Юридическая консультация
Налог с продажи квартиры
Коллеги! Помогите разобраться!
Такой вот вопрос:
Приватизированная квартира в Москве, на 3 равные доли - отец, брат, сестра. Других совладельцев нет.
Через 3 года после приватизации отец умирает. По наследству его доля делится поровну между братом и сестрой. Других наследников нет.
Через год (декабрь 2014 года) квартира продаётся.
Суть вопроса - с какой части доли платится налог, и платится ли вообще?
Где находится квартира - не имеет значения.
Имеют значение: дата приватизации, дата смерти отца (достаточно месяц-год).
Понял. Узнаю - напишу!
Приватизация декабрь 2006.
Смерть отца июнь 2012.
Налог не платится, так как наследники-продавцы уже владели частью имущества более трех лет.
Спасибо!
цитата:Изначально написано Keltec:
Приватизация декабрь 2006.
Смерть отца июнь 2012.
Для каждого из собственников (брата и сестры) налог будет составлять:
цена продажи, делённая на 6, минус 1 млн. руб., умножить на 13%. Т.е. налог к уплате появится только в случае, если квартира продана более, чем за 6 млн. руб.
Но декларации в любом случае надо сдать.
Это уже грустнее. Квартира была продана за 10 млн.
цитата:Originally posted by Keltec:
Это уже грустнее
Они владели (пусть и долями) БОЛЕЕ 3-х лет. Какой налог?
------
В борьбе обретёшь ты право своё
И всё-таки сколько????
цитата:Originally posted by Mr. Qwer:
Они владели (пусть и долями) БОЛЕЕ 3-х лет. Какой налог?
За свои доли платить не будут.
А вот за долю, перешедшую по наследству, придется - не прошло трех лет.
Dura lex sed lex.
цитата:Originally posted by тов.Берия:
А вот за долю, перешедшую по наследству, придется - не прошло трех лет.
Письмо Федеральной налоговой службы от 22 октября 2012 г. ? ЕД-4-3/17824@
"Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, пропорциональные его доле в праве собственности на данную квартиру, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/.../#ixzz3TbW28GTK
"
цитата:Изначально написано wolfo:Письмо Федеральной налоговой службы от 22 октября 2012 г. ? ЕД-4-3/17824@
"Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, пропорциональные его доле в праве собственности на данную квартиру, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/.../#ixzz3TbW28GTK
"
Все правильно: пропорциональные его доле.
Что не так?
С доли, которой собственник владел свыше трех лет, налог не взимается вообще, с доли, которой владел менее трех лет, налог взимается за вычетом необлагаемой суммы.
Кстати, с 1 января 2015 этот срок увеличен до 5 лет, так что надо еще смотреть дату регистрации перехода прав - если сделка была в декабре 2014, а свидетельство о регистрации датировано январем 2015, то к сделке применяются новые правила.
В том то и фишка -
если владел 1/3 квартиры например 10 лет, потом размер доли изменился до 1/2 (скажем год назад) - то время владения итоговой долей (неважно что размер изменился) считается 10 лет и налогов не возникает
Коллеги! С нетерпением жду консенсуса!
Кстати, регистрация перехода прав тоже в декабре, т.е. до января 2015.
Keltec, ну напиши запрос в свою налоговую - они дадут официальный ответ.
Я в аналогичной ситуации, не найдя конкретного ответа ни в инете, ни у риэлторов с юристами, так и сделал - ответ за 4 дня -
образец в посте #17 forummessage/69/120
Риэлторы вообще врали прямо в глаза. - Когда ждали ответ от налоговой, одна жирная сука прямо заявляла что ей по блату из налоговой уже сказали что ответ в письме будет отрицательный.
ЗЫ В налоговую писал, чтобы убедиться что никаких новых постановлений и прочих указаний с момента написания упоминаемых писем
Письмо Минфина РФ N 03-04-05/7-479 от 20.08.2010
Письмо ФНС России N ЕД-4-3/17824@ от 22.10.2012
не издавалось, и что они имели силу к моменту продажи квартиры.
цитата:Изначально написано wolfo:
В том то и фишка -
если владел 1/3 квартиры например 10 лет, потом размер доли изменился до 1/2 (скажем год назад) - то время владения итоговой долей (неважно что размер изменился) считается 10 лет и налогов не возникает
Ничего подобного, размер доли не меняется, просто добавляется вторая доля.
Простите бестолкового - меняется-добавляется это я не понимаю. Мне б попроще - платить или нет! И если да, то с чего и сколько.
цитата:Изначально написано Keltec:
Простите бестолкового - меняется-добавляется это я не понимаю. Мне б попроще - платить или нет! И если да, то с чего и сколько.
Декларацию о доходах по-любому подавать надо. Срок до 30 апреля.
По итогам налоговая начислит вам налог и вышлет уведомление об уплате.
Необлагаемая часть - 1 миллион рублей на весь объект, все, что выше: стандартный 13% НДФЛ.
Посчитать сумму налога для унаследованной доли проще простого - если, конечно, в договоре купли-продажи была рыночная сумма сделки, а не балансовая стоимость квартиры.
цитата:Originally posted by Серебряный:
Ничего подобного, размер доли не меняется, просто добавляется вторая доля.
Еще раз
"моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру"
цитата:Изначально написано wolfo:Еще раз
"моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру"
Вы путаете понятия. В давном случае унаследованная доля в квартире идет как самостоятельный объект прав. Как изначальная, так и унаследованная.
Просто два разных свидетельства ЕГРП будут, с разными датами возникновения права. Соответственно, с разными режимами налогообложения.
В противном случае гражданин, владеющий, к примеру, 1/1000 доли в объекте недвижимости, по-Вашему, купивший остальные 999/1000 и продавший весь объект через год, должен освобождаться от уплаты НДФЛ?
Нет, конечно.
цитата:Originally posted by Серебряный:
В противном случае гражданин, владеющий, к примеру, 1/1000 доли в объекте недвижимости, по-Вашему, купивший остальные 999/1000 и продавший весь объект через год, должен освобождаться от уплаты НДФЛ?
Нет, конечно.
Купивший и получивший по наследству - разницы нет?
цитата:Изначально написано Keltec:
Купивший и получивший по наследству - разницы нет?
При последующей продаже -никакой.
цитата:Originally posted by Серебряный:
Вы путаете понятия. В давном случае унаследованная доля в квартире идет как самостоятельный объект прав. Как изначальная, так и унаследованная.
Просто два разных свидетельства ЕГРП будут, с разными датами возникновения права. Соответственно, с разными режимами налогообложения.
Мне кажется, что объектом является квартира. Целиком. Общедолевая собственность. В свидетельствах не описывается "туалет, левая половина кухни и коридор".
Вот вопрос - если у меня 10 свидетельств ЕГРП на разные доли одной квартиры - я принципиально не смогу поменять их на одно свидетельство?
И если смогу - то когда возникло право собственности?
цитата:
владеющий, к примеру, 1/1000 доли в объекте недвижимости, по-Вашему, купивший остальные 999/1000 и продавший весь объект через год, должен освобождаться от уплаты НДФЛ?
Именно так.
Почему налоговый вычет на миллион действует на квартиру целиком, а не на каждую долю по миллиону?
А как вы понимаете приведенную цитату от Минфина?
цитата:Originally posted by wolfo:
Почему налоговый вычет на миллион действует на квартиру целиком, а не на каждую долю по миллиону?
А если серьезно... Потому что вычет дается на объект. На каждую долю будет пропорциональный вычет.
Тем более, что чуть выше сам же высказался:
цитата:Originally posted by wolfo:
Мне кажется, что объектом является квартира. Целиком.
Ну а то, что
цитата:Originally posted by wolfo:
В свидетельствах не описывается "туалет, левая половина кухни и коридор".
означает, что нельзя делить предметно-географически, поэтому берут доли, а фактически делят только стоимость.
Ну так я и говорю, что объект - квартира, а не доля.
И срок владения считается от момента возникновения прав на первую долю.
цитата:Originally posted by wolfo:
срок владения считается от момента возникновения прав на первую долю.
Владение квартирой или задокументированной долей?
Нда.... два юриста - три мнения!
Коллеги! Я таки ни хрена не понимаю. Вроде ситуация не очень сложная, а ясности так и нет.
ээээ... фактически итоговой долей, которую собираются продавать.
То есть ТС - "участник общей долевой собственности на квартиру с 2006 года."
То что размер его доли менялся в 2012 году - для возникновения НДФЛ - несущественно.
цитата:Изначально написано wolfo:
ээээ... фактически итоговой долей, которую собираются продавать.То есть ТС - "участник общей долевой собственности на квартиру с 2006 года."
То что размер его доли менялся в 2012 году - для возникновения НДФЛ - несущественно.
Это фантазии - нет такого в законодательстве.
цитата:Изначально написано Keltec:
Нда.... два юриста - три мнения!
Коллеги! Я таки ни хрена не понимаю. Вроде ситуация не очень сложная, а ясности так и нет.
Вы так и не ответили: лично у вас при совершении сделки купли-продажи было два свидетельства ФРС на каждую долю в отдельности, или одно общее?
цитата:Изначально написано wolfo:
Именно так.
Почему налоговый вычет на миллион действует на квартиру целиком, а не на каждую долю по миллиону?
Письмо Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@
"Об имущественном налоговом вычете"
В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров
Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@
"По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц"
Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Указанная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 16.10.2012 N 03-04-08/1-352.
Действительный государственный
советник Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров
У каждого продавца было по отдельному свидетельству на половину квартиры.
цитата:Originally posted by Серебряный:
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Вот где, наверное, тонкость: продажа каждой доли по отдельному договору купли-продажи. То есть договор составляется не как как единый общий по типу "Гражданин Икс и гражданин Игрек продают доли имущества гражданину Зед по договору ? 123456 от 00.00.0000", а составляются два договора, по одному из них означенный Зед покупает у Икс его долю, а по другому приобретается доля Игрека.
цитата:Originally posted by Keltec:
У каждого продавца было по отдельному свидетельству на половину квартиры.
Но договор-то был один или два разных?
Договор один.
цитата:Изначально написано Keltec:
У каждого продавца было по отдельному свидетельству на половину квартиры.
На половину наследной доли или на половину всей квартиры?
Свидетельства на половину квартиры каждому владельцу.
Тут всё равно, не посмотрев документы, трудно что-то определенно сказать - свидетельство у Вас взамен выданного ранее.
Но в любом случае подавайте декларацию о доходах, а там уже налоговая сама исчислит налог и вышлет налоговое уведомление.
Спасибо, всё передал продавцам-наследникам. О результатах подачи декларации сообщу. Есть подозрение, что налоговая насчитает по максимуму. Но поживём - увидим.
Срок подачи декларации - до 30 апреля, но в данном случае КРАЙНЕ желательно подать самое позднее, до 14 апреля.
Причины:
Срок проведения проверки - 3 месяца от даты сдачи декларации, срок уплаты налога - 15 июля. Если налоговая насчитает налог больше, чем в декларации, то штраф на начисленную сумму можно предъявить только в том случае, если срок уплаты уже прошёл. Независимо от результатов последующего обжалования такого решения в части налога, вполне возможно штраф не получить вообще.
Небольшое дополнение по вычетам : согласно письма департамента налоговой и таможено-тарифной политики Минфина РФ от 15.10.2012г. ?03-04-08/4-351 - имущественный налоговый вычет можно получить при приобретении как з/у по ИЖС, так и под ЛПХ, но ЛПХ должен быть на землях поселений и вычет можно оформить после регистрации прав на построенный жилой дом и, само-собой, подтвердив документально расходы на строительство(есть список что относится к таким расходам а что нет).
Кстати, в том числе и на дачных участках.