты сторон - нах, а собственно сам договор и его условия бы глянуть.

Мое мнение - если тебе не горит так уж срочно - то посудиться таки можно. По крайней мере, многие мои знакомые порой решали вопросы ещё на стадии претензионных препирательств. Ну это если только застройщик не собирается резко обанкротиться...

Серег, я тока на работе увидел твой пост. Дома буду поздно, но постараюсь отсканировать. Вот тока завтра с утра мне с застройщиком уже встречаться.
Вопрос банкротства меня больше всего и беспокоит. Если все дольщики с такими исками ломанутся, то мне проще второй вариант сразу выбрать.

Originally posted by Веселый могильщик:

Прежде всего, по какой схеме привлекались деньги? ПДКП, ДДУ, ЖСК, прочие?

Круто! Я и слов-то таких не знаю.

Originally posted by Эндрюблейк:

Серег, я тока на работе увидел твой пост. Дома буду поздно, но постараюсь отсканировать. Вот тока завтра с утра мне с застройщиком уже встречаться.

Слушай, тут вон нашелся человек, подкованный в этом вопросе в разы лучше меня. Я по сравнению с ним в этом вопросе - как Денни де Вито рядом с Валуевым. ))))
Он всё более чем правильно сказал.

Единственно - я б не стал верить словам застройщика про суды, по которым люди получали всего по 70 тыщ. ИМХО, понты это. Хотя, конечно, суды у нас интересные и возможно всё. Но коллега выше хорошо сказал - уже стопудово прошли апелляции и общая практика и ориентиры у судей имеются.

Originally posted by Эндрюблейк:

Вопрос банкротства меня больше всего и беспокоит. Если все дольщики с такими исками ломанутся, то мне проще второй вариант сразу выбрать.

Андрюш, как тебе сказать...
Есть у меня подозрение, что ты вложил туда куда больше, чем застройщик тебе обещал вернуть. Т.е., по большому счету - эти 140 тыщ тебе нах не упёрлись по сравнению с тем, что вложено. А, раз так - ИМХО, может, есть смысл и посудиться.
Вот если б ты вложил 200 тысяч, а тебе обещали отдать 140, но сразу на руки - это да, это выбор. А если цена вопроса несколько лямов - то эти 140 тысяч - это просто хамство с их стороны.

В конце концов, по сравнению с потерей нескольких лямов - что эти 140 тысяч? Так, слёзы, причем воробьиные. Погоды тебе не сделают и потерь не компенсируют.

Слушай, тут вон нашелся человек, подкованный в этом вопросе в разы лучше меня. Я по сравнению с ним в этом вопросе - как Денни де Вито рядом с Валуевым. ))))
Он всё более чем правильно сказал.
Единственно - я б не стал верить словам застройщика про суды, по которым люди получали всего по 70 тыщ. ИМХО, понты это. Хотя, конечно, суды у нас интересные и возможно всё. Но коллега выше хорошо сказал - уже стопудово прошли апелляции и общая практика и ориентиры у судей имеются.

Ты же знаешь, я не юрист, но во всем этом мне тоже пришлось начать разбирираться

Андрюш, как тебе сказать...
Есть у меня подозрение, что ты вложил туда куда больше, чем застройщик тебе обещал вернуть. Т.е., по большому счету - эти 140 тыщ тебе нах не упёрлись по сравнению с тем, что вложено. А, раз так - ИМХО, может, есть смысл и посудиться.
Вот если б ты вложил 200 тысяч, а тебе обещали отдать 140, но сразу на руки - это да, это выбор. А если цена вопроса несколько лямов - то эти 140 тысяч - это просто хамство с их стороны.
В конце концов, по сравнению с потерей нескольких лямов - что эти 140 тысяч? Так, слёзы, причем воробьиные. Погоды тебе не сделают и потерь не компенсируют.

Ну квартира-то деться никуда не должна, вот тока жду я ее на год больше, чем положено. Но вся проблема именно в том, что если все дольщики пойдут по первому моему плану, то застройщик сразу же объявит о банкротстве.. .

Originally posted by Эндрюблейк:

Ты же знаешь, я не юрист, но во всем этом мне тоже пришлось начать разбирираться

Я вот в этой теме тож не спец, поэтому, есличо, придётся точно так же, как тебе, садиться и изучать от корки до корки.

Originally posted by Эндрюблейк:

Ну квартира-то деться никуда не должна, вот тока жду я ее на год больше, чем положено. Но вся проблема именно в том, что если все дольщики пойдут по первому моему плану, то застройщик сразу же объявит о банкротстве...

Ааа.. А я всё никак не пойму, что ты в эти 140 тыщ уперся, когда квартира летит в тарарам.... . А она, вона, никуда не летит, оказывается. ))

Смотри. Если все дольщики пойдут - то вряд ли они это сделают именно глядя на тебя. Так что, как бы ты ни поступил - если толпа ломанется в суды, то они один хрен обанкротятся и тебе эти 140 тыр погоды тоже уже не сделают. Ну разве что 3-4 месяца кушать будешь более сытно.

Ты просто сравни все проценты, посчитанные по закону/договору и эти 140. Если по закону-договору получится в несколько раз больше - то, ИМХО, можно подумать о суде. Если разница не более чем в 2 раза - то тут можног подумать и о том, чтоб взять деньги.

ИМХО, получается - тут главное - обезопасить своё право собствености. Вот только как это сделать, если объект не завершен и не сдан - я не в курсе.
Вроде б, где-то слышал о праве собственности на незавершёнку.. . Но я по недвижке - дилетант.

Originally posted by Pragmatik:

они один хрен обанкротятся и тебе эти 140 тыр погоды тоже уже не сделают

Потому и повторяю: берите 140 тыр. А потом спокойно обращайтесь в суд за остальной суммой, ничего не потеряете. Особенно, если по Закону о правах потребителя, без госпошлины.

------
Старый конь борозды не портит. Портит, скотина, всё остальное :))

Банкротства застройщика опасаться особо не стоит. Вряд ли иски по неустойке окажут серьзное влияние на принятие решения о банкротстве со стороны хозяев конторы.
По ряду причин это нецелесообразно.
Кроме того, ТС выше указывал на строительство еще одного дома.
По нынешнему законодательству застройщик - это хозяин земли. Банкротство будет означать потерю права на землю и, соответственно, повлечет невозможность дальнейшей застройки, что более болезненно, чем иски кучки дольщиков.
По подсудности - можно попробовать и по месту жительства истца, однако особых преимуществ я тут не вижу. Разве что ходить ближе.

Originally posted by Piligrimus:

Потому и повторяю: берите 140 тыр. А потом спокойно обращайтесь в суд за остальной суммой, ничего не потеряете. Особенно, если по Закону о правах потребителя, без госпошлины.

Тут я солидарен с ТС-ом. Совестно как-то. Ну не наш это метод. ))))

Вряд ли застройщик позволит так себя обобрать. Скорее всего, выплата приемлемой для них компенсации будет увязана с подписанием соглашения об изменении сроков передачи квартиры.

Это точно, едва ли там лопоухие хлопцы работают.

Originally posted by Pragmatik:

Совестно как-то

А чего? с точки зрения морали и нравственности:
некто должен Вам 400 тыр, но говорит: возьми 140, больше не дам!
Ну и берите то, что он отдаёт добровольно. А потом апеллируйте к суду для защиты Вашего права, раз злодей добровольно отдавать не хочет. Что здесь безнравственного? то, что в какой-то момент даём расписку, что не имеем претензий? Так это, извиняйте, "выкручивание рук" со стороны должника; он сам и виноват. Я лично (в интересах своих клиентов) подобной схемой пользовался неоднократно.

------
Старый конь борозды не портит. Портит, скотина, всё остальное :))

Да не, умом-то я это всё понимаю... . ) Более того, компания, которая сперва нарушает сроки ввода жилья в эксплуатацию, а потом на голубом глазу предлагает людям вариантик как занедорого отмахнуться от требований людей - такие компании особо сочувствия не вызывают, конечно.

Originally posted by Pragmatik:

компания, которая сперва нарушает сроки

В лихие 90-е с такими обходились без арбитража )

------
Старый конь борозды не портит. Портит, скотина, всё остальное :))

Originally posted by Piligrimus:

В лихие 90-е с такими обходились без арбитража )

Ой ли? С учетом того, что у каждой почти была крыша.. . В проигрыше, как тогда, так и сейчас, оставались "лохи". Т.е., обычные граждане.

Originally posted by Pragmatik:

В проигрыше, как тогда, так и сейчас, оставались "лохи".

Увы. Скупой платит дважды, тупой платит трижды, лох платит всегда.
В одной дальнезарубежной стране, где я также занимался адвокатской практикой (в кач-ве стажёра), ко мне часто обращались русские эмигранты. Их, не знавших языка страны пребывания, разводили свои же "русские" бюро по трудоустройству. Брали деньги и не хрена не трудоустраивали. А ещё разводили по поводу получения кредитов - тож брали деньги за посредничество вперёд и без результата.
Я удивлялся от души: если вы устраиваетесь на работу - это вы вправе просить аванс, а никак не работодатель - требовать какой-то "залог"; аналогично и с кредитами.
Тем не менее, мошеннические фирмы там практикуют до сих пор. Лохов хватает, в т.ч. и среди местных бездельников.
Напр, как-то развели сотню аборигенов, пообещав работу драйвером в США. Для проверки годности проводили "тест" по вождению, ессно, платный. Ну, ессно, ни денег, ни работы. Много было и другого кидалова, но это не по теме )

------
Старый конь борозды не портит. Портит, скотина, всё остальное :))

Это да.

Неожиданное продолжение: застройщик решил отказаться от компенсаций дольщикам в добровольном порядке. Объяснено тем, что максимальная компенсация в суде не превышает 70тыров. Ухуесть.

Ну вот, а Вы в благородство играли, мучались моральными терзаниями - этично или неэтично.